Một chính sách an sinh xã hội cần được triển khai tốt

Có nhiều vướng mắc cần tháo gỡ để thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở xã hội, mà tựu chung lại là cần làm tốt 3 điều: Đúng việc, đúng chỗ và đúng người. Thứ nhất là đúng việc. Đối với việc xây dựng chỗ lưu trú cho công nhân, ký túc xá cho sinh viên (có thể gọi là nhóm nhà ở cho thuê) thì cần thúc đẩy bằng nguồn lực của Nhà nước. Đối với việc xây dựng  nhà ở cho người có thu nhập thấp (có thể gọi là nhóm nhà ở để bán), thì cần xã hội hóa rộng rãi bằng cơ chế và chính sách đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư. Từ trước đến nay, doanh nghiệp không mặn mà với việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vì chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ cụ thể và hiệu quả.

Điều kiện tối thiểu hiện nay đối với nhà ở cho công nhân thuê: Bình quân diện tích ở chỉ khoảng 2 đến 3m²/người. Vì vậy, điều kiện thực tế vừa và đủ chỉ cần những căn hộ trên dưới 20m², trong khi đó Luật nhà ở khống chế diện tích nhà ở xã hội từ 30 đến 60m²/căn hộ, nhà ở thương mại tối thiểu 45m²/căn. Từ đó vô tình đã cản trở doanh nghiệp đầu tư và hạn chế cơ hội mua nhà của những người ít tiền. Đối với nhà ở để bán cho người có thu nhập thấp, tức là khả năng thanh toán của người mua chậm, thì các khu chung cư giá rẻ này cũng cần vốn đầu tư tương đối lớn, trong khi kỳ hạn ngân hàng cho doanh nghiệp xây dựng vay tối đa khoảng 7 năm thì việc huy động vốn thật khó khăn. Một số chính sách ưu đãi về thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng để khuyến khích nhà đầu tư cũng còn chung chung, thiếu đồng bộ và thiếu quy định hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, Nhà nước cần thể hiện vai trò trung tâm trong thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội thông qua việc tạo ra cơ chế thoáng, tháo gỡ được khó khăn cho doanh nghiệp. Đó là chính sách tài chính, cho vay bù lãi suất, chính sách miễn giảm thuế…

Động thái chuyển biến đáng mừng mới đây là Thủ tướng Chính phủ đã cho phép chủ đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất là 1,5 lần; lại được miễn tiền sử dụng đất 3 năm đầu khi triển khai dự án và được áp dụng  mức thuế suất thuế giá trị gia tăng bằng 0% đối với các hợp đồng thuê nhà ở. Đặc biệt, trong trường hợp doanh nghiệp thuê nhà ở cho công nhân không thu tiền thì được tính chi phí thuê nhà ở vào chi phí sản xuất. Thủ tướng đã giao Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư ưu tiên bố trí nguồn trái phiếu Chính phủ để thành phố Hồ Chí Minh thực hiện các dự án ký túc xá sinh viên trên cơ sở đề xuất của thành phố. Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở cho sinh viên, Thủ tướng cũng cho phép thành phố được chỉ định thầu các dự án xây dựng ký túc xá sinh viên Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh.

Không có đất sẽ khó triển khai xây dựng

Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay để triển khai phát triển nhà ở xã hội là không có đất. Cần có chính sách đất đai thuận lợi hơn để việc sử dụng đất hợp lý. Đã có chủ trương giành 20% quỹ đất đối với dự án đô thị quy mô hơn 10 ha để phát triển nhà ở xã hội nhưng nhiều năm qua vẫn chưa thực sự áp dụng. Mới đây, Nghị định 23 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/5/2009 đã có quy định: Nếu các chủ đầu tư không dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định – sẽ bị phạt tiền và rút giấy phép kinh doanh. Có thể coi đây là đòn bẩy phát triển nhà ở xã hội nếu được triển khai chặt chẽ và được giám sát cao. Vấn đề địa điểm để xây dựng nhà ở xã hội cũng cần tính kỹ, không nên cố gắng chọn chỗ “đất vàng” vì như thế sẽ tiềm ẩn động cơ mang tính kinh tế và khiến người cần nhà nhưng ít tiền khó tiếp cận được. Với chi phí đất giảm xuống, cộng với cơ chế và chính sách mới hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng thì có thể đảm bảo giá thành  mỗi mét vuông căn hộ chung cư giá rẻ từ 4 – 5 triệu đồng, vừa với “lực” của nhà đầu tư cũng như túi tiền người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, làm tốt hai điều: Đúng việc và đúng chỗ mới chỉ là kích cung, vì vậy còn phải làm tốt yêu cầu đúng người, hợp yêu cầu, tức là kích cầu. Chỉ khi đầu ra được giải quyết thì doanh nghiệp mới mở rộng đầu tư, sản phẩm mới đa dạng, từ đó sự cạnh tranh mới đảm bảo nâng cao chất lượng và giảm giá thành. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tài chính để người có thu nhập thấp có thể có nhà thông qua nhiều hình thức như trợ giá, cho vay dài hạn với lãi suất thấp. Bên cạnh đó, cần có chế tài và kiểm soát được việc doanh nghiệp bán nhà ở xã hội có đúng đối tượng hay không và có đúng giá hay không. Đồng thời, cũng cần có sự kiểm soát việc ngân hàng cho vay hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp, đảm bảo đúng người cần vay, nhưng khi đã đúng người thì phải được cho vay. Thực tế cho vay tiêu dùng thời gian gần đây cho thấy, các ngân hàng đều trưng biển cho vay tiêu dùng nhưng người dân rất khó tiếp cận vốn do hàng rào phức tạp của hồ sơ vay với rất nhiều chứng thực. Đó là chưa kể lãi suất huy động tiền Việt Nam của các ngân hàng thương mại đã bắt đầu tăng khá nhanh từ cuối tháng 2 trở lại đây sẽ khiến việc tiếp cận vốn càng khó khăn hơn.

Như vậy, còn rất nhiều vướng mắc để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nhưng cần nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc này, để người có thu nhập thấp sớm “an cư lạc nghiệp”, vừa đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội của Nhà nước, vừa tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động trong doanh nghiệp xây dựng, vừa tận dụng được vật liệu đang ở mức dư thừa và giá rẻ như hiện nay./.