Thuốc nào cắt cơn sốt đất?

Trong quá khứ, sau mỗi kỳ tăng nóng về bất động sản luôn có giai đoạn điều chỉnh giảm giá, thậm chí là đóng băng thị trường. Năm nay, sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát ngay những tháng sau Tết Nguyên đán, tình trạng sốt đất lại diễn ra khắp các tỉnh trong Nam, ngoài Bắc với những cách thức “thổi gió tung tin” đón đầu quy hoạch, tạo nên bong bóng sốt giá.

Trong khi đó, theo Ngân hàng Thế giới (WB) đánh giá, quản trị đất đai của Việt Nam thuộc nhóm tốt về xây dựng pháp luật nhưng yếu về thực thi các quy định về quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất thiếu khả thi dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, quá trình thực thi pháp luật chồng chéo yếu kém đã khiến các cơn nóng lạnh của thị trường đất đai qua đi, để lại nhiều hệ lụy.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty luật Basico cho rằng, hiện tượng tăng nóng về giá bất động sản gồm rất nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có việc các địa phương công bố ồ ạt quy hoạch về đất đai, quy hoạch về đô thị,  quy hoạch xây dựng… tạo ra tâm lý phát triển sôi động.

Bên cạnh đó, thị trường tín dụng, thị trường tiền tệ lãi suất giảm rất mạnh nên mọi người cũng muốn tìm một kênh đầu tư khác tốt hơn, hấp dẫn hơn là gửi ngân hàng. Chính vì thế, thị trường nhà, đất được nhiều người quan tâm, được đầu tư vào rất nhiều

“Thường khi thị trường bất động sản có yếu tố hơi bất thường sẽ tạo ra được những cơn sốt, trong đó có chuyện người ta sẽ có lực lượng tung tin giả, tạo sốt ảo để trục lợi. Về nguyên tắc, nguyên lý kinh tế việc này cũng có lý của nó và không nằm ngoài quy luật kinh tế thị trường. Giá đất theo xu hướng chung khi dân số tăng lên, nhu cầu thì lớn lên thì giá đất đương nhiên sẽ tăng cao, tăng từ trung tâm tăng đến vùng ven và lan ra đến những vùng nông thôn. Không thể phủ nhận trong quá khứ đã có rất nhiều người kiếm lời từ đất và hiện nay cũng rất nhiều người kiếm lời một cách thật sự. Tất nhiên bên cạnh đấy cũng rất nhiều người mất đất, nhiều người gặp rủi ro”, Luật sư Trương Thanh Đức phân tích.

Cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, khi có thông tin quy hoạch kịp thời, chính xác và có sự can thiệp của chính quyền các địa phương trong khuyến cáo người dân sẽ rất cần thiết, chắc chắn sẽ có tác dụng thực sự để cho mọi người tỉnh lại, cân nhắc rủi ro trong giao dịch.

Hơn nữa, chính quyền các địa phương cần xem xét hồ sơ một cách kỹ lưỡng, cẩn thận và thu đúng thu đủ sẽ là yếu tố để cho thị trường chậm lại. Quan trọng hơn cả, nếu như Nhà nước có quy định rõ, chính quyền địa phương hoàn toàn chủ động có công cụ trong tay để ổn định thị trường hoàn toàn đúng pháp luật. 

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, giải pháp mạnh để xử lý tình trạng đầu cơ đất đai, những giao dịch bất hợp pháp đầu tiên phải là phải có giải pháp mạnh với các cán bộ, công chức với người trong cuộc nắm thông tin quy hoạch. Các giao dịch không qua đấu giá hoặc có dấu hiệu bất thường cần phải được xem xét, xử lý một cách nghiêm minh và kịp thời. 

Đặc biệt, trong việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật cần tăng cường tính răn đe. Người nào đầu tư đầu tư đất đai không hiệu quả, để hoang hóa sẽ bị thu hồi thậm chí không bồi hoàn.

Luật sư Trương Thanh Đức, muốn giải quyết được một cách bài bản tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản, cần phải dựa chính vào công cụ kinh tế thị trường, trong đó có yếu tố thuế, đây là yếu tố quan trọng hàng đầu khi giao dịch đầu cơ đất. Việc cá nhân, tổ chức liên tục mua rồi bán ngay bất động sản phải áp mức thuế khác, hoặc 1 người ta sở hữu sử hữu quá nhiều đất phải chấp nhận một mức thuế cao hơn, như thế sẽ hạn được tình trạng đầu cơ.

“Những người có nhu cầu thực sự, những người mua bán để sử dụng thực sự trên bình diện chung Nhà nước sẽ thu được thuế và tạo ra mọi thứ ổn định, tạo ra một thị trường công bằng hơn. Trong khi rất nhiều quốc gia trên thế giới đang thực hiện đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu mảnh đất, căn hộ thứ 2 trở lên thì chủ trương này cần phải làm rất sớm tại Việt Nam. Nếu cứ để chậm trễ việc này sẽ khó có công cụ giải pháp nào triệt để ngăn chặn tình trạng đầu cơ”, Luật sư Trương Thanh Đức khuyến cáo.

Cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, đối với thị trường bất động sản, nếu chúng ta không ứng dụng công nghệ 4.0, không dùng phương tiện thông tin hiện đại để cập nhật số liệu đất đai lên trang web, mà vẫn dùng hồ sơ theo cách cũ sẽ là môi trường cho người ta mập mờ, lợi dụng thông tin tù mù sẽ chính là tác nhân thổi giá, làm giá tạo ra bong bóng và tạo ra rủi ro cho thị trường bất động sản. 

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu biện pháp hạn chế tình trạng sốt đất hiện nay, đặc biệt là vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất.

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, trước mắt yêu cầu các địa phương là không được điều chỉnh giá đất tăng. Các địa phương khẩn trương lập quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện để đảm bảo được nguồn cung. Cùng với đó là kiểm soát chặt chẽ việc đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai các thông tin về quy hoạch sử dụng đất./.