Bất động sản du lịch: Giá trị phải đến từ hiệu quả khai thác

Đây là vấn đề đặt ra tại hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác”, do UBND tỉnh Gia Lai phối hợp với Báo Xây dựng và Tập đoàn FLC tổ chức ngày 30/10.

Tại khu vực phía Đông tỉnh Gia Lai, hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, dự kiến cung cấp hơn 9.000 căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng. Nguồn cung này đặt ra yêu cầu gắn phát triển dự án với thị trường khách, hạ tầng kết nối và năng lực khai thác.

Bất động sản nghỉ dưỡng Gia Lai: Tiềm năng lớn nhưng cần gắn với hiệu quả khai thác thực tế

Tham luận tại hội thảo, ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai, cho biết bất động sản nghỉ dưỡng đã góp phần phát triển hạ tầng, tạo việc làm, thay đổi diện mạo đô thị.

Tuy nhiên, một số dự án còn chú trọng kỳ vọng tăng giá hơn hiệu quả kinh doanh du lịch, phát triển thiếu đồng bộ và còn vướng mắc về pháp lý, vận hành.

Việc quản lý căn hộ du lịch có nhiều chủ sở hữu cũng tiềm ẩn tranh chấp về phí dịch vụ, bảo trì, bảo dưỡng và trách nhiệm bảo đảm an ninh trật tự. Những bất đồng này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng lưu trú và giá trị tài sản.

Từ thực tiễn đó, ông Tuấn đề xuất ba chuyển đổi: từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác thực tế; từ dự án riêng lẻ sang hệ sinh thái du lịch đồng bộ; từ khai thác tài nguyên sang kiến tạo giá trị gắn với bảo tồn thiên nhiên, văn hóa bản địa.

“Chu kỳ mới của bất động sản du lịch không nên được đo bằng số lượng dự án được chấp thuận hay khối lượng sản phẩm được giao dịch, mà phải được đánh giá bằng hiệu quả khai thác, chất lượng không gian phát triển và giá trị kinh tế - xã hội được tạo ra”, ông Tuấn nói.

Làm rõ yêu cầu này, TS Trần Du Lịch, nguyên đại biểu Quốc hội, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng Gia Lai có nhiều tiềm năng phát triển du lịch. Để chuyển tiềm năng thành điểm đến hấp dẫn, cần đầu tư đồng bộ về hạ tầng, sản phẩm, phát triển doanh nghiệp và hình thành thị trường khách.

TS Trần Du Lịch cho rằng, bất động sản du lịch là một bộ phận cấu thành hệ sinh thái du lịch. Khi thị trường khách chưa phát triển, dịch vụ chưa hoàn chỉnh, bản thân công trình khó tạo ra giá trị thực chất. Nhà đầu tư cần tính toán khả năng khai thác, chất lượng điểm đến và năng lực quản trị ngay từ đầu để dự án tạo được dòng tiền, duy trì giá trị lâu dài.

Hoàn thiện hành lang pháp lý và minh bạch quyền sở hữu tài sản

Cùng với điều kiện kinh doanh, quyền tài sản cần được xác định minh bạch. TS Trần Du Lịch phân tích, bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật, từ đất đai, xây dựng, nhà ở đến kinh doanh bất động sản và du lịch. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện quy định, làm rõ quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất và quyền khai thác từng loại hình.

Ông đề xuất cơ chế xác lập quyền sở hữu tài sản gắn với thời hạn sử dụng đất của dự án. Chẳng hạn, với dự án có thời hạn 50 năm, quyền sở hữu tài sản cần được xác định tương ứng với thời hạn pháp lý của dự án. Đây là kiến nghị nhằm làm rõ quyền lợi, thời hạn đầu tư và củng cố niềm tin thị trường.

Nâng cao chất lượng vận hành và minh bạch hóa dòng tiền cho nhà đầu tư

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Thanh Hoàng, Phó Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch và Dịch vụ Kim Cúc, Phó Tổng quản lý chuỗi khách sạn Anya Hotel Group Quy Nhơn, phân tích trong tài liệu trao đổi: giá trị một căn hộ gắn chặt với chất lượng vận hành toàn dự án.

Một căn hộ được đầu tư tốt vẫn có thể giảm sức hấp dẫn khi hạ tầng chung xuống cấp, cảnh quan thiếu đồng bộ hoặc dịch vụ không nhất quán. Quyền chủ động của từng chủ sở hữu vì thế cần đi cùng trách nhiệm duy trì các tiêu chuẩn chung về an toàn, vệ sinh, bảo trì và trải nghiệm khách hàng.

Ông Hoàng đề xuất xác định rõ quyền sử dụng riêng, phạm vi ủy quyền khai thác, cách tính doanh thu, phân bổ chi phí và trách nhiệm bảo trì. Những nội dung này cần được cụ thể hóa trong hợp đồng, quy chế quản lý, giúp các bên có căn cứ phối hợp, giải quyết bất đồng.

Trong đó, ông Ngô Thanh Hoàng cho rằng tính minh bạch còn thể hiện ở khả năng kiểm tra kết quả kinh doanh. Chủ sở hữu cần hiểu doanh thu được xác định thế nào, chi phí phân bổ ra sao và lợi nhuận thực nhận còn bao nhiêu. Công suất phòng tăng chưa chắc giúp lợi nhuận cải thiện nếu chi phí nhân sự, năng lượng, hoa hồng bán phòng, bảo trì tăng nhanh hơn doanh thu. Năng lực đơn vị vận hành phải được đánh giá qua khả năng phát triển thị trường, kiểm soát chi phí, bảo đảm dịch vụ và giải trình kết quả. Việc bảo trì tài sản, đào tạo nhân sự cũng cần được duy trì để bảo vệ khả năng cạnh tranh lâu dài.

Với Gia Lai, không gian biển - cao nguyên mở ra khả năng phát triển những hành trình đa dạng. Tuy nhiên, mỗi dự án cần có sản phẩm phù hợp cảnh quan, văn hóa, nhu cầu khách và sức chịu tải môi trường; đồng thời liên kết với lữ hành, vận chuyển, nhà hàng, điểm tham quan để gia tăng trải nghiệm.

Các ý kiến tại hội thảo đã đặt ra yêu cầu gắn pháp lý rõ ràng với sức hút điểm đến và năng lực vận hành.  Qua đó, chuyển từ phát triển sản phẩm để bán sang đầu tư cho khả năng kinh doanh lâu dài sẽ giúp bất động sản du lịch đóng góp thực chất hơn cho Gia Lai: tạo nguồn thu, việc làm, nâng chất lượng dịch vụ và gìn giữ tài nguyên, bản sắc địa phương./

Bất động sản du lịch: Hàng loạt vướng mắc cần tháo gỡ

VOV.VN - Hàng loạt vướng mắc về cơ chế, chính sách đang làm cho lĩnh vực bất động sản du lịch biến tướng, chủ đầu tư khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, còn khách hàng bất an vì những quảng cáo mập mờ.