Vì sao lược bỏ hàng loạt phương pháp định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi?

Liên quan đến vấn đề này, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) - (Tổ trưởng Tổ biên tập, dự án Luật Đất đai sửa đổi) đã có cuộc trao đổi với phóng viên Báo Điện tử VOV.

PV: Thưa ông, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có những nội dung đổi mới về giá đất như thế nào?

Ông Đào Trung Chính: Giá đất là nội dung quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Những năm qua, chính sách về giá đất từng bước được hoàn thiện, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước năm sau cao hơn năm trước.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả, bộc lộ một số hạn chế. Trong quá trình tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), giá đất nhận được 1.035.394 lượt ý kiến góp ý, là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của các giai tầng xã hội thông qua tất cả hình thức lấy ý kiến: hội nghị, hội thảo, góp ý bằng văn bản, góp ý qua trang thông tin điện tử… Quy định khái quát 4 phương pháp định giá đất (Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất), tuy nhiên nội dung này đã nhận được một số ý kiến của Đại biểu Quốc hội đề nghị luật hoá tối đa các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tiếp thu các ý kiến này, cơ quan soạn thảo đã dự kiến quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm: So sánh trực tiếp; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất. Luật hóa các quy định cụ thể về cách thức, nội dung, trình tự thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp định giá đất đã đề xuất và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo tính minh bạch, tính chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đảm bảo tiến độ định giá giảm thời gian chờ đợi của nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục khơi thông nguồn lực đất đai.

Quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…

Làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng lần đầu được công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026, hằng năm được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung định kỳ và điều chỉnh, bổ sung trong trường hợp cần thiết và xác định phạm vi được áp dụng bảng giá đất rộng hơn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… đồng thời, quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai.

Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, còn có tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất, trong đó số định giá viên và thẩm định giá viên có tỷ lệ không thấp hơn 50% nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá đất và đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Những đổi mới trong các quy định về giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ trương của Đảng và Nhà nước.

PV: Nhiều người thắc mắc, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này lược bỏ đi nhiều phương pháp định giá đất, vậy việc này có những điểm nào cần lưu ý không thưa ông?

Ông Đào Trung Chính: Sau khi tiếp thu ý kiến góp ý chúng tôi nhận thấy không nên đưa hết các phương pháp nặng về kĩ thuật, quá chi tiết vào trong luật. Sau đó, tới cấp Nghị định và Thông tư sẽ đưa những phương pháp tính toán, giảm trừ, chiết khấu, các phương pháp chi tiết, kĩ thuật vào sẽ phù hợp hơn.

Cơ quan soạn thảo đã tổ chức rất nhiều thời gian, chúng tôi dự kiến sẽ tiếp thu và còn lại là 3 phương pháp định giá đất. Thứ nhất là phương pháp so sánh, thứ 2 là phương pháp thu nhập và thứ 3 là hệ số điều chỉnh. Bỏ hai phương pháp là thặng dư và chiết trừ.

Lần này đã rút gọn được 2 phương pháp định giá đất, đã quy định trình tự thủ tục rất cụ thể, sắp tới sẽ báo cáo với chính phủ, tham mưu cho chính phủ, báo cáo với các cơ quan của Quốc hội để Quốc hội xem xét.

Nếu Luật cứng quá, sau này nếu phải sửa sẽ rất khó khăn vì vậy cần phải linh hoạt. Cơ quan soạn thảo gặp không ít khó khăn khi phải cân nhắc liều lượng như thế nào vào trong luật sao cho phù hợp.

PV: Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã có những điều chỉnh nào thưa ông?

Ông Đào Trung Chính: Thứ nhất về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật sửa đổi đã đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở và bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi nếu người bị thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Quy định này thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo người dân có tư liệu sản xuất, có tài sản ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất; mặt khác quy định cho phép địa phương không có đất cùng mục đích với đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác sẽ giảm áp lực cho ngân sách nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.

Bổ sung quy định tạo điều kiện cho người có đất ở thu hồi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu và phải đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo quyền lợi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền cho người có đất thu hồi.

Sửa đổi quy định về thời điểm ban hành Quyết định thu hồi đất sau thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đối với trường hợp phải bố trí tái định cư thì chỉ được ban hành quyết định thu hồi đất sau khi đã bàn giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người có đất thu hồi. Đồng thời có quy định về một số trường hợp được phép thu hồi đất nếu được người có đất bị thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở hoặc đã được bố trí tạm cư. Quy định này nhằm đẩy việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước theo đúng nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Bổ sung quy định UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi phối hợp với đơn vị, tổ chức trực tiếp thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư điều tra, xác định, thống kê đầy đủ các thiệt hại thực tế về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề  để đảm bảo quyền lợi, sinh kế cho người có đất bị thu hồi.

Thứ hai về bồi thường về đất: Quy định điều kiện bồi thường về đất cho từng đối tượng sử dụng đất mà không dẫn chiếu sang điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tháo gỡ vướng mắc phát sinh, tạo thuận lợi trong tổ chức thực hiện; chỉnh sửa quy định về điều kiện được bồi thường về đất để đảm bảo đồng bộ, thống nhất với quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, tạo điều kiện cho địa phương không có đất cùng mục đích với đất thu hồi được bồi thường bằng đất khác sẽ giảm áp lực cho ngân sách nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.

Bổ sung quy định cho phép bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nếu người bị thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà.

Thứ ba về bồi thường tài sản: Sửa đổi quy định đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo hướng bồi thường theo bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Quy định này bảo đảm cho người bị thu hồi đất có đất ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo đúng nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Bổ sung quy định giao UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về về nhà, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi đảm bảo phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất. Quy định này nhằm đảm bảo trả đúng giá trị thiệt hại tài sản cho chủ sở hữu tài sản và thống nhất với nguyên tắc thị trường khi xác định giá đất để bồi thường.

Thứ tư về hỗ trợ: Bổ sung quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đối với các trường hợp cá nhân thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng chế độ trợ cấp xã hội hàng tháng, thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ. Quy định này nhằm hỗ trợ cho những người yếu thế, hạn chế khả năng lao động (chịu ảnh hưởng thu nhập, việc làm nhiều hơn khi Nhà nước thu hồi đất) có điều kiện ổn định đời sống và phát triển sản xuất.

Chỉnh lý quy định về điều kiện hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo hướng bỏ điều kiện “trong độ tuổi lao động” đối với “người trực tiếp sản xuất nông nghiệp” để đảm bảo quyền và lợi ích cho người có đất thu hồi. Quy định này đảm bảo quyền được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm của lao động là người cao tuổi, đặc biệt là trong bối cảnh già hóa dân số và phù hợp với quy định của Luật Việc làm và Bộ Luật lao động.

Bổ sung khoản hỗ trợ cho chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất; hỗ trợ di dời vật nuôi cho người có đất thu hồi. Quy định này nhằm hỗ trợ thêm cho chủ sở hữu kinh doanh ngoài khoản bồi thường để ổn định và phát triển sản xuất.

Luật hóa quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất bị thu hồi cho từng dự án cụ thể. Quy định này nhằm tạo điều cho địa phương linh hoạt, chủ động giải quyết theo thẩm quyền những vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ phát sinh trong thực tiễn mà tại thời điểm xây dựng Luật đất đai chưa dự báo hết được.

Thứ năm về tái định cư: Bổ sung quy định cụ thể khu tái định cư bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi ; quy định cụ thể địa điểm bố trí tái định cư; ưu tiên tái định cư tại chỗ. Bổ sung quy định khu tái định cư phải đảm bảo khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại - dịch vụ, vui chơi, giải trí, nghĩa trang (khoản 2 Điều 109 Dự thảo Luật). Quy định này bảo đảm cho người bị thu hồi đất có đất ở và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo đúng nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Bổ sung quy định bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà đủ điều kiện bồi thường về đất mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở.

Quy định về trường hợp người có đất ở thu hồi mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở. Quy định này bảo đảm cho người bị thu hồi đất có đất ở có chỗ tạm cư trong thời gian chờ bố trí tái định cư tại chỗ.

Bổ sung xem xét hỗ trợ để giao thêm đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở trong trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi.

Bổ sung quy định giao trách nhiệm UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quy định chi tiết về cơ chế thưởng đối với người có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn và suất tái định cư tối thiểu. Chỉnh sửa để thống nhất cách hiểu về hỗ trợ tái định cư để phân biệt với trường hợp bồi thường bằng đất ở tại khu tái định cư.

Thứ sáu về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Chỉnh sửa quy định về thời hạn chi trả bồi thường, hỗ trợ trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước.

Bổ sung quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để giải quyết trường hợp trên cùng một thửa đất nhưng người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản là hai đối tượng khác nhau.

Bổ sung quy định tại khoản 4 Điều 93 như sau: “Trường hợp người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc trường hợp đất, tài sản đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của Chủ đầu tư mở tại ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ theo lãi suất không kỳ hạn”.

Bổ sung quy định tại khoản 4 Điều 93 như sau: Trường hợp có khiếu nại về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà kết quả giải quyết khiếu nại phải chỉnh sửa, bổ sung phương án thì giá đất, giá tài sản để tính bồi thường được xác định tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp tại thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà giá đất, giá tài sản thấp hơn so với giá đất, giá tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt thì áp dụng giá bồi thường trong phương án đã phê duyệt”.