Tranh chấp phí trông giữ xe tại “The Manor”, Hà Nội: Thiếu cả tình và lý

Trong 5 ngày (từ ngày 28/2 đến 4/3) vừa qua, nhiều chủ hộ mua nhà trong chung cư cao cấp The Manor, do Công ty Bitexco làm chủ đầu tư, tại xã Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội đã tập trung, phản đối việc Ban quản lý toà nhà không cho ôtô, xe máy của những người chưa ký hợp đồng vào hầm để xe.

“Sư nói sư phải, vãi nói vãi hay”

Theo các hộ dân, nguyên nhân của việc tranh chấp là do Công ty Bitexco không có sự bàn bạc, thống nhất với dân mà tự áp đặt mức phí trông giữ xe quá cao so với quy định. Phía Bitexco cho rằng, việc đề ra mức phí là vì tầng hầm thuộc sở hữu của mình, giá cả phù hợp với tình hình chung tại Hà Nội. Một số người phản đối mức phí trông giữ xe chính là người cố tình không nộp phí cho công ty từ năm 2007.

Ông Nguyễn Đức, Phó Giám đốc Công ty Bitexco cho biết, ngày 20/8/2008, lãnh đạo Công ty và Ban quản lý toà nhà đã làm việc với Ban đại diện lâm thời cộng đồng dân cư The Manor (BĐDLTCĐDC) cùng một số hộ dân thảo luận nhiều nội dung. Về mức phí trông giữ xe ô tô, “phía Bitexco đề nghị là 1,1 triệu đồng/xe/tháng (bao gồm VAT) áp dụng cho năm 2007 và năm 2008). Phía cư dân đề xuất mức giá trông xe bằng giá ở khu Sông Đà - Mỹ Đình cộng 100.000 đồng/xe/tháng. Hai bên không đi đến thống nhất và sẽ bàn tiếp sau. Trong thời gian này, Bitexco vẫn duy trì dịch vụ trông xe như hiện nay đến khi tổ chức cuộc họp tiếp theo”.

Do Bitexco phải tự bỏ kinh phí chi cho vận hành toà nhà quá lớn và phải chờ đợi gần sáu tháng kể từ sau cuộc họp ngày 20/8/2008, không thấy BĐDLTCĐDC đề nghị tổ chức họp bàn, nên ngày 12/2/2009, Bitexco có thư gửi tất cả hộ dân thông báo mức thu phí và đề nghị mọi người “ký hợp đồng trông giữ xe trước ngày 28/2”. Bức thư nhấn mạnh “Kể từ ngày 2/3/2009 trở đi chúng tôi sẽ ngừng trông giữ xe của khách bên ngoài và đảm bảo chỉ có những chủ hộ, khách hàng đã đăng ký hoặc những người được uỷ quyền được sử dụng bãi đỗ xe”.

Mức phí trông giữ xe Bitexco đưa ra năm 2009 đối với ô tô là 900.000 đồng/xe/tháng cho chiếc xe đầu tiên của một gia đình và 1,4 triệu đồng/xe/tháng cho chiếc thứ 2 trở đi. Mức phí này đã giảm khoảng 200.000 đồng/xe so với năm 2008. Mỗi hộ được gửi 02 chiếc xe máy với giá ưu đãi (110.000 đồng/xe); từ xe thứ 3 được áp dụng mức phí thông thường là 150.000 đồng/xe. Hộ nào đăng ký cả năm được giảm 10%.

Bức thư này cũng được gửi riêng cho ông Nguyễn Mạnh Toàn với tư cách là Trưởng ban BĐDLTCĐDC. Ngày 14/2, ông Toàn trả lời Bitexco qua email có nội dung, thư đã gửi tất cả dân cư, sau đó gửi cho ông là thừa. Ông Toàn khẳng định: “Mọi thông báo liên quan đến phí phải được họp với cộng đồng dân cư thông qua Ban đại diện lâm thời và được Ban này chấp thuận trước khi thông báo cho toàn bộ dân cư”.

Nửa tháng sau, ngày 25/2/2009, ông Toàn lại gửi thư cho toàn thể cư dân The Manor, rằng: “Mức phí trong giữ xe mà Bitexco đưa ra là mức phí áp đặt lên cộng đồng dân cư. Do vậy bản thông báo của Bitexco sẽ không có giá trị và không có hiệu lực đối với cộng đồng chúng ta”. Bức thư kêu gọi: “Rất mong tất cả mọi người giữ bình tĩnh và một câu trả lời đơn giản nhất là: chưa thấy Ban đại diện lâm thời thông báo gì về việc này”.

Vì sao phía Bitexco không tổ chức họp với BĐDLTCĐDC? Phía Bitexco cho biết: “Sau cuộc họp 20/8/2008 đến nay, chúng tôi chưa nhận được 1 bức thư hay cú điện thoại của BĐDLTCĐDC The Manor muốn làm việc với Bitexco. Chúng tôi thấy vai trò của Ban đại diện lâm thời không phát huy được, nên phía The Manor phải chủ động thực hiện việc thu phí. Hiện, nhiều người đã nộp phí gửi xe, chỉ còn một bộ phận nhỏ cố tình không thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Ngày 5/3, chúng tôi hai lần liên lạc qua điện thoại và một lần gặp trực tiếp ông Nguyễn Mạnh Toàn, nhưng ông Toàn đều trả lời là bận việc không tiếp được. Còn ông Nguyễn Thụ phòng B106, (người tham gia cuộc họp với Bitexco ngày 20/8/2008 và phản đối quyết liệt việc thu phí) cũng từ chối tiếp xúc với chúng tôi, vì theo ông “ tất cả thông tin mọi người đã biết cả”.

Vậy là “sư nói sư phải, vãi nói vãi hay”! Mức phí hai năm 2007 và 2008 mà Bitexco đưa ra không được Ban ĐDLTCĐDC The Manor nhất trí. Mức phí mới năm 2009, một lần nữa Ban đại diện không đồng tình. Khi Bitexco kiểm soát để những người chưa ký hợp đồng không được ra - vào tầng hầm thì kêu gọi mọi người tập trung, dán khẩu hiệu, phản đối… Bên nào thiếu thiện chí, chắc mọi người đã rõ.

 Tầng hầm The Manor thuộc sở hữu của ai?

Tầng hầm The Manor có tổng diện tích 20.260 m², sức chứa 283 xe ô tô và 560 xe máy. Trong tầng hầm có camera giám sát, bảo vệ 24/24, hệ thống thông gió, chiếu sáng, vệ sinh, phòng chống cháy nổ, phòng ngập lụt và có sóng viễn thông. Nhiều cư dân ở đây cho biết, đợt ngập úng lịch sử cuối năm 2008, trong lúc nhiều tầng hầm ở khu chung cư khác bị ngập, khiến hàng nghìn ô tô, xe máy hư hỏng nặng, thì tầng hầm của Bitexco vẫn an toàn. Theo ông Nguyễn Đức, toà nhà được tôn cao hơn mặt ruộng từ 1,4 đến 1,8 m nên khả năng chống ngập úng rất cao.

Vấn đề đặt ra là, tầng hầm này thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư hay sở hữu riêng của Bitexco?

Điều 11 của các “Hợp đồng mua bán căn hộ” từ năm 2003 đến tháng 6/2007 và Điều 12 “Hợp đồng mua bán căn hộ” từ tháng 6/2007 đến nay đã ký giữa Bitexco và người mua căn hộ nêu rõ: “Các công trình tiện ích như bãi đỗ xe, tầng hầm, khu trung tâm thương mại, nhà hàng thuộc quyền sở hữu, quản lý và sử dụng của bên A (tức Bitexco). Các công trình tiện ích như sân, vườn, hành lang, lối đi, ban công và các công trình tiện ích khác phục vụ lợi ích dân cư là tài sản thuộc sở hữu chung và được quản lý, sử dụng theo quy chế của Ban quản lý Toà nhà”.

 Phía Bitexco khẳng định tầng hầm thuộc sở hữu của riêng mình và đang được dùng làm nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh. “Việc trông giữ xe phải có một hợp đồng riêng tách khỏi hợp đồng mua bán nhà. Bitexco có quyền đưa ra mức phí phù hợp để bù đắp các chi phí như chiếu sáng, camera, người phục vụ...Còn diện tích trông xe trong khuôn viên là diện tích công cộng nên áp đúng mức phí theo quy định của UBND thành phố Hà Nội” - Luật sư của Bitexco lý giải.

Chúng tôi hỏi anh Lê Thanh Hiền, ở phòng W1204: “Trước khi ký hợp đồng mua căn hộ hàng trăm ngàn USD, anh có xem kỹ nội dung bản Hợp đồng không?” Anh Hiền cho biết “Nói chung là không mấy ai để ý”.

Việc không nghiên cứu kỹ nội dung “Hợp đồng mua bán nhà” là tình trạng chung của hầu hết khách hàng hiện nay. Nếu xảy ra tranh chấp, chắc chắn phần rủi ro pháp lý thuộc về bên mua.

 Quy định về nhà chung cư: Chậm và thiếu khả thi?

Có thể nói, đến thời điểm này chưa có văn bản pháp luật nào quy định tầng hầm trong toà nhà chung cư đương nhiên thuộc quyền sở hữu chung của người mua căn hộ. Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành chỉ có quy định “Toà nhà chung cư phải có nơi để xe”, nhưng lại không quy định nơi để xe phải có những điều kiện gì, khai thác và quản lý ra sao?.

Mới đây, ngày 25/2/2009, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 01 “Quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở”. Thông tư quy định rõ phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của chủ đầu tư cũng như của người mua nhà. 

Nhưng tiếc rằng, Thông tư lại ban hành chậm tới hàng chục năm so với sự phát triển của các toà nhà chung cư. Do thiếu quy định về phần diện tích chung - riêng nên đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa các khách hàng với chủ đầu tư chung cư. Tranh chấp ở The Manor mấy ngày qua là một thực tế.

Về mức thu phí trông giữ xe trên địa bàn Hà Nội, UBND thành phố có quyết định số 25/2009/QĐ-UB ngày 09/01/2009. Tuy nhiên, quyết định này lại chưa quy định cụ thể mức thu phí ở các khu chung cư, đặc biệt là các khu chưng cư cao cấp, nên mỗi nơi áp dụng một mức tuỳ theo thoả thuận giữa hai bên. Nếu không nhanh chóng sửa đổi quyết định này thì chủ đầu tư khu chung cư rất khó áp dụng.

Ông Nguyễn Trường Sơn, Phó phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Từ Liêm, Hà Nội nhận xét: “Mức thu phí trông xe theo quyết định 25 của UBND thành phố Hà Nội chưa phù hợp”. Ông Sơn  cho biết: “Tới đây, chúng tôi sẽ báo cáo, kiến nghị với UBND thành phố cho phép mở rộng hơn phạm vi mức thu phí theo quyết định 25 để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư các tòa nhà lớn được phép có mức thu cao hơn vì họ phải bỏ nhiều chi phí. Tất nhiên phải hài hòa với lợi ích của cộng đồng dân cư, phải có sự bàn bạc với cộng đồng dân cư để tránh thiệt hại cho doanh nghiệp”.

Như vậy là đã rõ. Việc tranh chấp mức phí gửi xe ở The Manor những ngày qua là do thiếu cả ba: Thiếu thiện chí, thiếu hiểu biết và thiếu quy định phù hợp. Một số nhà kinh doanh bất động sản còn cho rằng, phía sau vụ việc này rất có thể là do cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các doanh nghiệp./.