Cải tạo chung cư cũ: Cần đột phá về cơ chế chính sách

Vấn đề cải tạo chung cư cũ, nhất là ở Hà Nội đang làm “nóng” dư luận trong những ngày vừa qua, nhất là khi UBND thành phố công bố kết quả đánh giá mức độ nguy hiểm của 42 chung cư cũ, trong đó có 2 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ D cần phải di dân gấp.

Những người đang sinh sống tại các khu chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm ở mức độ D trên địa bàn thành phố Hà Nội như khu chung cư G6A Thành Công, khu nhà A Ngọc Khánh, quận Ba Đình… đang vô cùng bất an về những “chuồng cọp” đè nặng lên sức chịu lực có hạn của các tòa nhà có tuổi đời cả nửa thế kỷ, người dân còn thấp thỏm hơn khi chỉ nhìn bằng mắt thường cũng thấy tình trạng sụt lún, thậm chí các tòa nhà bị nghiêng, tách dần khỏi nhau đến mức người có thể chui lọt.

“Tòa nhà này xây đã quá lâu, nhiều nhà còn cơi nới quá rộng, vữa rơi xuống đầu. Khi khả năng chịu lực của tòa nhà yếu đi, những chuồng cọp cơi nới có thể bị đổ sập bất cứ lúc nào”.

“Nền nhà thấp mà trần nhà cũng thấp nên cứ đến mùa mưa nước ngập lên đến đầu gối. Nhưng tôi không nhất trí di chuyển đi nơi khác vì ở đây sinh hoạt đã quen rồi”.

“70% nhân dân ủng hộ trong việc tái định cư hoặc để Nhà nước sửa chữa vì cũng rất mong muốn có những chỗ ở khang trang. An cư thì mới lạc nghiệp nên chúng tôi thực tình ở đây cũng rất thấp thỏm lo âu, không thể lường trước được…”.

Trên đây là một số ý kiến của các hộ dân đang sống tại các khu vực chung cư cũ tại Hà Nội. Trong khí đó, các biện pháp cải tạo chung cư cũ của Hà Nội thời gian qua chưa hiệu quả, cho thấy sự ì ạch, loay hoay và rất nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ. Theo các chuyên gia, để cải tạo chung cư cũ hiệu quả là cần có sự đổi mới, đột phá trong cơ chế, chính sách, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân.

Bà Lê Thị Thanh, Tổ trưởng Tổ dân phố nhà A Ngọc Khánh cho biết, người dân mong ngóng được cải tạo nhà chẳng khác nào nắng hạn chờ mưa. Nhưng cải tạo thế nào, cơ chế, chính sách ra sao lại là vấn đề khiến họ đang rất hoang mang. Bài học nhãn tiền là những người “hàng xóm” ở tòa chung cư C7 và B6 Giảng Võ đã đồng ý rời đi thuê nhà ở tạm để cải tạo chung cư, nhưng gần chục năm đã trôi qua mà nhà vẫn chưa thấy đâu.

“Nhân dân rất là mong mỏi nhưng cũng rất hoang mang. Bởi vì gần đây có mấy chung cư cũng đã được xây dựng lại trong đó có nhà C7 và nhà B6. Nhà C7 kéo dài gần chục năm, nhà B6 cùng thời điểm với C7 đến hiện nay thì vẫn đang nằm im. Người dân lo lắng khi đi tạm cư sẽ không biết đến bao giờ mới được tái định cư vì không biết chủ đầu tư có thực hiện đúng tiến độ hay không”, bà Thanh nói.

Tâm trạng lo lắng của người dân cũng ngổn ngang như chính việc cải tạo chung cư cũ vậy. Trên địa bàn Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ được xây dựng chủ yếu từ năm 1960 đến cuối những năm 1980, một số nhà xây dựng từ trước năm 1954.

Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34 quy định về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, để đến năm 2015 cơ bản hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ. Hà Nội cũng đã có chủ trương về việc cải tạo chung cư cũ từ đầu những năm 2000, thế nhưng đến nay, Hà Nội mới cải tạo được tất cả là 14 chung cư, tức là chỉ đạt hơn 1%.

Câu hỏi đặt ra là tại sao quyết tâm cao, nhưng việc cải tạo chung cư cũ của Hà Nội vẫn ì ạch? Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam – ông Trần Ngọc Hùng cho rằng, nguyên nhân chủ yếu vẫn là do cơ chế, chính sách hiện nay không giải quyết được mối quan hệ về lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân ở chung cư cũ.

Chủ trương trước đây là xã hội hóa việc cải tạo chung cư cũ, giao cho các nhà đầu tư trực tiếp khảo sát, làm việc với dân, thậm chí được phép làm quy hoạch chi tiết, được xây dựng cao đến 21 tầng, diện tích được mở rộng… Vì thế, lúc đó 1 loạt nhà đầu tư đã vào nhưng chỉ vào những khu vực có mặt tiền lớn, đem lại lợi nhuận kinh doanh, nên chỉ làm được 1 vài khu ở Kim Liên, Giảng Võ.

Năm 2011, Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội được phê duyệt có 1 câu quan trọng là hạn chế nhà cao tầng ở nội đô, tức là chỉ được xây dựng đến 9 tầng. Từ đó, lập tức ách tắc hoàn toàn việc cải tạo chung cư cũ, đến nay không có thêm 1 dự án nào hoàn thành.

Theo ông Trần Ngọc Hùng, nếu chỉ làm nhà cao 9 tầng thì sẽ không có chủ đầu tư nào làm, vì thế phải quy hoạch lại. Quy hoạch những chung cư cũ này phải là quy hoạch toàn khu để biến thành 1 khu đô thị nén, tức là khu đô thị đồng bộ, ở dưới làm các tuyến phố, có cả trường học, khu thương mại dịch vụ… Tuy nhiên, bài toán mật độ dân số sẽ giải quyết thế nào?

“Tôi đồng ý với kiến nghị của UBND Hà Nội cũng như của Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng về các khu chung cư cải tạo xây dựng lại phải cho phép xây nhà cao tầng đến một mức độ nào đó. Tuy nhiên điều này lại trái với yêu cầu của Thủ tướng là đến năm 2030 rút dần từ 1,2 triệu đến còn 80 vạn dân ở nội đô. Do vậy, cần giải quyết được mâu thuẫn về thi công đồng bộ đô thị nén nhưng không ảnh hưởng mật độ giao thông. Về cơ chế chính sách, chỉ được phân phối bán, cho thuê những căn hộ đó cho những người ở phường sở tại, bên cạnh hoặc cùng lắm trong cùng một quận”, ông Hùng cho biết.

KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội đề xuất, cần nghiên cứu đa dạng hóa các hình thức đầu tư, công - tư phối hợp. Nhà nước đứng ra làm, lập quy hoạch, sau đó công bố các điều kiện để chọn chủ đầu tư. Như vậy là quy trình cải tạo chung cư cũ cũng cần thay đổi mới có tính khả thi.

“Lâu nay chúng ta thường chọn chủ đầu tư, sau đó chủ đầu tư lập quy hoạch và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tại sao không áp dụng mô hình mới là lập các quy hoạch cải tạo các khu chung cư và cải tạo quy hoạch mặt bằng của từng nhà chung cư? Cái đó do Nhà nước và cơ quan chính quyền địa phương làm, sau đó kèm theo việc tổ chức thực hiện dự án, chúng ta nêu ra điều kiện, cơ chế để tổ chức thực hiện. Hoặc tìm sự cân đối lợi ích cho các nhà đầu tư, không chỉ trong ranh giới khu chung cư đó mà ở dự án khác trên khu vực của toàn thành phố”, KTS. Đào Ngọc Nghiêm chỉ rõ.

Việc Hà Nội công bố 42 chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm và yêu cầu di dân gấp ở 2 chung cư nguy hiểm mức độ D tiếp tục làm “nóng” vấn đề cải tạo chung cư cũ trên cả nước. Ngày 15/2 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 05 về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm tại đô thị.

Sau khi có Chỉ thị này, Bộ Xây dựng đã họp để triển khai, giao cho Viện Khoa học Công nghệ Xây dựng soạn thảo trình Bộ Xây dựng ban hành các quy trình kiểm định, đánh giá mức độ an toàn, kết cấu và khả năng chịu lực của nhà ở cũng như các công trình xây dựng có mức độ nguy hiểm, dự kiến sẽ ban hành vào tháng 4/2016.

Ông Hoàng Hải, Phó Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng cho biết, sau khi có quy trình này, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành tập huấn trên cả nước. Bước tiếp theo là phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương để chỉ đạo, đôn đốc, theo dõi, đồng thời tháo gỡ, rà soát lại hệ thống các cơ chế, chính sách để đề xuất tham mưu với Bộ, với Chính phủ trong việc ban hành các chính sách về quản lý chất lượng cũng như đánh giá, kiểm định các công trình chung cư cũ, trụ sở làm việc, các công trình công cộng, biệt thự, các công trình nguy hiểm khác.

Đã có vụ sập biệt thự cổ số 107 Trần Hưng Đạo (Hà Nội) và không thể biết rằng liệu có thêm vụ sập nhà nào tương tự nữa hay không. Rõ ràng, quyết tâm là chưa đủ. Để thực hiện hiệu quả việc cải tạo chung cư cũ vốn rất phức tạp này, cần thiết có sự đổi mới, đột phá trong chính sách, thể hiện vai trò của Nhà nước, nhất là sự quyết liệt của các cấp chính quyền địa phương. Nếu không thì vẫn chỉ dừng lại ở rà soát, công bố cấp độ nguy hiểm rồi lại để đó. Và hàng vạn người dân vẫn hàng ngày phải sống thấp thỏm, bất an trong chính căn nhà của mình./.