Quản lý đất đai 3D: Đề xuất mới để xác lập không gian ngầm, không gian trên cao

Tránh để lại những thửa đất nhỏ, méo mó sau thu hồi

Sáng 21/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Các đại biểu tập trung vào nhiều vấn đề liên quan đến thu hồi đất, xử lý phần diện tích còn lại, bồi thường, tái định cư và yêu cầu đổi mới phương thức quản lý đất đai phù hợp với quá trình đô thị hóa.

Trong đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) đề xuất một hướng tiếp cận mới: chuyển từ quản lý đất đai theo không gian “phẳng” sang quản lý không gian 3D, qua đó từng bước xác lập và quản lý quyền đối với các không gian nằm dưới lòng đất và trên cao.

Trước khi đề cập đến mô hình quản lý không gian 3D, các đại biểu cũng đặt vấn đề về cách thức thu hồi đất và xử lý phần diện tích còn lại sau khi thực hiện các dự án hạ tầng.

Đại biểu Lê Văn Thế, Phó đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình, cho rằng chính sách thu hồi đất cần được xem xét rộng hơn ranh giới của từng công trình. Khi Nhà nước đầu tư đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng lớn, nếu chỉ thu hồi phần đất nằm trong ranh giới dự án, khu vực xung quanh có thể xuất hiện những thửa đất nhỏ, méo mó hoặc bị chia cắt.

Theo ông, với đất nông nghiệp, phần diện tích còn lại có thể khó tiếp cận, không thuận lợi cho canh tác hoặc không còn giá trị sử dụng. Vì vậy, công tác giải phóng mặt bằng không chỉ cần bảo đảm đủ đất để xây dựng công trình mà còn phải tính đến hiệu quả sử dụng đất và chất lượng không gian sau khi dự án hoàn thành.

Đại biểu Lê Văn Thế cũng lưu ý, nếu việc thu hồi phần diện tích còn lại chỉ dựa vào nhu cầu của từng hộ dân thì trong cùng một dự án có thể xảy ra tình trạng người muốn thu hồi, người muốn giữ lại. Điều này khiến những thửa đất nhỏ, méo mó hoặc không còn khả năng sử dụng hiệu quả vẫn tồn tại, ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian chung.

Ông đề nghị bổ sung các tiêu chí khách quan để đánh giá phần đất còn lại ngay từ khi lập phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Nếu phần đất còn lại vẫn có thể sử dụng hiệu quả, quyền lựa chọn của người dân cần được tôn trọng. Trường hợp cần thu hồi để chỉnh trang, tổ chức lại không gian rộng hơn, cơ quan chức năng phải có căn cứ pháp lý riêng, phù hợp quy hoạch, đồng thời xác định rõ phạm vi và phương án thực hiện.

Thực tế tại một số đô thị lớn cho thấy vấn đề này đã phát sinh. Tại Hà Nội, sau khi mở rộng đường vành đai 1, phường Láng rà soát 21 trường hợp nhà, đất không đủ điều kiện xây dựng, trong đó có 4 thửa rộng dưới 1 m². UBND phường Láng đã yêu cầu các chủ thửa đất, công trình thống nhất với chủ sở hữu liền kề để hợp thửa, hợp khối, phục vụ cải tạo, chỉnh trang.

Không nên chỉ dựa vào tỷ lệ 75% để thu hồi phần đất còn lại

Cũng liên quan đến cơ chế thu hồi đất, Phó đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị cân nhắc quy định cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại trong trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được với trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất.

Theo bà Nga, khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng Nhà nước tiếp tục thu hồi 25% còn lại, quan hệ giữa các bên chuyển từ thỏa thuận dân sự sang sử dụng quyền lực công. Vì vậy, quyết định thu hồi đất không nên chỉ dựa trên hai tỷ lệ 75%.

Cơ quan có thẩm quyền, theo đại biểu, cần xem xét thêm quy mô dự án, số người chưa đồng thuận, loại đất bị thu hồi, đặc biệt là đất ở, cũng như mức độ ảnh hưởng đến nơi ở và sinh kế của người dân.

Bà Nga cũng đề nghị làm rõ quy định về mức bồi thường không thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận, nhất là cách tính mức trung bình, phạm vi giao dịch được sử dụng và phương pháp xác định khi giá thỏa thuận giữa các hộ có sự chênh lệch lớn.

“Nếu không quy định rõ, chính cơ chế nhằm bảo vệ người bị thu hồi đất có thể trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp mới”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nói.

Một nội dung khác được các đại biểu quan tâm là chính sách bồi thường và tái định cư đối với người có đất bị thu hồi. Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Nguyễn Đại Thắng đồng tình với cách tiếp cận chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người dân.

Ông đề nghị cụ thể hóa yêu cầu bảo đảm người dân có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Các hình thức bồi thường cũng cần được quy định rõ về thứ tự ưu tiên và điều kiện áp dụng.

Theo đề xuất này, người dân nên được ưu tiên bố trí đất có cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở tái định cư. Bồi thường bằng tiền chỉ thực hiện khi không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người bị thu hồi đất.

Phương án bồi thường, tái định cư cũng cần được đánh giá dựa trên những tiêu chí cụ thể như vị trí, diện tích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và điều kiện duy trì sinh kế.

Đối với phần giá trị đất tăng thêm, ông Nguyễn Đại Thắng đề nghị nghiên cứu cơ chế để Nhà nước và xã hội được hưởng phần hợp lý từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị.

Quản lý đất đai không thể chỉ nhìn trên mặt phẳng

Trong bối cảnh đô thị ngày càng phát triển theo chiều cao và chiều sâu, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng phương thức quản lý đất đai hiện nay cũng cần được thay đổi. Theo đại biểu, hệ thống địa chính hiện chủ yếu vận hành trên hệ tọa độ phẳng X, Y. Trong khi đó, tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, không gian đô thị đã phát triển đa tầng với tầng hầm, bãi đỗ xe ngầm, đường sắt đô thị, đường vành đai, cầu đi bộ trên cao và nhiều công trình khác.

Thực tế này đặt ra câu hỏi về cách xác lập quyền đối với một khu vực mà nhiều chủ thể có thể cùng khai thác theo chiều thẳng đứng. Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng khi một khu vực không gian được phân chia cho nhiều chủ thể theo chiều đứng, địa chính 2D bộc lộ những giới hạn nhất định. Nếu chỉ xác định ranh giới trên mặt phẳng, cơ quan quản lý sẽ khó xác định chính xác quyền của từng chủ thể đối với phần không gian nằm phía trên hoặc phía dưới một thửa đất.

Theo đại biểu, tình trạng này có thể tạo ra những “vùng xám” pháp lý, gây khó khăn trong việc xác lập quyền sử dụng, thế chấp, chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các khối không gian trên cao hoặc dưới lòng đất.

“Cuộc cách mạng về tư duy quản lý” vì vậy không chỉ nằm ở việc ứng dụng một công nghệ bản đồ mới mà còn liên quan trực tiếp đến cách pháp luật xác lập, bảo vệ và khai thác quyền tài sản trong quá trình phát triển đô thị.

Để làm rõ đề xuất, đại biểu Lê Thanh Hoàn dẫn kinh nghiệm của một số quốc gia trong quản lý quyền đối với không gian theo chiều thẳng đứng.

Theo nội dung đại biểu nêu, tại Singapore, quyền sử dụng đất tư nhân được giới hạn đến độ sâu nhất định, trong đó mốc 30 m được dẫn chứng; phần không gian phía dưới thuộc phạm vi Nhà nước quản lý theo cách tiếp cận các “hộp không gian 3D”.

Australia đã luật hóa khái niệm “không gian khối” theo ba chiều X, Y, Z, cho phép xác lập quyền đối với những không gian nhất định, trong đó có các hành lang trên không.

Tại Phần Lan và Thụy Điển, mô hình thông tin công trình (BIM) được tích hợp với bản đồ địa chính quốc gia. Trong khi đó, Trung Quốc bóc tách quyền đối với bề mặt và quyền đối với không gian trong khuôn khổ Bộ luật Dân sự.

Từ những kinh nghiệm này, đại biểu cho rằng Việt Nam có thể nghiên cứu, lựa chọn những mô hình phù hợp với điều kiện thực tế, thay vì tiếp tục chỉ quản lý đất đai trên một mặt phẳng.

Đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 3D quốc gia

Từ thực tiễn phát triển đô thị, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề xuất nghiên cứu xác lập ranh giới đất đai theo không gian 3D. Theo đó, các khối không gian cần được xác định rõ bằng tọa độ và cao độ.

Một trong những hướng được đại biểu đề cập là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xác định cả phần “đỉnh” và “đáy” của khối không gian được cấp quyền. Khi đó, không gian ngầm và không gian trên cao có thể được xác định rõ hơn về mặt pháp lý, thay vì chỉ được nhìn nhận thông qua mặt bằng 2D.

Theo đại biểu, cách tiếp cận này có thể tạo cơ sở để quyền đối với không gian trở thành quyền tài sản được pháp luật ghi nhận, qua đó tạo điều kiện cho các hoạt động giao dịch, thế chấp và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cùng với đó, cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý trên nền tảng Luật Đất đai 2024 và Luật Thủ đô, nghiên cứu quy định cụ thể về giới hạn trên và giới hạn dưới của quyền sử dụng đất.

Đại biểu cũng đề xuất tăng cường sử dụng BIM trong hoàn công và đăng ký đất đai. Việc kết nối dữ liệu công trình với cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp cơ quan quản lý có thông tin đầy đủ hơn về những không gian đang được khai thác, sử dụng dưới lòng đất, trên mặt đất và trên cao.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh, chuyển từ quản lý đất đai “phẳng” sang quản lý không gian 3D không chỉ là giải pháp kỹ thuật mà còn là “cuộc cách mạng về tư duy quản lý”. Khi quỹ đất đô thị ngày càng hạn chế, việc mở rộng không gian sinh tồn theo chiều thẳng đứng sẽ tạo thêm dư địa phát triển. Nếu được xác lập đầy đủ về pháp lý, quản lý bằng công nghệ và định giá phù hợp, không gian ngầm và trên cao có thể trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển đô thị. Đây cũng là hướng tiếp cận nhằm từng bước xây dựng các đô thị hiện đại, thông minh, khai thác hiệu quả không gian theo cả ba chiều và khơi thông nguồn lực đất đai trong tương lai.

Theo nội dung tài liệu, Quốc hội dự kiến tiếp tục xem xét, thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp tháng 10.

Sửa Luật Kiến trúc: Đề xuất áp dụng BIM, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm

VOV.VN - Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kiến trúc đề xuất phân cấp mạnh, cắt giảm thủ tục hành chính, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, thúc đẩy chuyển đổi số và ứng dụng BIM nhằm nâng cao hiệu quả quản lý kiến trúc.