Sửa Thông tư 36 cũng không giảm tín dụng cho bất động sản

Dư luận đang “nóng” chuyện Ngân hàng Nhà nước có dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014 về quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN khiến các doanh nghiệp BĐS lo NHNN siết chặt tín dụng cho BĐS (Ảnh minh họa: KT)

Theo Dự thảo quy định, các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Những quy định được đặt ra trong Dự thảo khiến các doanh nghiệp BĐS lo lắng, phản ứng vì lo NHNN siết chặt tín dụng cho lĩnh vực này. Ngân hàng Nhà nước vừa chính thức lên tiếng về nội dung này.

Cho vay bất động sản tiềm ẩn rủi ro

Theo Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó bao gồm cả chính sách tín dụng. Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ của các TCTD cho lĩnh vực BĐS là 478.000 tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Bên cạnh đó, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.

Từ thực tế đó, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, “thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt. Đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS”.

Việc NHNN đưa ra dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014 do Chính phủ đã yêu cầu NHNN điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, trong đó tập trung tín dụng vào các lĩnh vực SXKD, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài… Đồng thời, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh chỉ đạo NHNN phải thận trọng, kiểm soát việc cho vay mới đối với lĩnh vực BĐS.

Thêm nữa, theo NHNN, bên cạnh việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. IMF vừa mới có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này. Còn thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS đạt khá trong 2 năm gần đây và tiếp tục tăng (2,55 tỷ USD năm 2014 và gần 2,4 tỷ USD năm 2015).

Đã có bài học đắt giá khi tập trung cho vay BĐS

Xét trong bối cảnh Việt Nam, NHNN cho rằng, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, đặc biệt là vốn trung và dài hạn rất lớn trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, ngay cả đối với hệ thống ngân hàng. Do đó, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội. Vốn cho vay của các TCTD là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn, hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho bất động sản.

Theo đó, “ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro quá mức do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực rủi ro. Bởi đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay bất động sản trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, trong đó không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay bất động sản”.

“Liệu chúng ta có muốn lịch sử lặp lại? Liệu chúng ta có tiếp tục đặt sự tồn vong, tiền đồ của hệ thống ngân hàng và đặt cược tiền gửi của nhân dân vào rủi ro của thị trường BĐS?”- NHNN nhấn mạnh. Hơn nữa, thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng.

Không giảm tín dụng cho bất động sản

NHNN còn lưu ý rằng, thứ nhất, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất, thị trường BĐS đóng băng  (dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015). Khi thị trường phục hồi, cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư. 

Thứ hai,  cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản, điều này cho thấy tín dụng ngân hàng cho bất động sản chịu rủi ro cả từ 2 phía của thị trường BĐS.

NHNN khẳng định, đã từ lâu hoạt động ngân hàng đã gắn với thị trường BĐS và để ngân hàng bớt phụ thuộc vào nó không dễ gì và phải làm từng bước nhưng không phải không làm được. Vì vậy, nhất định phải làm vì sự phát triển an toàn, bền vững của hệ thống ngân hàng và thị trường BĐS. Tuy nhiên, “Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014 không làm giảm vốn tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản”.

Giải thích rõ hơn, NHNN cho biết, giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung-dài hạn bình quân của hệ thống các TCTD là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các TCTD vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540.000 tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ này 40% theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36.

Và điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, theo đó tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các TCTD giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%. Như vậy, “việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS”-NHNN khẳng định./.