Trong quy hoạch tầm nhìn 100 năm, Hà Nội ưu tiên cải tạo, tái thiết chung cư cũ theo hướng kiểm soát, thay vì phá bỏ ồ ạt. Thành phố tập trung di dời, tháo dỡ các công trình xuống cấp, nhất là nhà nguy hiểm cấp D; đồng thời siết phát triển cao tầng nội đô và từng bước di dời trụ sở bộ, ngành để giảm áp lực hạ tầng. Trên cơ sở đồng thuận của người dân, các khu chung cư cũ sẽ được xây dựng lại, kết hợp tái định cư tại chỗ hoặc lân cận, góp phần chỉnh trang đô thị và đảm bảo an toàn sinh sống.

Đối với các khu chung cư cấp D, thành phố xác định phải kiên quyết tháo dỡ, xây dựng nhằm loại bỏ nguy cơ mất an toàn về người và tài sản. Đây được xem là nhiệm vụ cấp bách trong tiến trình cải tạo đô thị.

Quy hoạch mới hạn chế phát triển cao tầng tại khu vực trung tâm, hướng tới mô hình đô thị đa cực và giãn dân ra các đô thị vệ tinh nhằm giảm tải nội đô. Việc cải tạo chung cư cũ được lồng ghép trong tổng thể quy hoạch, góp phần xử lý “quy hoạch treo”, nâng cấp hạ tầng và cải thiện cảnh quan. Mục tiêu là xây dựng Hà Nội trở thành đô thị hiện đại, xanh, thông minh và bền vững, thay cho cách phát triển theo chiều cao đơn thuần.

Trong bối cảnh đó, Thủ đô đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi triển khai đề án quy hoạch tầm nhìn 100 năm - không chỉ là câu chuyện chỉnh trang diện mạo, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị.

Chung cư cũ: Đã đến lúc phải thay thế toàn diện

Đánh giá về vai trò của các khu chung cư cũ trong tầm nhìn quy hoạch Thủ đô 100 năm, TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho rằng, đây là sản phẩm đặc trưng của thời bao cấp, từng thể hiện chính sách an sinh khi đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo thời gian, những công trình này bộc lộ nhiều hạn chế. Chất lượng xuống cấp nhanh, vật liệu lạc hậu, trong khi thiết kế, tiện ích và quy hoạch không còn phù hợp với yêu cầu của đô thị hiện đại.

Từ thực tế đó, xu hướng cải tạo, thậm chí dỡ bỏ để tái thiết các khu chung cư cũ đang trở nên tất yếu. Theo TS. Phong, việc thay thế các khu nhà thấp tầng, xuống cấp bằng những không gian đô thị mới sẽ góp phần hình thành các khu dân cư hiện đại, đáp ứng tốt hơn nhu cầu phát triển. Đây là xu hướng không thể đảo ngược.

Về định hướng lựa chọn giữa cải tạo hay tái thiết toàn diện, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết: “Hà Nội đang tiếp cận theo tư duy mới: không xử lý đơn lẻ từng khu nhà mà đặt trong tổng thể quy hoạch lớn, đặc biệt là quy hoạch tích hợp tầm nhìn 100 năm. Các dự án sẽ gắn với mô hình phát triển đô thị đa cực, đa tầng, phù hợp với nhu cầu và mục tiêu dài hạn. Cách làm này vừa cải thiện điều kiện sống của người dân, vừa mở rộng không gian phát triển của Thủ đô, “lấy con người làm trung tâm”, đảm bảo người dân sau tái thiết có điều kiện sống tốt hơn trước”.

Liên quan đến lo ngại việc xóa bỏ chung cư cũ có thể làm mất đi ký ức đô thị, TS. Phong cho rằng, ký ức không chỉ nằm ở các công trình xuống cấp. “Nếu một khu chung cư đã quá cũ nát thì bản thân nó cũng không còn mang lại giá trị tích cực”. Theo ông, việc tháo dỡ các công trình không đảm bảo an toàn là cần thiết để bảo vệ tính mạng người dân và tạo lập không gian sống tốt hơn. Tuy vậy, với một số công trình còn giá trị, gắn với ký ức đô thị, có thể xem xét bảo tồn hoặc cải tạo tại chỗ. Dù vậy, những mô hình nhà ở lạc hậu, thiếu tiện ích như nhà thấp tầng dùng chung vệ sinh, không thang máy… chắc chắn phải được thay thế.

Đánh giá về những điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ hiện nay, TS. Phong chỉ ra hàng loạt khó khăn, từ chất lượng công trình xuống cấp nghiêm trọng đến cơ chế chính sách chưa đồng bộ, đặc biệt là các vấn đề về đền bù, hệ số xây dựng, chiều cao công trình và giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ông cho rằng: “Các quy định mới, trong đó có những cơ chế đặc thù, đã từng bước tháo gỡ các vướng mắc. Không nhất thiết phải đạt 100% đồng thuận, chỉ cần khoảng 80% là có thể triển khai”.

Bên cạnh đó, việc cho phép tăng tầng, điều chỉnh hệ số sử dụng đất và áp dụng chính sách bồi thường hấp dẫn hơn được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả đầu tư, thu hút doanh nghiệp tham gia. Theo TS. Phong, khi cơ chế được “cởi trói”, nguồn lực tài chính cũng sẽ được khai thông, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cải tạo, tái thiết chung cư cũ trong thời gian tới.

Cải tạo đồng bộ khu chung cư: Tránh làm manh mún, chắp vá

Trước câu hỏi về cách nhìn nhận các khu chung cư cũ trong quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phần lớn các khu nhà tập thể hiện nay đã không còn đáp ứng yêu cầu về chất lượng sống. Theo ông, đây là những công trình được xây dựng trong điều kiện hạn chế, diện tích chật hẹp và qua thời gian đã bị cơi nới, biến dạng.

“Nhìn tổng thể, chúng không còn phù hợp với diện mạo đô thị hiện đại, vì vậy cần được thay thế”, ông Võ nói.

Tuy nhiên, GS. Võ cũng cho rằng, không nên xóa bỏ hoàn toàn dấu tích của một giai đoạn phát triển đô thị. Ông đề xuất có thể lựa chọn một số công trình tiêu biểu để bảo tồn như “bảo tàng kiến trúc sống”, nhằm lưu giữ ký ức về một thời kỳ đặc biệt của Hà Nội. “Mỗi căn hộ trước đây chỉ khoảng hơn 20m2, điều kiện sinh hoạt rất hạn chế. Những gì còn lại hiện nay cũng đã biến dạng nhiều, nên việc giữ lại chỉ nên mang tính biểu trưng”.

Về tác động của việc cải tạo chung cư cũ đối với cấu trúc đô thị, GS. Võ nhấn mạnh chủ trương đúng là cải tạo đồng bộ theo từng khu vực, thay vì xử lý riêng lẻ từng tòa nhà. “Phải xây dựng lại toàn bộ khu chung cư, không thể giữ nguyên hiện trạng như cũ”, ông khẳng định, đồng thời cho rằng, cách tiếp cận này sẽ giúp tối ưu quỹ đất và hạn chế các vướng mắc trong đàm phán với từng hộ dân.

Đề cập đến bài toán cân bằng giữa bảo tồn và hiện đại hóa, vị giáo sư cũng cho hay, hiện đại hóa không gian sống vẫn phải là ưu tiên xuyên suốt. Việc bảo tồn chỉ nên thực hiện có chọn lọc, tránh biến toàn bộ đô thị thành “bảo tàng”. “Có thể giữ lại một vài khu nhà tập thể điển hình để phản ánh lịch sử kiến trúc, nhưng phần lớn phải được xây dựng lại”.

Theo GS. Võ, mô hình phù hợp cho Hà Nội là tái thiết theo quy mô toàn khu, gắn với tổ chức lại không gian đô thị. Việc này không chỉ giải quyết triệt để tình trạng xuống cấp mà còn tạo dư địa phát triển mới. Thành phố đã có chủ trương, vấn đề là cần triển khai quyết liệt hơn thay vì để kéo dài.

Liên quan đến định hướng phát triển dài hạn, GS. Võ cho rằng, việc tăng tầng cao khi tái thiết là tất yếu trong bối cảnh đô thị nén. Muốn phát triển bền vững thì phải tận dụng cả chiều cao và chiều sâu, không thể chỉ dàn trải trên mặt đất.

“Ngoài khu phố cổ cần bảo tồn, các khu vực khác hoàn toàn có thể phát triển công trình cao tầng, thậm chí 30-40 tầng, để đáp ứng nhu cầu dân cư và tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng. Nếu tiếp tục phát triển theo chiều rộng, sẽ không đủ nguồn lực để theo kịp nhu cầu hạ tầng, hệ quả là ùn tắc và quá tải đô thị”, GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo.

Cải tạo chung cư cũ sẽ thuận lợi hơn khi áp dụng cơ chế đặc thù

VOV.VN - Quốc hội khóa XV vừa thông qua nhiều nghị quyết quan trọng, thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù cho các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng. Những cơ chế này đang tạo tác động mạnh trên nhiều lĩnh vực, trong đó có công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ tại các đô thị.