Tăng hệ số đất 2021, ảnh hưởng thế nào đến giá nhà tại Hà Nội?

Lo ngại giá nhà tăng khi Hà Nội điều chỉnh hệ số đất 2021

Tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Tây Hồ (Hà Nội), trước khi quy định mới được áp dụng, những ngày cuối tháng 2, hàng trăm người dân nộp đến nộp tiền thuê đất.

Anh Đỗ Trung Kiên, quận Tây Hồ, Hà Nội, cho biết: "Giấy chứng nhận sử dụng đất của tôi từ năm 2004, cũng gần 20 năm rồi, trên đó vẫn là nợ tiền sử dụng đất và phí trước bạ, thực tế là cũng chưa có điều kiện. Đây cũng là thời điểm thích hợp để xoá nợ với Nhà nước".

Từ đầu năm nay, thành phố Hà Nội đã điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất, hay còn gọi là hệ số K, dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định. Ví dụ, với các thửa đất tại 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, hệ số K = 2,15 trong khi năm 2020 là 2,1. Theo tính toán, giá các loại đất sẽ tăng bình quân 15%. Việc điều chỉnh hệ số K có tác động quan trọng tới thị trường nhà đất bởi giá 1 mảnh đất sẽ được tính bằng cách nhân hệ số K với bảng giá đất do địa phương công bố hàng năm.

Theo phân tích của các chuyên gia, tăng hệ số K sẽ góp phần hỗ trợ giá đền bù giải phóng mặt bằng, giúp Hà Nội gỡ vướng tại nhiều dự án giao thông, đồng thời, cũng mang lại lợi ích cho người dân.

GS, TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho biết: "Hệ số K không dùng khi xác định tiền đền bù đất. Nhưng trên thực tế, thường cơ quan định giá cũng căn cứ vào các yếu tố cơ bản. Ví dụ, tối thiểu nhà đầu tư cũng phải đền bù bằng mức đó, vô hình chung người dân khi bị thu hồi đất sẽ nhận được tiền đền bù tương xứng với giá thị trường".

Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, áp hệ số K cao sẽ làm gia tăng giá vốn đầu vào của dự án, do làm tăng tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp.

GS, TS Hoàng Văn Cường cho biết them: "Khi chúng ta nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn, chi phí ban đầu sẽ mất nhiều hơn để nộp tiền sử dụng đất, lợi nhuận doanh nghiệp sẽ giảm đi tương ứng. Do đó, doanh nghiệp phải tăng giá bán sản phảm đầu ra nếu thị trường chấp nhận".

Ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty Bất động sản Thanh Bình, nhận định: "Nếu giá đất tiếp tục tăng như hiện nay sẽ khó thu hút nhà đầu tư, kể cả đầu tư về các tỉnh, khi đầu tư khu công nghiệp với giá đền bù cao, người ta sẽ khó thu hút nhà đầu vào".

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, tiền sử dụng đất phải nộp chỉ là một cấu phần quan trọng quyết định giá bán của sản phẩm. Vấn đề quan trọng trên thị trường bất động sản vẫn là cung không đủ cầu. Dù giá đất thấp bao nhiêu đi chăng nữa, nhưng nguồn cung ít thì giá nhà vẫn tăng.

Kiến nghị giảm bảng giá đất tại Đà Nẵng

Tại Đà Nẵng, ngay trong những ngày đầu năm mới, nhiều doanh nghiệp đầu tư tại đây tỏ ra lo lắng trước thông tin bảng giá đất tại Đà Nẵng có thể sẽ tăng. Tuy nhiên, cuối tuần qua, UBND thành phố Đà Nẵng đã khẳng định: Thành phố không tăng bảng giá đất trong năm nay. Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng, dựa vào tình hình giá đất thực tế, địa phương có thể xem xét giảm bảng giá đất hiện tại để hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện đầu tư.

Theo giới đầu tư, so với thời điểm sốt nóng cách đây 3 năm, giá đất tại một số khu vực ở TP Đà Nẵng đã giảm từ 20-50%, tùy từng vị trí. Trong khi đó, theo luật Đất đai 2013, việc xây dựng khung giá đất, bảng giá đất theo định kỳ 5 năm. Nếu có biến động đột biến tăng hoặc giảm từ 20% trở lên thì xem xét điều chỉnh. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp và hiệp hội kiến nghị, TP cần điều chỉnh giảm bảng giá đất để phù hợp với thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết: "Quy định pháp luật là các bảng giá đất hàng năm dựa vào sự lên xuống thực tế của thị trường chứ họ không quy định chỉ là tăng. Đà Nẵng, Quảng Nam ghi nhận tăng bảng giá thời sốt nóng, ảo nên giờ cần giảm. Ở đây có ý kiến sợ giảm thì là tư duy là e ngại mình làm cái việc không có lợi cho địa phương. Đó không phải. Cần điều chỉnh xuống nếu giá xuống để tạo điều kiện cho doanh nghiệp".

Theo bảng giá đất hiện hành, giá đất ở cao nhất tại Đà Nẵng là 98,8 triệu đồng/m2; chỉ đứng sau Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Theo các chuyên gia, đây là mức giá khá cao so với 1 số địa phương có lợi thế tương tự. Cụ thể, mức giá đất cao nhất của Đà Nẵng đang gấp 3 lần "đỉnh" đất ở của Nha Trang là 27 triệu đồng/m2, gấp 1,5 lần mức giá đất cao nhất ở Huế (65 triệu đồng/m2).

Theo TS. Nguyễn Đình Cung, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, y kiến và kiến nghị của doanh nghiệp là hợp lý vì chúng ta đang thực hiện kinh tế thị trường, như ở Đà Nẵng giảm, cầu giảm xuống, do đó, rất hợp lý nếu UBND Đà Nẵng xem xét giá đất là chính sách hợp lý khuyến khích đầu tư, phục hồi kinh tế cho Đà Nẵng.

Năm 2020, Đà Nẵng là một trong những địa phương chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, nhất là các ngành dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng, hạ tầng giao thông. Các chuyên gia cho rằng, đây là những lĩnh vực cần được thành phố tạo điều kiện phát triển, thu hút đầu tư. Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng khẳng định, thành phố không có chủ trương tăng bảng giá đất.

Ông Nguyễn Quang Vinh, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng, cho biết: "Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ điều tra độc lập, nếu đáp úng đủ điều kiện giảm từ 20% trở lên thì chúng tôi sẽ đề xuất cơ quan có thẩm quyền giảm".

Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp đều đang tìm cách xoay xở, ứng phó với ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Bởi vậy, việc hỗ trợ doanh nghiệp, nuôi dưỡng nguồn thu được xem là hết sức quan trọng. Một số ý kiến cho rằng, ngoài việc xem xét điều chỉnh bảng giá đất hợp lý, cũng cần linh hoạt trong việc thu tiền sử dụng, theo hướng chia làm nhiều lần, nhiều đợt. Thay vì yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất một lần, để doanh nghiệp có nguồn vốn quay vòng mở rộng sản xuất.

Nhiều tỉnh, thành phố không không điều chỉnh giá đất năm 2021

Trong khi đó, nhiều tỉnh thành phố khác đã chủ động không điều chỉnh bảng giá đất năm 2021 để hỗ trợ doanh nghiệp, tạo sự ổn định, thu hút đầu tư.

Tại TP Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết bảng giá đất ban hành năm 2020 dự kiến sẽ sử dụng đến hết năm 2024, nghĩa là năm nay sẽ không điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, Sở đang đề xuất điều chỉnh hệ số tại một số trường hợp như: tuyến đường có giá đất chưa phù hợp, tuyến đường mới thành lập… và điều chỉnh địa danh trong bảng giá đất liên quan đến việc sáp nhập ba quận lại thành TP. Thủ Đức.

Cuối năm 2020, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có quyết định không tăng giá đất năm 2021. Lý do là để giảm bớt khó khăn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vì đại dịch COVID-19. Như vậy, theo bảng giá đất từ tỉnh ban hành có hiệu lực trong 5 năm thì giá đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có giá trị đến hết năm 2024.

Tại các tỉnh như Bình Dương, Tây Ninh… hệ số điều chỉnh giá đất năm nay đã được ban hành và áp dụng từ đầu năm nay. Theo đó, giá đất hầu như được giữ nguyên, chỉ có một vài tuyến đường có điều chỉnh tăng nhẹ, do lo ngại việc tăng giá quá cao sẽ ảnh hưởng tới nhà đầu tư, kiểm soát tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền đất nông nghiệp…

Không chỉ có tác động quan trọng đối với doanh nghiệp BĐS, bảng giá đất tại các địa phương còn ảnh hưởng lớn đến việc thu hút đầu tư vào hàng loạt các lĩnh vực khác. Không phủ nhận, giá nhà đất thị trường tại một nơi như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vẫn tăng cao, bất chấp dịch bệnh. Nhưng theo các chuyên gia, nhiều nơi sốt theo phong trào, bị thổi giá, không phản ánh giá trị thật của thị trường. Bởi vậy, việc điều chỉnh bảng giá đất còn cần căn cứ vào sức khỏe của các doanh nghiệp đầu tư tại thời điểm này để kích thích đầu tư, giúp doanh nghiệp chống chọi được với các ảnh hưởng tiêu cực từ dịch COVID-19./.