Bộ trưởng Đỗ Đức Duy: Dự án thí điểm nhà ở thương mại phải tuân thủ quy hoạch

Sáng nay (21/11), Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nội dung chính của Nghị quyết sẽ cho doanh nghiệp đang có hoặc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này đã từng được quy định tại các Luật Đất đai, Luật Nhà ở trước đó nhưng từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đã bị dừng lại do luật quy định.

Thảo luận về nội dung này bên cạnh nhiều ý kiến đồng tình, vẫn có một số đại biểu lo ngại việc cho thí điểm sẽ tạo ra hiện tượng thu gom đất nông nghiệp, giảm diện tích đất lúa, đất rừng và ảnh hưởng đến anh ninh lương thực.

Không lấy đất lúa tràn lan, đại trà để làm nhà ở thương mại

Về phạm vi thí điểm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai) đồng tình với việc thực hiện thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng không phải mang tính chất đại trà, chung chung. Đại biểu đánh giá cao việc thiết kế tại nghị quyết cho thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng đối với các dự án nào, tiêu chí nào.

Trong đó, với những quy định trong dự thảo nghị quyết sẽ chắc chắn chỉ áp dụng với khu vực đô thị, không có chuyện lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết. Đây là cách thiết kế khá hợp lý để thực hiện.

Đại biểu đoàn Đồng Nai cho biết, dự thảo nghị quyết được tiếp thu ý kiến thảo luận tại tổ, đã tách điều 1 ra thành phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Đại biểu đề nghị thiết kế một điều riêng về quyền và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản.

“Cần thêm một số nguyên tắc phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và không được vi phạm các quy định dẫn đến đầu cơ, tăng giá”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Liên quan đến việc cho phép thí điểm với đất quốc phòng, đất an ninh, đại biểu cho biết đây là loại đất đã được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang. Hiện nay đã có thêm Chỉ thị số 34-CT/TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.

Bày tỏ sự ủng hộ cho thí điểm, đại biểu đề nghị bổ sung thêm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục, công trình, dự án thu hồi đất để chủ động. Khi triển khai các dự án cũng phải theo các quy định chung của nghị quyết này, thực hiện sắp xếp tài sản công như Luật Đất đai, Luật Nhà ở... để bảo đảm tính chặt chẽ.

Theo đại biểu An, khi nghị quyết thông qua cũng cần có những nguyên tắc để có một thị trường bất động sản lành mạnh, phù hợp, đáp ứng yêu cầu, tránh tạo ra sốt đất, vi phạm pháp luật.

Đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh có phải lấy ý kiến?

Góp ý vào khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình) cho rằng, việc dự thảo Nghị quyết không giới hạn điều kiện với những dự án nêu trên là quá rộng. Đại biểu đề nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo tổ chức đánh giá, khảo sát nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở nói chung và nhu cầu sử dụng nhà ở thương mại nói riêng trong lực lượng quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để tham mưu Chính phủ trình Quốc hội quy định hợp lý, bảo đảm việc sử dụng đất hợp lý, phù hợp với nhu cầu và hiệu quả trên thực tế.

Đại biểu Nguyễn Minh Tâm cho rằng, tại khoản 2 Điều 4, dự thảo Nghị quyết quy định “Đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an".

Với quy định này, đại biểu lưu ý, trên thực tế có những khu vực, diện tích đất trước đây có nguồn gốc từ đất quốc phòng, an ninh, nhưng qua quá trình thực hiện, thay đổi quy hoạch hoặc trên cơ sở nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội khu vực hoặc diện tích đất này hiện nay đã được quy hoạch vào mục đích khác, không phải là đất quốc phòng - an ninh (thậm chí đã được giao để sử dụng vào mục đích khác).

Vậy quy định như dự thảo là “có diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh” phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an liệu có phù hợp không?, đại biểu Nguyễn Minh Tâm đặt câu hỏi và đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cân nhắc quy định.

Tất cả các dự án thí điểm nhà ở thương mại phải tuân thủ quy hoạch

Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu nêu, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, mục đích của việc ban hành nghị quyết nhằm bổ sung phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cũng lý giải về cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại. Theo đó, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2015 đã hạn chế 2 hình thức tiếp cận đất đai (hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức đang có quyền sử dụng đất xin chuyển mục đích) để thực hiện dự án nhà thương mại.

Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn. Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20ha, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Dự án như vậy cũng không thuộc diện được thỏa thuận nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất, nếu như trong diện tích không có đất ở.

"Mục đích ban hành nghị quyết này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc hiện nay, xảy ra với tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là các tỉnh nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô khu đô thị 20ha trở lên. Các dự án còn lại không có phương thức tiếp cận đất đai nên không thể thực hiện được nên rất cần thiết phải ban hành nghị quyết này. Do vướng mắc trên phạm vi cả nước, nên cần thực hiện trên phạm vi cả nước để bảo đảm công bằng, khắc phục cơ chế xin - cho", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết.

Vấn đề về để đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhấn mạnh, vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cũng như lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Trong các quy hoạch, kế hoạch đã xác định có bao nhiêu diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó bao gồm cả các diện tích đất để thực hiện các dự án theo nghị quyết này cũng như các dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

"Như vậy, dù thực hiện theo Luật Đất đai hay thực hiện theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết này, tất cả các dự án đó đều phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng", Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Liên quan đến diện tích đất quốc phòng, đất an ninh, trong dự thảo thiết kế theo hướng diện tích đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch để phát triển nhà ở mà chưa bàn giao cho địa phương sẽ ưu tiên giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện các dự án nhà ở thương mại để bán cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho rằng, đây là quy định được thiết kế nhằm tạo điều kiện nhanh chóng đưa các diện tích đất quốc phòng, đất an ninh chuyển thành đất ở theo đúng quy hoạch, tạo điều kiện giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang.

Nghị quyết thiết kế theo hướng giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Khi lựa chọn được chủ đầu tư rồi, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện tất cả các quy trình, thủ tục, điều kiện tương tự các dự án khác.