Bảng giá đất mới ban hành tác động ra sao đến thị trường bất động sản TP.HCM?

Chủ tịch UBND TP.HCM vừa ký quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM. 

Theo đó, Bảng giá đất chính thức giữ nguyên mức giá tại dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM được Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện, trình UBND TP.HCM ngày 16/10. 

Quyết định này sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) hoan nghênh UBND TP.HCM đã ban hàng bảng giá đất được điều chỉnh. Đồng thời nhận thấy, “Bảng giá đất điều chỉnh” lần này đã được Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. 

Sự cân chỉnh, thay đổi trong “Bảng giá đất điều chỉnh” là hợp lý, đem lại nhiều mặt tính tích cực như bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 31/10/2024. 

Việc thu đúng, thu đủ và kịp thời sẽ khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn thu từ đất đai và thị trường bất động sản.

Theo HoREA, bên cạnh những mặt tích cực, vẫn còn một vài trường hợp chịu tác động không mong muốn của “Bảng giá đất điều chỉnh”. Đó là, cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận lần đầu”; người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có “sổ hồng” nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn; người sử dụng đất xin “tách thửa đất” đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở” để chia cho con cháu.  

Đặc biệt, những cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới”, “quy hoạch khu dân cư chỉnh trang” hoặc nằm trong “dự án treo” mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các “quyền” của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo” thì có thể bị “thiệt thòi” lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Về giá nhà đất, “Bảng giá đất điều chỉnh” chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”. 

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực làm tăng giá nhà.

Để triển khai thực hiện hiệu quả, HoREA đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” để đầu cơ, “kích giá, thổi giá đất”. 
HoREA cũng đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024. 

Đồng thời, đề nghị Sở quan tâm đến các trường hợp bị tác động “không tích cực” bởi “Bảng giá đất điều chỉnh”.