Điểm sáng tăng trưởng

Theo ghi nhận từ thị trường, giá thuê đất khu công nghiệp tại nhiều địa phương tiếp tục nhích lên trong năm 2026, phản ánh sức cầu dài hạn từ doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Số liệu của CBRE cho thấy, quý I/2026, thị trường bất động sản công nghiệp tại khu vực phía Bắc, đối với phân khúc kho xưởng xây sẵn, thị trường cấp 1 ghi nhận hơn 160.000 m² kho/xưởng hoàn thành, thấp hơn đáng kể so với nguồn cung mới trong bốn quý trước đó, vốn duy trì ở mức 220.000 - 260.000 m² mỗi quý.

Với việc nguồn cung mới ở ngưỡng vừa phải hơn, cùng với diện tích hấp thụ đạt khá (250.000 m2, vượt nguồn cung mới), đã giúp tỷ lệ lấp đầy cải thiện ở cả phân khúc kho và xưởng xây sẵn.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 86,4%, tăng 0,7 điểm phần trăm theo quý, trong khi đó, nhà kho xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy 80,2%, cao hơn 4,8 điểm phần trăm so với quý trước.

Về giá thuê, mặt bằng giá trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 duy trì ở ngưỡng ổn định so với quý trước, đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng đối với nhà kho xây sẵn và 5,1 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 5,4% và 2,7% theo năm.

Về nhu cầu, các khách thuê thuộc nhóm ngành điện tử vẫn tiếp tục là nhóm khách thuê chủ đạo tại phía Bắc. Bên cạnh đó, các khách thuê thuộc nhóm công ty sản xuất phụ tùng ô tô, điện tử, vật liệu cũng ghi nhận các giao dịch lớn trong quý.

Đối với phân khúc đất công nghiệp, tổng diện tích đất được hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 đạt hơn 130 ha trong quý I/2026, cao hơn 41% so với mức hấp thụ trung bình của ba quý trước đó. Xu hướng cải thiện của tỷ lệ hấp thụ cho thấy nhu cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, sau giai đoạn chịu tác động từ sự kiện Mỹ công bố chính sách thuế quan mới vào tháng 4/2025.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, diễn biến tích cực này cũng được phản ánh qua hoạt động xuất nhập khẩu, khi trong quý I/2026, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu đạt gần 250 tỷ USD, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hưng Yên, theo Quy hoạch tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2021–2030, đến năm 2030, tỉnh này sẽ có 30 khu công nghiệp (gồm 17 khu đang triển khai và 13 khu tiềm năng), với tổng diện tích khoảng 9.589 ha. Việc 30 khu công nghiệp đi vào hoạt động là nền tảng để Hưng Yên trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao của miền Bắc. Các khu như Phố Nối A, Thăng Long II, Minh Đức đã thu hút nhiều "ông lớn" FDI như Daikin, Kyocera, Panasonic, TOTO…. Tại khu vực hình thành nên "tam giác" kết nối công nghiệp – thương mại, dịch vụ – logistics, có tác động quyết định đến sự phát triển kinh tế của khu vực nói riêng và toàn tỉnh nói chung.

Theo Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên, tỉnh có hơn 10 khu công nghiệp đang hoạt động với hơn 100.000 lao động và chuyên gia nước ngoài – Nhật, Hàn, châu Âu, Đài Loan… . Con số này tiếp tục gia tăng khi hàng chục khu công nghiệp mới chuẩn bị đi vào hoạt động. Khảo sát cho thấy, giá thuê mặt bằng thương mại quanh KCN đã tăng trung bình 15–20% mỗi năm, trong khi giá đất tại các Khu đô thị phụ trợ tăng 2–3 lần sau 3 năm.

Thách thức dần lộ diện

Theo dự báo của CBRE Trong năm 2026, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao tuy nhiên, dự kiến thấp hơn so với năm 2025 khi nguồn cung mới đạt kỷ lục ở phân khúc bất động sản kho/xưởng xây sẵn. Đối với đất công nghiệp, nguồn cung mới trong năm 2026 cũng được dự báo giảm khoảng 23% so với năm 2025.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, bên cạnh việc nguồn mới ở ngưỡng vừa phải hơn, bối cảnh kinh tế ổn định và cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện, cùng các chính sách ưu đãi đầu tư mới tới từ việc thành lập các khu thương mại tự do sẽ là đòn bảy quan trọng để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có đà phát triển mạnh mẽ hơn trong năm 2026.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, động lực tăng trưởng ngành bất động sản công nghiệp là hiện hữu song những thách thức lớn cũng bắt đầu lộ diện. Trước hết là áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt trong khu vực. Việt Nam không phải là lựa chọn duy nhất của các tập đoàn đa quốc gia. Thái Lan, Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ đều đang đưa ra các chính sách ưu đãi mạnh mẽ để thu hút sản xuất.

Khi chi phí đất đai, xây dựng và lao động tại Việt Nam có xu hướng tăng lên, lợi thế cạnh tranh về giá có nguy cơ bị thu hẹp nếu không đi kèm cải thiện về chất lượng hạ tầng và dịch vụ.

Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP cho rằng, khác với phân khúc nhà ở, giá thuê đất khu công nghiệp khó có khả năng tăng nóng trong ngắn hạn, thậm chí có thể đi ngang trong một số giai đoạn.

Cũng theo ông Hưng, quỹ đất công nghiệp đang được mở rộng mạnh mẽ tại nhiều địa phương trên cả nước, từ miền Bắc, miền Trung đến miền Nam. Khi nguồn cung gia tăng nhanh, các chủ đầu tư khu công nghiệp buộc phải cạnh tranh không chỉ về giá thuê mà còn ở chính sách ưu đãi và chất lượng hạ tầng nhằm thu hút nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Hưng nhận định, trong bối cảnh dòng vốn FDI ngày càng có xu hướng chọn lọc, doanh nghiệp thuê đất có nhiều lựa chọn hơn, khiến các chủ đầu tư khu công nghiệp phải linh hoạt hơn trong chiến lược giá và dịch vụ đi kèm.

Theo đó, xu hướng phát triển trong thời gian tới không còn dừng lại ở việc cho thuê đất đơn thuần, mà chuyển sang cung cấp các hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, bao gồm logistics, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cùng hệ thống tiện ích phục vụ người lao động.

Bất động sản thấp tầng, bài toán giá và hấp thụ vẫn bỏ ngỏ

VOV.VN - Thị trường bất động sản thấp tầng tại Hà Nội không còn tập trung ở khu lõi trung tâm mà đang tăng mạnh ra khu vực vành đai và đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, đằng sau câu chuyện “mở rộng không gian” là những câu hỏi về khả năng hấp thụ, mặt bằng giá và tính bền vững của chu kỳ tăng trưởng mới.