Có 1m2 đất ở mới được làm nhà ở thương mại, liệu có hợp lý?

Sáng nay 15/1, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội thảo luận hội trường về một số nội dung mới hoặc còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Liên quan thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống tạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

“Thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” – ông Vũ Hồng Thanh nói.

Bày tỏ đồng tình, đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, điều kiện trên chỉ để thu hồi đất, trong đó có đất nông nghiệp phục vụ cho dự án xây dựng khu đô thị mà thôi, còn các dự án khác thì không được để vừa tăng nguồn cung song cũng tránh được tình trạng thu hồi đất đại trà, tuỳ tiện. Ông cũng nhấn mạnh phải hoàn thành bồi thường trước khi thu hồi.

Về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, trên cơ sở ý kiến các cơ quan và chính sách đã được thống nhất khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung theo Luật số 03/2022/QH15.

Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định như trên là bất cập. “Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều hecta vẫn được làm dự án trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao?” – ông đặt vấn đề.

Vị đại biểu này đề nghị trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh, Nhà nước thu thuế.

Cũng đề cập tới đất làm dự án nhà ở thương mại, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) giữ nguyên quan điểm mà ông nêu ra tại Kỳ họp thứ 6, rằng sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở.

Quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”, theo ông là khó hiểu.

“Phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông đất ở nào thì không được. Thiết nghĩ, việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế bỏ quy định này là tạo cung nhà ở, giảm giá nhà” – ông Hà Sỹ Đồng nói.

Đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương) cũng bày tỏ đồng tình với ý kiến trên khi cho rằng, từ ý kiến của rất nhiều doanh nghiệp ở địa phương về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Bà kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ và biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao cho Chính phủ thí điểm thực hiện trong 5 năm rồi tổng kết, báo cáo Quốc hội.

Nữ đại biểu phân tích, thực tế, trước đây Nhà nước kêu gọi đầu tư, phát triển kinh tế, vận động người dân làm ăn, kinh doanh, làm giàu chính đáng. Nhiều người dân, doanh nghiệp muốn kinh doanh đã bàn giao nhiều loại đất khác nhau của mình cho Nhà nước, trong đó có cả đất ở để thuê lại đất sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, tạo việc làm, góp phần quan trọng trong quá trình phát triển của địa phương. Đến nay khi Nhà nước thay đổi quy hoạch, muốn cải tạo, chỉnh trang đô thị thì cần có cơ chế công bằng, ưu tiên hơn cho họ để có cơ hội tiếp tục đầu tư, phát triển trên chính mảnh đất họ đã giữ gìn, sản xuất, kinh doanh qua nhiều thế hệ. Mặt khác Nhà nước có đủ cơ sở xác định rõ nguồn gốc đất đai của doanh nghiệp. Nếu nguồn gốc đất đai trước khi sản xuất kinh doanh là của chính họ được thừa kế, tặng, cho, nhận chuyển nhượng, cần nghiên cứu thấu đáo vấn đề này.

Về nguồn lực, để cải tạo, chỉnh trang, phát triển đô thị một cách bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển thì nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực để đền bù, giải tỏa cho doanh nghiệp. Bởi theo dự luật doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất đô thị, đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ. Nên cách duy nhất là Nhà nước phải bỏ tiền ra đền bù và thu hồi đất của họ. Con số này chỉ tính riêng gần 3.000 doanh nghiệp của Bình Dương có thể lên tới hàng trăm tỉ đồng. Cả Nhà nước và DN đều thiệt hại, không thể chủ động mà buộc phải chờ đợi mà chờ đợi càng lâu sẽ mất đi nhiều cơ hội của đất nước.