Dự án hàng trăm hecta liệu có thỏa thuận được với từng hộ dân?

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ  họp thứ 6, ngày 3/11, nhiều đại biểu Quốc hội đánh giá cao ban soạn thảo đã thể hiện tinh thần cầu thị, nghiên cứu, tiếp thu khá đầy đủ các ý kiến tham gia để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội. Đại biểu cũng nhấn mạnh việc xem xét thông qua dự thảo luật một cách thận trọng, song cũng phải hết sức khẩn trương để giải quyết càng sớm càng tốt những khó khăn, vướng mắc đang đặt ra bởi những bất cập của Luật Đất đai hiện hành.

Thu hồi thì khó đồng thuận, thoả thuận DN lại gặp khó

Đề cập Điều 79 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể, Đại biểu Trần Văn Tuấn (đoàn Bắc Giang) băn khoăn việc liệt kê các trường hợp cụ thể như vậy có thể vẫn chưa bao quát hết.

Đại biểu cho rằng, quy định như vậy vẫn chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất, trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải “đi đêm” để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận, làm cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư.

“Tôi mạnh dạn đề xuất với Quốc hội xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án” – ông Trần Văn Tuấn nêu ý kiến.

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) cho rằng, các lĩnh vực khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc nhà nước thực hiện thu hồi đất. Do vậy, việc Luật Đất đai không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và sẽ tạo sự không bình đẳng đối với các thành phần kinh tế khác trong tiếp cận đất đai.

“Việc giao cho các tổ chức, cá nhân thực hiện các dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh, thương mại, du lịch, dịch vụ, khu giải trí, vui chơi, tổ hợp đa năng được coi là dự án trọng điểm của địa phương sẽ góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đồng bộ hóa phát triển đô thị kết hợp với du lịch, thương mại và hình thành nên những khu đô thị mới của trung tâm tài chính, thương mại, du lịch thu hút khách đầu tư quốc tế và khách du lịch trong nước” – ông Huỳnh Thành Phương cho biết, đây cũng là mô hình đang được áp dụng rộng rãi tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Cũng theo đại biểu, để du lịch thật sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch. Do vậy, việc quy định thu hồi đất, phát triển quỹ đất cho hoạt động du lịch là cần thiết.

Cùng quan điểm, đại biểu Tạ Văn Hạ - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hoá, Giáo dục đề nghị cần quan tâm đất phục vụ cho hoạt động du lịch để làm sao thực hiện được tinh thần Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn và đồng bộ với Luật Du lịch.

Cần phải kiểm soát địa tô chênh lệch

Tranh luận với một số ý kiến về việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất tại Điều 79, đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang) cho rằng, Nhà nước nên đứng ra thu hồi đất sẽ tạo thuận lợi, tuy nhiên, Nghị quyết 18 đã nêu quan điểm của Đảng là phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận trong việc thu hồi đất.

Đặt vấn đề khi nào thì thỏa thuận, thỏa thuận ra sao, ông đánh giá nguyên tắc thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc thị trường rất đúng, rất hợp lý và cần phải tuân thủ. Nhưng phải phân biệt đất thu hồi cho các dự án nhà ở thương mại, nếu là đất ở thì 2 bên buộc phải thỏa thuận, nếu là đất nông nghiệp thì chưa phải là đất ở, vấn đề chuyển sang đất ở là thẩm quyền của nhà nước. Như vậy, chỉ có thể nhà nước đứng ra thu hồi, sau đó chuyển quyền và chuyển cho dự án nhà ở thương mại thì lúc bấy giờ tiến hành đấu giá sẽ hợp lý.

Nhưng đối với đất nông nghiệp lại chuyển sang cho các dự án sản xuất nông nghiệp của các doanh nghiệp, theo ông lúc này quay trở lại phải thỏa thuận.

Trao đổi lại, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) nói, Nghị quyết 18 của Trung ương có nêu là tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất nhưng cũng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận.

Đại biểu cho rằng, Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thì một trong những mục tiêu quan trọng nhất là nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả ruộng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội.

“Tất cả những khoản của Điều 79 đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất đất đai phải phát huy được nguồn lực của đất đai và biến đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì ta phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Tất nhiên, thu hồi đối với dự án đấy quy mô bao nhiêu, dự án có tính chất như thế nào, tôi đề nghị quy định thẳng trong Điều 79, đó là những dự án có quy mô lớn, phải từ 300 hecta trở lên và là những khu đô thị, khu dân cư hiện đại” - ” – ông Trịnh Xuân An cho rằng, có như vậy mới đủ tiêu chí, đất nước có những đô thị, công trình, dự án lớn.

 “Tôi nghĩ phải thu hồi thì mới làm được, còn nếu ta cứ nói là thỏa thuận không mà không thể thỏa thuận được thì quy định đấy trở thành vô nghĩa. Không thể có một dự án hàng trăm hecta mà ta thỏa thuận với từng hộ dân một, từng người một được. Tất nhiên, lợi ích của người dân và doanh nghiệp phải hài hòa”, theo ông Trịnh Xuân An.

Ở góc độ khác, đồng tình với quan điểm cần phải kiểm soát địa tô chênh lệch để đảm bảo lợi ích của người có đất bị thu hồi, song đại biểu Nguyễn Quang Huân lưu ý, nên phân biệt hai loại địa tô chênh lệch. “Cái tạo giá trị thặng dư siêu ngạch thì Nhà nước mới cần kiểm soát, vì nó tạo ra sau khi có đầu tư của các nhà đầu tư. Nếu chúng ta kiểm soát chặt quá có thể sẽ không khuyến khích nhà đầu tư và sẽ kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội. Nếu chúng ta buông lỏng thì có thể lợi ích siêu ngạch sẽ phục vụ cho lợi ích của thiểu số người. Để kiểm soát được nó thì không gì tốt hơn là đấu thầu. Để đấu thầu được thì chúng ta phải thu hồi đất. Nếu chúng ta làm được như thế thì phương án 1 tôi nghĩ rất hoàn hảo trong dự thảo” – ông nói.