Soi dữ liệu, đưa đất đai về đúng giá trị

Bởi vậy, liên thông dữ liệu đất đai và kiểm soát chặt chẽ việc hình thành giá đất là yêu cầu cấp thiết để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển lành mạnh.

Thực tế cho thấy, không ít đợt sốt đất trong những năm qua bắt nguồn từ khoảng trống thông tin. Một bản quy hoạch chưa được công bố đầy đủ, một dự án mới chỉ dừng ở chủ trương, hay vài cuộc mua bán với mức giá bất thường cũng có thể trở thành chất xúc tác cho làn sóng đầu cơ, đẩy kỳ vọng lên từng ngày.

Đằng sau những cơn sốt ấy là một thực tế: dữ liệu đất đai vẫn còn phân tán giữa nhiều cơ quan, nhiều cấp quản lý; thông tin về quy hoạch, thuế, công chứng, giao dịch, tín dụng hay đăng ký biến động chưa được kết nối đồng bộ.

Thực tế ấy khiến tin đồn rất dễ trở thành “nguồn tin” của thị trường. Người dân thiếu căn cứ để kiểm chứng, cơ quan quản lý cũng khó phát hiện sớm những dấu hiệu bất thường để kịp thời điều tiết.

Chính vì vậy, việc liên thông dữ liệu đất đai cần được nhìn nhận như một cuộc cải cách về phương thức quản trị, chứ không đơn thuần là số hóa hồ sơ. Giá trị lớn nhất của cơ sở dữ liệu liên thông nằm ở khả năng kết nối mọi “mảnh ghép” của thị trường thành một bức tranh thống nhất.

Khi dữ liệu đất đai được kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng và đăng ký doanh nghiệp, mỗi thửa đất sẽ có một “hồ sơ điện tử” đầy đủ về nguồn gốc, pháp lý, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính.

Người dân sẽ biết mình đang mua gì. Doanh nghiệp sẽ biết mình đầu tư vào đâu. Quan trọng hơn, dữ liệu liên thông sẽ giúp thay đổi tư duy quản lý. Cơ quan chức năng có đầy đủ căn cứ để giám sát những biến động bất thường thay vì chờ đến khi thị trường xuất hiện “bong bóng”.

Liên thông dữ liệu cũng chính là nền móng để đổi mới cơ chế định giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đặt ra hướng tiếp cận mới khi đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở hệ thống dữ liệu thị trường. Đây không đơn thuần là thay đổi một phương pháp định giá, mà là thay đổi cách thức quản trị giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu thay vì dựa nhiều vào những đánh giá cục bộ.

Nếu trước đây, việc xác định giá đất trong nhiều trường hợp phải trải qua quy trình thu thập thông tin, thuê đơn vị tư vấn, thẩm định rồi phê duyệt, vừa kéo dài thời gian vừa có thể tạo ra sự chênh lệch giữa các địa phương; thì với một hệ thống dữ liệu được cập nhật thường xuyên từ giao dịch thực tế, đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và các sàn giao dịch, Nhà nước sẽ có cơ sở khách quan hơn để quyết định mức giá.

Giá đất khi ấy không còn được hình thành từ những lát cắt rời rạc của thị trường, mà được phản ánh trên một “bản đồ dữ liệu” toàn diện và liên tục.

Cơ chế này sẽ góp phần thu hẹp không gian cho các hành vi thao túng giá. Bởi muốn thao túng giá, trước hết phải thao túng được thông tin. Khi dữ liệu giao dịch được liên thông, đối chiếu, những giao dịch bất thường sẽ dễ dàng bị nhận diện hơn, còn những “con sóng” được tạo ra từ giao dịch ảo cũng khó có cơ hội lan rộng.

Dĩ nhiên, dữ liệu sẽ chỉ phát huy giá trị khi bảo đảm tính chính xác, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên. Vì vậy, cùng với việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cần thống nhất tiêu chuẩn dữ liệu trên phạm vi cả nước; quy định rõ trách nhiệm cập nhật của từng cơ quan; xây dựng cơ chế chia sẻ thông tin thông suốt giữa ngành tài nguyên môi trường, thuế, tư pháp, xây dựng, ngân hàng và chính quyền địa phương.

Song hành với đó là việc hoàn thiện cơ chế kiểm soát giá và minh bạch hóa giao dịch. Giá đất do Nhà nước quyết định không đồng nghĩa việc áp đặt giá hành chính, mà phải dựa trên dữ liệu thị trường khách quan, phản ánh đúng giá trị sử dụng của đất và diễn biến thực tế của nền kinh tế.

Muốn làm được điều đó, cần tiếp tục mở rộng thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; tăng cường kết nối dữ liệu thuế, công chứng và ngân hàng để hạn chế tình trạng khai giá hai mức; đồng thời nâng cao trách nhiệm của các tổ chức định giá, sàn giao dịch và môi giới bất động sản.

Minh bạch dữ liệu phải đi cùng kỷ cương pháp luật, chế tài nghiêm khắc đối với hành vi thao túng giá, tung tin thất thiệt hay cố tình làm sai lệch thông tin thị trường.

Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Giá trị của nguồn lực ấy không chỉ được quyết định bởi vị trí hay tiềm năng phát triển, mà còn bởi chất lượng của công tác quản trị.

Khi dữ liệu được kết nối thông suốt, khi giá đất được quyết định trên nền tảng thông tin đầy đủ và khách quan, thị trường sẽ dần rời xa những cơn sốt được tạo dựng bởi tin đồn để vận hành theo giá trị thực.

Một thị trường minh bạch không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư chân chính, mà còn giúp nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả hơn, tạo nền tảng cho phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững và hiện thực hóa mục tiêu xây dựng nền quản trị quốc gia hiện đại.

Mục tiêu sửa đổi Luật đất đai và các luật liên quan

VOV.VN - Mục tiêu nhằm quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả, bền vững, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới.