Cải tạo chung cư cũ kỳ vọng được “cởi trói” từ những chính sách mới

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 1.800 tòa chung cư cũ, còn TP.HCM lượng chung cư cũ là hơn 1.500. Hầu hết các chung cư được xây dựng từ những năm 70-80 của thế kỷ trước và đang bị xuống cấp. Trong đó, hàng trăm chung cư xuống cấp ở mức độ D, mức rất nghiêm trọng. 

Dù đã rất nỗ lực, nhưng công tác cải tạo chung cư cũ tại 2 đô thị lớn nhất cả nước này gặp phải rất nhiều khó khăn trong suốt hàng chục năm qua. Vấn đề đặt ra là các Luật quan trọng mới được sửa đổi như Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1/8 liệu có tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc trong công tác này.

Công tác cải tạo chung cư cũ được TP Hà Nội thực hiện từ năm 2005. Tuy nhiên 20 năm qua, Hà Nội mới hoàn thành cải tạo khoảng 1,14% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ cần được sửa chữa, cải tạo và xây mới. Diện tích căn hộ cũ phần lớn từ 30-50m2/căn, nhưng hầu hết người dân đều tự cơi nới, sửa chữa để sử dụng.

Do không duy tu bảo trì thường xuyên nên hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, khiến nhiều chung cư cũ tiếp tục xuống cấp nghiêm trọng, một số hỏng nặng gây nguy hiểm về an toàn kỹ thuật kết cấu công trình. Qua thống kê, tổng cộng có số 401 chung cư cũ được kiểm định, thì 80 chung cư cũ nguy hiểm thuộc mức độ D, cấp độ rất nguy hiểm.

Ông Lương Xuân Hồng ở khu tập thể K8, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội cho biết, tỷ lệ đền bù theo quy định cũ quá thấp, nên người dân chưa đồng tình. Người dân mong rằng, quy định mới sẽ nâng tỷ lệ hệ số đền bù để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Còn bà Vũ Thị Lan ở khu tập thể K7, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội lại bày tỏ, các hộ ở khu C1 nhận 5 triệu đồng/tháng, đi 12 năm mới được quay trở lại, Nhà nước nên áp dụng cơ chế mới hợp lý. “Nhà nước nên bố trí nhà chung cư nào đó cho người dân ở tạm, trong thời gian chờ xây dựng, cải tạo, nếu hỗ trợ bằng tiền qua thời gian đồng tiền trượt giá, người dân sẽ rất khó khăn”, bà Lan nói.

Như vậy có thể thấy, việc cải tạo hay xây lại các chung cư là việc được người dân mong mỏi. Bởi họ đều hiểu rằng, sống trong những ngôi nhà cũ kỹ, bong tróc, nứt nẻ và quá tải về hạ tầng là rất bất an, vấn đề còn lại là hài hòa quyền lợi của các bên liên quan. Nếu tái định cư tại chỗ, hệ số người dân được hưởng là bao nhiêu? Nếu chuyển đi tạm cư để chờ xây dựng lại kinh phí sẽ như thế nào và diện tích cơi nới thêm sẽ tính ra sao? Thậm chí, nhiều nhà chưa được cấp sổ sẽ được tính toán thế nào so với những nhà đã được cấp sổ? Đó là hàng loạt câu hỏi đang được đặt ra mà không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, vấn đề nổi cộm là lợi ích hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân, khi phần lớn người sở hữu chung cư muốn tái định cư tại chỗ. Vấn đề thứ hai là quy hoạch về chiều cao chung cư ở những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. “Một vấn đề khó khăn nữa hiện nay là vấn đề vốn, khi DN đầu tư xây dựng lại chung cư cũ không đủ tiền để xây dựng hoàn toàn để bàn giao cho người dân, trong khi người dân không chịu bỏ tiền ra cùng DN đầu tư”, TS. Nguyễn Minh Phong chỉ ra.

Chính sách ưu đãi trong cải tạo chung cư cũ đã rất rõ ràng

Xuất phát từ thực tế, Luật Nhà ở 2023 đã dành chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế... đang tạo sức hút lớn với doanh nghiệp tư nhân. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, khi nguồn vốn đầu tư vẫn còn hạn chế, nhưng với sự quyết tâm của các địa phương, việc cải tạo chung cư cũ sẽ được thúc đẩy mạnh hơn trong thời gian tới. Các cơ chế, chính sách hiện nay đang được Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ tối đa. Vấn đề quan trọng nhất vẫn là các địa phương, chủ yếu là 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM.

Theo quy định mới, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10% - 15%, không cố định 10% như trước đây. DN được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án. Ngoài chính sách bồi thường, hỗ trợ chung, cư dân ở tầng 1, tầng 2, căn góc các tòa chung cư cũ được ưu tiên mua, thuê phần diện tích kinh doanh khối đế tòa nhà mới để kinh doanh.

Như vậy, những chính sách ưu đãi trong cải tạo chung cư cũ đã rất rõ ràng. Việc thực hiện hiệu quả đến đâu còn phụ thuộc vào phê duyệt quy hoạch từng khu vực. Hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả DN và người dân, việc phân cấp, phân quyền đối với các sở, ban ngành, địa phương cũng là yếu tố quan trọng trong công tác này.