Sửa Luật Đất đai: Số hóa không thể thay thế công chứng

Công chứng không thể bị thay bằng dữ liệu số

Ngày 22/10, trong phiên thảo luận tại tổ về các dự án luật sửa đổi, Đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội cho rằng, không thể đánh đồng xác thực dữ liệu địa chính với an toàn pháp lý của giao dịch dân sự. Cơ sở dữ liệu đất đai và VNeID có thể xác nhận danh tính, thông tin thửa đất đã ghi nhận, nhưng không thể đánh giá năng lực hành vi tại thời điểm ký, sự tự nguyện, việc bị đe dọa, lừa dối, tài sản chung của vợ chồng hay mức độ hiểu biết về hậu quả pháp lý.

Theo Đại biểu Hà, công chứng viên kiểm tra điều kiện và tính hợp pháp của thỏa thuận, còn cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận quyền. Hai công đoạn bổ trợ, không thể thay thế. Chuyển kiểm tra hợp đồng sang văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã có thể gây ùn tắc và đẩy trách nhiệm bồi thường khi tranh chấp sang ngân sách.

Đại biểu Hà đề nghị giữ công chứng, chứng thực bắt buộc với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc tiến độ số hóa; đồng thời kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu công chứng, thuế và ngân hàng.

Đại biểu Hà cũng cho rằng khoản 4 Điều 21 dự thảo, giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng theo lộ trình số hóa, có nguy cơ xung đột với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng. Ông đề nghị luật hóa trực tiếp các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực. Với Hà Nội, dự thảo cần dẫn chiếu rõ cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô năm 2026, tránh làm suy giảm thẩm quyền thành phố về quản lý đất đai và cải cách thủ tục.

Định giá đất cần dữ liệu đủ sạch

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng đề nghị Chính phủ lựa chọn rõ phương án xử lý cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 về sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đại biểu Sơn nghiêng về phương án luật hóa, nhưng yêu cầu báo cáo số dự án được chấp thuận, số đã triển khai, diện tích đất và nguồn cung nhà ở tăng thêm.

Đại biểu Sơn đề nghị quy định tiêu chí cụ thể đối với đất công nhỏ hẹp, xen kẹt và phần đất không thể tách thành dự án độc lập, bởi các khái niệm này quyết định trường hợp nào được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Về giá đất, ông tán thành bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh, song đề nghị luật quy định tham vấn chuyên môn độc lập, lấy ý kiến người chịu tác động và loại trừ giao dịch bất thường khỏi dữ liệu định giá. Đại biểu Sơn đề xuất giới hạn biên độ điều chỉnh giữa các chu kỳ. Tỷ lệ bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định ảnh hưởng trực tiếp đến tiền người dân nhận được, nên cần cân nhắc giao HĐND cấp tỉnh quyết định cùng bảng giá đất. Đại biểu Sơn còn đề nghị luật hóa nguyên tắc xác định hệ số K khi bồi thường chung cư cũ.

Theo Đại biểu Sơn, chuyển đổi số không thể chỉ là lưu trữ hồ sơ. Dự thảo cần nêu rõ các nhóm dữ liệu phải liên thông, gồm dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản; đồng thời cho phép tra cứu trước khi xét duyệt chính sách và cảnh báo giao dịch bất thường, dự án chậm triển khai. Đại biểu Sơn dẫn số liệu báo cáo thẩm tra: đến ngày 1/10/2026, cả nước có khoảng 104,79 triệu thửa đất; 63,48 triệu thửa đã đồng bộ, nhưng chỉ hơn 46,84 triệu thửa đạt chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”. Đại biểu Sơn đề nghị luật hóa mốc hoàn thành dữ liệu và gắn trách nhiệm cơ quan quản lý.

Bảo vệ sinh kế và an toàn của người dân

Đại biểu Hoàng Văn Tuyên, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng, nhấn mạnh quyền lợi người dân miền núi. Về tái định cư, Đại biểu Tuyên cho rằng, không nên chỉ căn cứ ranh giới hành chính để xác định người dân còn nhà ở khác hay không.

"Ở miền núi, nơi ở bên kia núi có thể xa nơi sản xuất, trường học và dịch vụ thiết yếu. Phương án bồi thường cần đánh giá sinh kế, nguồn thu bị mất, khả năng đi lại và chuyển nghề; nơi có quỹ đất phù hợp, cần xem xét bố trí đất sản xuất thay vì chỉ trả tiền", Đại biểu Hoàng Văn Tuyên nêu ví dụ.

Đối với thu hồi đất, đại biểu kiến nghị quy định thời hạn thông báo trước, giải thích chính sách bằng ngôn ngữ phù hợp, nhất là tại địa bàn có đông đồng bào dân tộc thiểu số. Nếu phải tạm cư, cần làm rõ điều kiện nơi ở, chi phí hỗ trợ và trách nhiệm khi chờ tái định cư kéo dài. Đại biểu Tuyên cũng đề nghị kiểm soát việc bố trí bệnh viện, phòng khám trong chung cư hỗn hợp, tính đến chất thải y tế, lây nhiễm, xe cấp cứu và phòng cháy chữa cháy.

Thủ tướng Lê Minh Hưng: Điều tiết giá đất để không đẩy giá nhà lên quá cao

VOV.VN - Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, Nhà nước cần điều tiết giá đất, giá nhà, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê, bảo đảm người dân có chỗ ở phù hợp. Đây là một trong những trọng tâm khi Chính phủ đề xuất sửa đổi đồng bộ ba luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.