Chống thao túng, đầu cơ đất thì phải công khai, minh bạch cơ chế

Tại hội nghị lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường, Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam tổ chức chiều 21/2 tiếp tục ghi nhận nhiều ý kiến tâm huyết của các đại biểu.

Góp ý việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho biết, vấn đề nhà đầu tư được thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất trong việc bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án đô thị, nhà ở thương mại hay không còn có ý kiến khác nhau.

Theo đó, ông ủng hộ phương án thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai; tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Ông phân tích, Nghị quyết 18 đã nêu "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.

Thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mai là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.

“Thực tế, các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư“, ông Ngô Sách Thực nêu rõ.

Ông Thực cho rằng, hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bởi nhiều năm gần đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai.

"Dự thảo Luật Đất đai nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc: Muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch", ông Ngô Sách Thực cho biết.

Cũng theo ông, Nghị quyết số 18 chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài rất đúng đắn nhưng cần phải có lộ trình để các địa phương tổ chức phát triển quỹ đất...

Bên cạnh đó, luật đã bỏ khung giá đất, cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường thì việc nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất. Mặt khác, chính sách, giải pháp đưa ra phải hướng tới nhu cầu thực về nhà ở, lành mạnh thị trường bất động sản, chống“ thao túng“, “đầu cơ“ thì phải công khai, minh bạch cơ chế.

Tuy nhiên, Ngô Sách Thực cho rằng, cũng phải thấy được mặt ưu điểm của việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án vừa qua. Bởi vậy, trong giai đoạn này nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đất đai phải theo cơ chế thị trường

Phát biểu tại hội nghị, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, đất đai phải theo cơ chế thị trường, tức là khi bán, khi mua, đấu thầu, đấu giá thì làm thế nào để sát với cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, vừa qua có nhiều phương pháp định giá nhưng chưa đưa ra được một giá chính xác dẫn đến nhiều bất cập, làm cho cơ quan tư vấn, cơ quan quản lý khó giải quyết.

"Lần này, luật được sửa đổi theo cách định nghĩa thế nào là giá thị trường, phương pháp nào xác định giá bình quân trong điều kiện ổn định", Phó Thủ tướng cho biết.

Cũng theo Phó Thủ tướng, theo quan điểm hiện nay, sau thu hồi đất, người dân phải được hưởng lợi từ các dự án phát triển. Cụ thể, sau khi tái định cư, người dân phải có điều kiện sống, sinh kế tốt hơn, hưởng các quyền lợi.

Do đó, cần nhìn toàn diện hơn và đánh giá vấn đề này để làm sao giải quyết được. Bởi đây là vấn đề khó khăn liên quan kinh tế, xã hội, giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa nhà nước, người dân phải di dời cũng như nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bàn về nội dung chuyển nhượng, cho thuê, PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội) cho biết, một trong những điểm mới của dự thảo luật là về quyền của người sử dụng đất, đặc biệt đối với người thuê đất trả tiền hàng năm.

Điều này nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm phù hợp với quan điểm của Nghị quyết số 18 mà không phá vỡ một trong những nguyên tắc chi phối đến việc xác lập các quyền cho người sử dụng phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính mà họ thực hiện. 

Theo vị phó giáo sư, dự thảo luật quy định "cởi trói" như vậy là rất cần thiết để thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh, là mong đợi của doanh nghiệp và người dân sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả. Tuy nhiên, theo bà, nếu không có các quy định chặt chẽ và điều kiện đi kèm về quản lý nhà nước và giám sát của nhân dân thì sẽ dẫn tình trạng đầu cơ đất, mua bán, chuyển nhượng để kiếm lời hơn là đầu tư sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ để thúc đẩy sự phát triển./.