Cải tạo chung cư cũ: Húc đầu vào đá

VOV.VN - Thời gian đầu doanh nghiệp hăng hái tham gia cải tạo chung cư cũ bao nhiêu thì sau lại nản bấy nhiêu khi gặp vô số trở ngại.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho biết: “Khi tiến hành cải tạo chung cư cũ cần giảm mật độ dân số, giảm áp lực hạ tầng khu vực nội đô và tạo lập những lợi ích mới. Muốn thế, chính quyền cấp tỉnh, thành phố phải chuẩn bị một quỹ nhà ở, một quỹ đất ở thuận lợi để cho người dân không ở khu tái định cư đó nữa vẫn có điều kiện thuận lợi tại nơi ở mới.”

Dự án cải tạo chung cư C1 Thành Công (Hà Nội) gần 8 năm nay vẫn quây đất để đấy. (Ảnh: Hoài Linh)

Hưởng ứng lời hô hào, kêu gọi của thành phố về việc cải tạo chung cư cũ không ít doanh nghiệp hào hứng tham gia. Thế nhưng thời gian đầu doanh nghiệp hăng hái bao nhiêu thì sau lại nản bấy nhiêu khi gặp vô số trở ngại.

Hệ số bồi thường gây khiếu kiện

Theo phán ánh của doanh nghiệp (DN), việc cải tạo chung cữ cũ kéo dài quá lâu vì chủ đầu tư thường mất nhiều thời gian để thương lương với hộ dân các mức đền bù. Mặc dù mức bồi thường đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, thành phố, nhưng không ít hộ dân, nhất là những hộ dân sống ở tầng 1, thường đòi bồi thường vượt quá mức quy định. Khi chủ đầu tư không đồng ý, họ hoặc là không chịu di dời, hoặc là khiếu kiện kéo dài, gây khó khăn cho chủ đầu tư. Ví như việc cải tạo chung cư C1 - Thành Công. Năm 2008 do ảnh hưởng của mưa lụt kéo dài, tòa nhà bị nghiêng, lún nghiêm trọng, có khả năng đổ sập nên thành phố phải di dời cấp tốc hơn 100 hộ dân ra khỏi tòa nhà, bố trí tạm cư tại khu Dịch Vọng. Các thủ tục pháp lý như thu hồi đất, giao đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư…. nhanh chóng được hoàn thiện. UBND quận Ba Đình đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân tòa nhà và được hơn 2/3 hộ dân sống tại chung cư C1 đồng ý.

Tổng công ty Công trình giao thông I - đơn vị chủ quản chung cư C1 - được giao là chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư C1. Thế nhưng, khi công ty thi công phần cọc móng công trình, một số hộ dân tòa nhà C1 do không đồng ý với hệ số bồi thường tái định cư đã đến công trường ngăn cản. Chủ đầu tư đã đổ một đống tiền vào dự án nhưng không thể triển khai công trình; đa số người dân chấp hành chủ trương của Nhà nước về việc di dời thì 7-8 năm nay phải sống cuộc sống tạm cư tạm bợ, không biết bao giờ mới được trở về chỉ vì sự gây rối của một số hộ dân.

Trước việc này, góp ý cho Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Thủ tướng Chính phủ, ông Nguyễn Bá Long, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo, DN được giao cải tạo chung cư cũ D2 Giảng Võ, đề xuất, Thông tư nên quy định: “UBND cấp tỉnh và quận (huyện) và các sở, ban ngành trực thuộc không phải trả lời đơn thư của 30% số hộ dân trở xuống trong chung cư cũ (chiếm thiểu số) về việc khiếu nại, tố cáo liên quan tới việc cưỡng chế di dời chung cư cũ.

Ông Phạm Hùng, Chủ tịch Cty CP Xây dựng Sông Hồng, DN được giao cải tạo chung cư B2 Giảng Võ chia sẻ, khi làm dự án B2 Giảng Võ có những hộ dân công ty phải đền bù gấp 2,5 lần (mức thông thương là 1,5 lần) họ mới chịu di dời. Vì thế, theo ông Hùng, cơ chế trong giải phóng mặt bằng phải mang tính chế tài chứ không phải là thuyết phục.

Hạn chế chiều cao là rào cản

Theo tính toán của DN và của các chuyên gia kinh tế, để đảm bảo nhu cầu tái định cư cho người dân và các khoản chi phí phải trả, đồng thời đảm bảo để DN có lãi, chung cư mới được xây dựng tối thiểu phải cao ít nhất 12 tầng, trong khi tại nhiều địa bàn công trình chỉ được cao không quá 9 tầng. Do đó, khi nhận dự án, DN thường phải làm đơn xin điều chỉnh chiều cao công trình mất rất nhiều thời gian.

Chia sẻ về khó khăn này, ông Phạm Hùng, Chủ tịch Cty CP Xây dựng Sông Hồng cho biết, công ty đã đổ hàng trăm tỷ đồng vào dự án cải tạo chung cư 187 Giảng Võ nhưng hơn 5 năm mà vẫn chưa biết được xây bao nhiêu tầng. Để đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch, ông Nguyễn Bá Long góp ý, trong thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ - CP nên quy định, trường hợp UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án cải tạo xây dựng lại tòa nhà chung cư cũ mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công ty, tòa chung cư so với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt thì chủ đầu tư có văn bản đề nghị Sở Kiến trúc xem xét, thẩm định trước, sau đó Sở Kiến trúc trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, chứ không phải là chủ đầu tư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định trước khi trình UBND cấp quận phê duyệt chi tiết như tại khoản 1, Điều 5, Thông tư mà Bộ Xây dựng đang dự thảo.

Để tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép… nhưng theo ông Long thì quan trọng là người thụ lý hồ sơ phải có tâm, có tầm thì nghị định mới đưa vào cuộc sống. Ông Long cho biết, thực tế là đã 8 năm nay quy hoạch khu tập thể Giảng Võ vẫn chưa được phê duyệt nên những tòa nhà nguy hiểm cấp độ D ở Giảng Võ vẫn chưa thể cải tạo được.

Ông Trần Ngọc Hưng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, đối với những dự án cải tạo chung cư cũ nếu chỉ cho phép DN xây 9 tầng thì DN không có lãi, nhưng cách để hạn chế tăng mật độ dân số khu vực nội đô là DN chỉ được bán, cho thuê những căn hộ còn lại (sau khi đã đền bù cho dân) cho những người dân ở phường sở tại, phường bên cạnh hoặc một số phường trong khu vực nội thành. Theo ông Hưng, quy hoạch các khu chung cư cũ phải được hạch toán khu chứ không phải từng công trình để biến thành khu đô thị nén.

Chế tài phải đi cùng đối thoại

Ngoài những nguyên nhân trên, việc thiếu hành lang pháp lý đối với dự án cải tạo chung cư cũ, mất cân đối tài chính dự án… cũng là nguyên nhân gây chậm chễ việc cải tạo chung cư cũ. Ông Nguyễn Mạnh Minh - Chủ tịch HĐQT Cty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển nhà số 7 Hà Nội, cho biết, năm 2002, thành phố đưa 3 dự án thí điểm cải tạo toàn khu gồm khu tập thể Nguyễn Công Trứ, khu tập thể Văn Chương và khu tập thể Kim Giang. Thời kỳ đầu, hành lang pháp lý đối với dự án cải tạo chung cư cũ chưa đầy đủ. Mãi đến năm 2007, 2008 mới có nghị quyết 34 của Chính phủ, sau này có nghị quyết 48 của Thành phố. Mới đây, Chính phủ có Nghị định 101/2015/NĐ-CP thì hiện DN đang phải chờ Thông tư hướng dẫn thực hiện.

Hàng lang pháp lý đối với các dự án cải tạo chung cư cũ hiện đã khá đầy đủ nhưng quan trọng là làm thế nào để những nghị định, chế tài này đi vào cuộc sống, tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư, đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ. Muốn thế, thành phố cần tổ chức nhiều buổi tọa đàm, trực tiếp gặp gỡ chủ đầu tư và người dân để trao đổi, phản biện tháo gỡ những vướng mắc cho người dân và DN./.