Cấp sổ đỏ - những vấn đề vướng mắc

Cấp sổ đỏ - một vấn đề đang được công luận hết sức quan tâm. Tuy nhiên, thực tế việc cấp sổ đỏ còn nhiều vướng mắc. Có nơi, người dân mong muốn được cấp sổ đỏ thì chính quyền lại làm khó dễ. Có nơi, chính quyền tạo điều kiện thuận lợi thì người dân lại thờ ơ, không hợp tác. Vậy cần phải làm gì để gỡ nút thắt này để người dân, chính quyền thực sự gặp được nhau?

Vào lúc 14h, thứ Năm, ngày 12/4/2012, Báo điện tử VOV online đã tổ chức tọa đàm trực tuyến “Cấp sổ đỏ - những vấn đề vướng mắc”.

Buổi tọa đàm có sự tham dự của các vị khách mời: Ông Trần Hùng Phi- Cục trưởng Cục Đăng ký và Thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường); Ông Lê Thanh Nam- Trưởng phòng Đăng ký và Thống kê đất đai, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội; Luật sư Nguyễn Đăng Quang- Trưởng văn phòng Luật sư Đăng Quang và cộng sự.

** Thưa ông, thời gian vừa qua có nhiều nơi mong muốn cấp sổ đỏ nhưng lại chưa được cấp và ngược lại nhiều nơi đã được làm sổ đỏ rồi nhưng người dân lại không muốn lấy vì sợ phải nộp thuế. Vậy thành phố HN đã giải quyết vấn đề này như thế nào?

Ông Lê Thanh Nam

Ông Lê Thanh Nam: Đây là thực trạng của Hà Nội. Hiện nay, lượng giấy chứng nhận tồn đọng ở Hà Nội, đã ký rồi nhưng chưa cấp rất nhiều. Lượng hồ sơ tồn đọng ở cơ quan nhà nước rất lớn và lượng trường hợp chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng nhiều. Trong đó có trường hợp người dân không muốn làm thủ tục, chưa muốn làm thủ tục. Có trường hợp, cấp giấy rồi mà người dân chưa muốn nhận vì lý do về nghĩa vụ tài chính rất lớn.

Ngoài ra cũng có những nguyên nhân khác nữa nhưng cái chính vẫn là về tài chính. Khách quan là vì chưa có điều kiện kinh tế còn có những lý do khác. Hiện nay, về vấn đề pháp luật, trong 2 năm vừa qua thì chúng tôi đã cùng với Bộ Tài chính rà soát, sửa đổi, hoàn thiện rất nhiều điểm. Trong đó có cắt giảm, ghi nợ, thậm chí miễn thu rất lớn. Tuy nhiên, định  hướng chung là nghĩa vụ tài chính cũng phải gắn như thế nào để đảm bảo công bằng. Thời gian tới, chúng tôi vẫn tiếp tục rà soát để những gì thuộc về quyền lợi chính đáng như người dân sử dụng không giấy tờ nhưng nguồn gốc hoàn toàn hợp pháp thì cũng định hướng để đảm bảo công bằng, cũng như những trường hợp có giấy tờ. Còn những trường hợp thực sự là người dân lấn chiếm, vi phạm, chuyển mục đích sử dụng đất thì chúng ta cũng không nào loại trừ những trường hợp đó được. Nếu không, tình trạng vi  phạm luật đất đai cũng ngày càng gia tăng.

Đối với các thủ tục hành chính của UNND TP hướng dẫn cũng như văn bản của luật ban hành thì các thủ tục hành chính cho nội dung cá nhân thì quyết định 117 của UBND TP ban hành quy định rất chi tiết các trình tự thủ tục cũng như các bước của các cấp, hội đồng, các xã rồi các quận huyện thực hiện công tác câp giấy nhận và xét duyệt. Đối với các nội dung thì theo phản ảnh chúng tôi nắm được của một số hộ dân khi mà liên hệ với các cơ quan TNMT hay cấp xã, cấp quận thì vẫn khó khăn nhưng mà theo thủ tục công bố niềm yết thì đến thời điểm này đã cấp được 92 giấy chứng nhận trên toàn thành phố, chiếm 92% đã cấp. Còn 8% thì tương đối khó, còn trong quá trình nộp hồ sơ thì cần có những cái mà thủ tục cần phải bổ sung. Còn với các hồ sơ đã đầy đủ thủ tục và cơ quan TNMT tiếp nhận thì sẽ có ngày trả kết quả. Đối với dạng hồ sơ này thì cấp TNMT thực hiện đúng theo quy định của pháp luật là đúng ngày giờ phải trả kết quả cho dân. Theo chỉ đạo của cơ quan thành phố thì đối với các trường hợp này thì có gây khó khăn hoặc sẽ có cơ quan chuyên môn xử lý.

Còn đối với chức bạ là theo thông tư, quy định của tài chính thuế là đối với lệ phí chức bạ là phải nộp ngay cho nên có những quận huyện ở vùng xa như huyện xa, xã xa là dân không đến nhận được, đó là lý do của quy định chức bạ. Theo quy định bây giờ thì trước là 0.5, giờ là 1.5 nhưng đó cũng là số tiền lớn đối với các bà con cho nên các hộ dân được cấp giấy chứng nhận thì không lên lấy giấy chứng nhận. Gần đây chính phủ quy định đối với các chức bạ cũng đã được ghi nhận nợ. Đối với các cơ quan TNMT thì các quận huyện cũng đang ghi nhận những thông báo để trả ngay chứng nhận về cho các hộ dân.

Ông Trần Hùng Phi

** Thực tế cho thấy một số địa phương trên địa bàn Hà Nội mà ở đây trực tiếp là cấp phường đã thiếu kiểm tra, thực hiện không đúng quy định, trình tự về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến cấp giấy chứng nhận không đúng quy định và gây bức xúc trong nhân dân. Về vấn đề này ông nghĩ sao?

Với những quy định chặt chẽ đưa ra để xử lý đã đủ tính thuyết phục, răn đe với đội ngũ, những người làm công tác đất đai và với những người có nghĩa vụ phải nộp thuế?

Ông Trần Hùng Phi (Cục trưởng Cục đăng ký thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT): Hệ thống pháp luật bao gồm rất nhiều loại pháp luật, trong đó có luật đất đai và luật tổ chức bộ máy của nhà nước, trong đó đều quy định rất cụ thể xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đối với công chức nhà nước, hệ thống cơ quan nhà nước trong thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên, thực sự để áp dụng thực hiện những quy định đó thực là rất khó. Khó cơ bản nhất là vấn đề phát hiện những trường hợp vi phạm. Nghe dư luận thì rất nhiều mà chúng tôi rất nhiều lần tổ chức kiểm tra nhưng trên thực tế hầu như cũng không phát hiện được.

Việc cấp giấy lần đầu thì gắn với việc công nhận lịch sử, giải quyết những tồn tại lịch sử để lại mà qua một thời gian rất dài chúng ta buông lỏng quản lý. Việc quan tâm đến quản lý đất đai trong chính quyền các cấp là chưa tốt, vì vậy, việc vi phạm luật đất đai là rất nhiều. Đặc biệt là Hà Nội, nhất là vùng ven ngoại ô vi phạm rất lớn. Để mà công nhận lịch sử này buộc phải xem xét rất nhiều vấn đề như là nguồn gốc sử dụng, giấy tờ pháp lý rồi tình trạng tranh chấp, hiện trạng sử dụng. Những cái đó phải do chính quyền cơ sở, chính quyền cấp xã cung cấp. Cơ quan cấp trên không thể nào nắm bắt được. Mà trong hệ thống pháp luật buộc phải có ý kiến xác nhận của cấp xã, cụ thể người trực tiếp là cán bộ xã cùng hội đồng đăng ký và trong trường hợp cần thiết phải lấy ý kiến dân cư. Quy định rất cụ thể như vậy nhưng trên thực tế không phải nơi nào cũng làm tốt, mà không phải chỗ nào lấy ý kiến cũng làm đúng. Nó phát sinh những vấn đề bất cập. Tự nhiên, cán bộ cấp xã lại có vai trò rất lớn trong việc thẩm tra đất đai. Chỉ cần lệch một chút là nghĩa vụ tài chính với người dân rất lớn. Đấy là cái phát sinh tình trạng tham nhũng.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì với đô thị, buộc phải nộp trực tiếp ở văn phòng đăng ký. Phòng đăng ký sẽ trực tiếp đi tham vấn, đi tìm hiểu, đi lấy ý kiến với cán bộ phường. Còn, tuy nhiên, trên thực tế như Hà Nội thì hiện nay thủ tục là vẫn nộp trực tiếp ở phường. Đây là điều mà trong thời gian tới Hà Nội cần phải sửa.

 Thực sự thì hệ thống pháp luật có rất nhiều loại khác nhau. Trong đó có cả luật đất đai cũng như bộ máy nhà nước, quy định rất rõ trách nhiệm. khó cơ bản là phát hiện ra những trường hợp vi phạm. dư luận nói rất nhiều nhưng thực tế thì không phát hiện được. Một thời gian rất dài chúng ta buông lỏng quản lý.

Nhất là vùng ven ngoại ô HN, vi phạm rất lớn. Buộc phải xem nhiều vấn đề như tình trạng tranh chấp, hiện trạng sử dụng, giấy tờ để lại… trong hệ thống pháp luật buộc phải có ý kiến của chính quyền cấp xã.

Luật sư Nguyễn Đăng Quang

** Theo Nghị định 84 năm 2007, kể từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có “sổ đỏ” mới được giao dịch. Thế nhưng hiện nay tại TP Hà Nội, việc xin cấp “sổ đỏ” nhanh hay chậm không chỉ phụ thuộc vào thời điểm đương sự nộp hồ sơ hợp lệ mà còn lệ thuộc rất lớn vào cơ quan cấp giấy với hàng loạt thủ tục hành chính? Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: Văn phòng chúng tôi thường xuyên có người dân đến nhờ tư vấn về những vấn đề thủ tục liên quan đến chuyển dịch quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Nghị định 84 năm 2007, kể từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy CNQSDĐ mới được chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất…. Nhưng hiện nay, vẫn còn lượng khá nhiều người dân đề nghị UBND các cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.

Nhưng quả thực, không đơn giản chút nào. Bởi vì thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và gắn với các tài sản khác phải căn cứ vào điều 136, Nghị định 181 năm 2004 quy định về  trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm rất nhiều các loại giấy tờ. Ví dụ như, đơn xin đề nghị cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn với đất và các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai, các giấy tờ liên quan đến hộ tịch, rồi các giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân,… khi người đề nghị có đủ các giấy tờ theo quy định đó rồi  khi mang đi đến làm thủ tục nộp cho bộ phận một cửa  thì nộp được cũng khó.

Khi nộp được, khi có giấy hẹn đến nhận kết quả thì thường xuyên lỗi hẹn. Cho  nên, có không ít người dân phàn nàn về thực trạng này đối với thủ tục hành chính. 

** Đại diện về phía Hà Nội, vậy ông Nam có ý kiến như thế nào về những ý kiến của luật sư Đăng Quang?

Ông Lê Thanh Nam: Đến thời điểm này, đây là một bất cập của Hà Nội cũng như của các địa phương khác. Theo quy định về thủ tục hành chính, tất cả các hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân đến giao dịch phải thông qua một cửa. Ở cấp quận, huyện thực hiện cơ quan một cửa. Nhưng cơ quan này lại thuộc văn phòng của ủy ban. Còn cơ quan tài nguyên môi trường, theo quy định  lại không được tiếp nhận hồ sơ trực tiếp, trong Nghị định 88 yêu cầu. Điều này đang trái với hai luật. Điều này Chính phủ đã chỉ đạo và Bộ TNMT cũng có kiến nghị, trong thời gian tới sẽ điều chỉnh lại.

Khi người dân đến nộp hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ cũng chưa có đầy đủ chuyên môn vì nó thuộc khối văn phòng. Đối với Hà Nội cũng đã có chỉ đạo các địa phương phối hợp các việc này rất nhịp hàng. Ví dụ như tại Từ Liêm, phòng TNMT sẽ phối hợp cụ thể với cơ quan một cửa để cử cán bộ sang và hướng dẫn chi tiết một lần. Các hộ dân không phải đi lại lần thứ hai nữa. Khi đã nộp hồ sơ đầy đủ, đúng thủ tục, đúng ngày giờ hẹn sẽ có kết quả. Tuy nhiên, trên cả nước thì điều này chưa được thống nhất.

Thực tế, cơ chế một cửa, nộp qua văn phòng nhưng bộ phận này làm rất nhiều việc khác từ tư pháp đến đăng ký kết hôn… không chỉ mỗi việc liên quan đến đất đai nên cán bộ tiếp nhận không có đầy đủ chuyên môn. Khi đó, một số hộ dân đến nộp nhưng lại phải quay lại bổ sung hồ sơ.

Trong thời gian tới, Chính phủ sẽ có chỉ đạo, chính xác là Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có chỉ đạo các bộ liên quan cần phối hợp để chỉnh sửa sớm. 

** Về vấn đề này, phía Tổng cục chỗ ông Phi có ý kiến như thế nào ạ?

Ông Trần Hùng Phi: Về thủ tục cấp giấy lần đầu, hiện nay, như anh Quang nói là theo điều 135, 136 của Nghị định 181 và hiện nay được quy định tại Nghị định 88 đã quy định cho từng loại thủ tục khác nhau, nhưng nhìn chung giấy tờ không nhiều.

Có 3 loại giấy tờ đặc thù. Một là đơn; Hai là giấy tờ về nguồn gốc; Ba là giấy tờ về nghĩa vụ tài chính liên quan. Hồ sơ chỉ có thế thôi.

Còn thực tế, tại Hà Nội có yêu cầu nộp thêm một số giấy tờ khác. Nhưng theo quy định người dân chỉ phải xuất trình, còn Hà Nội yêu cầu phải photo và nộp. Tất nhiên, trong một số giao dịch về chuyển quyền như thừa kế hoặc tặng, cho thông thường vẫn phải có những giấy tờ đó. Nói chung, trong cấp giấy lần đầu không có những quy định như thế này.

Tại một số nơi chúng tôi đi kiểm tra, cũng có trường hợp cán bộ thu hồ sơ nói dân nộp thì cứ nhận. Trong khi đó, về nguyên tắc quy định đã không yêu cầu thu thì nộp cũng không thu. Có nơi còn bắt dân nộp cả sổ hộ khẩu bản sao có công chứng. Đó chính là những yếu tố gây phiền hà, không cần thiết, khiến tâm lý người dân thêm ức chế vì sự phiền hà.

Thứ nữa, về việc thực hiện thủ tục, so với mặt bằng chung, Hà Nội phức tạp hơn các nơi khác và còn chưa thống nhất trên các quận. Thậm chí có quy định nhưng khi dân nộp, phường xã vẫn không nhận với lý do không phải mẫu của phường, xã. Điều này, Hà Nội phải kiểm tra và xử lý triệt để.

Cạnh đó, còn có tình trạng, hiện nay cả nước áp dụng cơ chế một cửa, tức là dân chỉ nộp hồ sơ một nơi, nhận kết quả một nơi, thậm chí nghĩa vụ tài chính cũng nộp tại đó, chứ không phải dân tự đem hồ sơ đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Điều này, riêng Hà Nội chưa làm được.

Thời gian vừa qua, chúng tôi đã kiểm tra và đã có ý kiến với Ủy ban Thành phố. Vừa rồi, chúng tôi được biết, Thành phố cũng đang chỉ đạo quyết liệt để kiểm tra các quận, huyện để xử lý và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Hy vọng trong thời gian tới, Hà Nội có chuyển biến tích cực hơn.

** Thưa Luật sư Đăng Quang, là người hằng ngày tiếp xúc trực tiếp với rất nhiều loại giấy tờ và những người dân với các vụ việc rất cụ thể. Theo ông, những loại giấy tờ mà như hai vị khách mời vừa nêu, theo ông nếu bỏ đi hoặc thêm vào thì có tính tính pháp lý có chắc chắn hơn hay sẽ như thế nào?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: Theo tôi, như ông Phi nói, trên Tổng cục quy định những giấy tờ đơn giản thì rất là tốt. Tuy nhiên, dù quy định giấy tờ đơn giản nhưng cũng vẫn phải đảm bảo những quy định pháp lý chung để tránh tình trạng có một số người lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm bừa.

** Vậy khi thủ tục giấy tờ được đơn giản hóa đi thì công tác quản lý sẽ như thế nào?

Ông Trần Hồng Phi: Nói chung, hiện nay công tác cải cách thủ tục hành chính thực hiện thường xuyên. Chính phủ chỉ đạo cho các Bộ, ngành, trong đó Bộ TNMT là một đầu mối hết sức quan trọng vì chiếm lượng lớn thủ tục hành chính và thiết thân với người dân.

Trong năm 2011, Bộ đã ban hành 2 văn bản là Thông tư 16 và 20 xử lý rất nhiều vấn đề liên quan đến giấy tờ. Chúng tôi cũng thường xuyên rà soát những vấn đề thực sự cần thiết, những cái làm bằng chứng để xác định quyền của người dân đến đâu và nghĩa vụ tài chính như thế nào.

Cạnh đó, những giấy tờ như anh Quang nêu như chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu và những giấy tờ khác chỉ làm cơ sở để xem người dân kê khai trên đơn từ đúng chưa. Còn nói chung về nguyên tắc, chúng tôi có quy định là người tiếp nhận phải kiểm tra ngay, sau đó xác nhận những nội dung đã đối chiếu.

Những giấy tờ liên quan đến ủy quyền thì bắt buộc phải nộp vì nó liên quan đến trách nhiệm sau này. Tất nhiên, còn nhiều thủ tục nữa chúng tôi cũng đang cân nhắc sẽ cắt giảm. Nhưng cắt giảm như thế nào  thì còn phải bàn bạc. Chúng tôi có tham k hảo ở các nước, đây là vấn đề rất lớn, hệ trọng. Ở nước ngoài, vấn đề này người ta đòi hỏi vấn đề pháp lý rất cao. Nếu mình cắt giảm nhiều quá nó sẽ xuất hiện những hình huống mới, sơ hở về mặt pháp luật mà ta không lường hết được.  

** Thưa luật sư Đăng Quang, trong quá trình ông thực hiện công việc của mình, xin ông đưa ra ví dụ về trường hợp nào mà ông cảm thấy vì những thủ tục hành chính khiến cho vụ việc trở nên phức tạp hơn, không giải quyết ổn thỏa được giữa quyền lợi của nhà nước và quyền lợi của người sở hữu mảnh đất?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: Tôi lấy ví dụ gần đây có trường hợp thấy khó xử, mà tư vấn cho họ cũng khó.

Đó là trường hợp bà Đào Thị Bình (số 4, Trương Hán Siêu, phường Trần Hưng Đạo, Hà Nội). Vợ chồng bà Bình mua một căn nhà từ tháng 11/1979, giấy tờ giao kết với nhau bằng giấy viết tay, mua lại của ông Nguyễn Quang Minh. Gia đình bà Bình đã nhập hộ khẩu vào đó và sống thường xuyên từ năm 1979 cho đến nay. Năm 1986, gia đình bà Bình đã đăng ký với Xí nghiệp quản lý nhà quận Hoàn Kiếm bằng tờ khai đăng ký nhà tư nhân.

Đối chiếu với những quy định tại quyết định 117 năm 2009 của UBND Thành phố và Quy định tại điểm D, khoản 1 và khoản 2 điều 50 Luật Đất đai thì bà Bình đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 13/12/2011, UBND phường Trần Hưng Đạo có một thông báo, công khai hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà bà Bình. Trong thời hạn 15 ngày không có ai khiếu kiện, thắc mắc gì về diện tích nhà đất thì UBND phường Trần Hưng Đạo sẽ chuyển lên UBND quận Hoàn Kiếm để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình niêm yết thì phường Trần Hưng Đạo nhận được đơn thư của một hộ cùng có hộ khẩu tại số 4 Trương Hán Siêu đề nghị các cơ quan chức năng không làm thủ tục mua, bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và không cấp giấy phép xây dựng cho hộ bà Đào Thị Bình vì đang có tranh chấp vì đất đai.

Nhưng trong thực tế, diện tích căn hộ của bà Bình mua lại của ông Minh thì có nguồn gốc chia thừa kế và họ đã thực hiện chia thừa kế theo bản án đã có hiệu lực pháp luật mà các bên được chia thừa kế đã tự nguyện thi hành án với nhau.

UBND phường Trần Hưng Đạo đã căn cứ vào điểm G, khoản 2, điều 4, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, kèm theo quyết định 117 năm 2009, trả lời cho bà Bình là không cấp giấy sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vì đang có tranh chấp.

** Vậy UBND phường Trần Hưng Đạo làm như thế là đúng hay sai, thưa ông Nam?

Ông Lê Thanh Nam: Tôi xin giải thích trường hợp này. Tất nhiên, chúng ta xem xét mỗi một vụ việc liên quan, nhất là liên quan đến đất đai thì phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý kèm theo.

Nội dung luật sư Quang nêu ra đây, hồ sơ chúng tôi vẫn chưa xem cụ thể, nhưng theo nguyên tắc: UBND phường đã kê khai và xét duyệt lên công an quận để cấp giấy chứng nhận thì đã phải có những căn cứ. Ví dụ như giấy tờ mua bán viết tay trong trường hợp trên. Như vậy, phải có nội dung, Hội đồng kê khai cấp duyệt phải tổ chức xét duyệt công khai.

Nếu tại thời điểm mua bán theo giấy tờ viết tay, theo như LS Quang nói, các hộ gia đình liên quan đã làm thủ tục chia thừa kế, thủ tục công chứng, giấy tờ mua bán được chứng thực thì không phải qua hội đồng kê khai nữa. Nó có những điểm vướng nên theo quy định 117 và những quy định pháp luật thì phải đưa qua xét duyệt và công khai.

Đối với trường hợp này, nếu như UBND phường đã có công văn như thế thì chỉ là tạm dừng thôi. Theo quy định, trong quá trình có tranh chấp thì phải tạm dừng và xem xét lại. Nếu trường hợp những khiếu kiện đó có căn cứ thì phải giải quyết như hòa giải hoặc chuyển qua các cơ quan pháp luật tòa án để giải quyết.

Nếu như các đơn khiếu nại đó không đủ căn cứ thì Công an phường có thể ra quyết định ngay, hội đồng kê khai có thể làm thủ tục. Tất nhiên, trình tự thủ tục của khiếu nại với người đi khiếu nại thì được quyền qua cấp phường hoặc cao hơn nữa vẫn tiếp tục được khiếu kiện và được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

** Tôi thấy có một cụm từ liên quan, có vẻ như rất chung chung mà ảnh hưởng đến đại cục của vấn đề. Vụ ông Đăng Quang đưa ra là một trong hàng nghìn vụ việc tranh chấp đất đai. Chỉ vì tranh chấp như vậy mà chúng ta dừng lại quyền lợi của rất nhiều người, về phía những người trực tiếp làm công tác quản lý thì ông Phi có ý kiến như thế nào về việc này? Liệu có phải sửa đổi hay không?

Ông Trần Hùng Phi: Trong giải quyết thủ tục cấp giấy lần đầu thì rất phức tạp. Lịch sử chúng ta hàng chục năm quản lý chưa chặt chẽ, quá trình thực hiện có nhiều biến động, thay đổi đất đai cũng rất nhiều. Nhiều trường hợp biến động xếp vào loại vi phạm pháp luật, thậm chí vi phạm còn chồng lên vi phạm mà chúng ta không giải quyết.

Hệ thống chính sách cũng thay đổi nhiều nên quá trình xử lý để xác định những trường hợp nào là được cấp giấy chứng nhận theo như điều khoản nào là cũng tương đối phức tạp.

Trong tình tiết vụ việc anh Quang vừa đưa ra, trước hết phải xác định mỗi cấp có một thẩm quyền nhất định (trong thủ tục cấp giấy chứng nhận có 3 cấp, với các hộ gia đình cá nhân là 2 cấp). Cấp Phường, xã chủ yếu là xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, thực tế diễn ra như thế nào.

Cấp phường xã không có thẩm quyền trong việc xác định hộ này đủ điều kiện cấp giấy hay không. Việc này đối với hộ gia đình cá nhân là cấp quận huyện. Cho nên, trách nhiệm của chính quyền xã chỉ có trách nhiệm chứng thực trong quy định pháp luật.

Vấn đề thứ 2 liên quan đến thế chấp. Quy định pháp luật về vấn đề này có 2 loại chính. Loại thứ nhất là loại có giấy tờ qua rất nhiều thời kỳ khác nhau (quy định ở khoản 1, điều 50 của Luật đất đai), xã phải xác nhận giấy tờ này, thêm yếu tố là ổn định, tình trạng như thế nào, có tranh chấp hay không, vì giấy tờ qua quá nhiều thời kỳ rồi. Còn các loại khác thì có 3 khoản quy định giấy tờ này. Loại giấy tờ này không có quy định về yếu tố tranh chấp và không cần chính quyền xã xác nhận.

Trong trường hợp này, có 2 yếu tố: Một là xã trả lại hồ sơ không giải quyết, làm trái pháp luật không thuộc thẩm quyền. Hai là lấy yếu tố tranh chấp làm yếu tố giải quyết, như thế là không đủ điều kiện và không đủ cơ sở.

** Vậy, thưa ông Thanh Nam, sau hàng loạt vấn đề liên quan đến đất đai, là người trực tiếp thực hiện công tác này ở địa phương thì theo ông, riêng lĩnh vực cấp sổ đỏ, chúng ta phải sửa đổi nội dung nào để phù hợp với thực tế?

Ông Lê Thanh Nam: Hiện nay, với các địa phương, Thủ tướng có chỉ đạo tập trung tháo gỡ tất cả khó khăn vướng mắc. Đối với Hà Nội, đến thời điểm này, chúng ta cấp giấy chứng nhận được 92%, tuy nhiên 8% còn lại, theo chỉ đạo của thành phố thì đến 2012 sẽ phải cấp. Đã ra chỉ tiêu từng quận huyện một là hết 2012 sẽ phải cấp được 98%, yêu cầu các quận huyện phải ra kế hoạch cụ thể, chi tiết. Đến nay đã xây dựng kế hoạch xong và báo cáo với các thành phố.

Tuy nhiên, những trường hợp còn lại (8%) là những trường hợp rơi vào dạng hồ sơ khó, có vướng mắc; hoặc do những điều kiện khách quan như hộ dân không đến kê khai hoặc vướng mắc khác. Đối với những trường hợp này, một số địa phương cũng có nhiều cán bộ chưa thực hiện được hết trách nhiệm.

Nhưng trong những năm gần đây, công tác quản lý nhà nước cũng dần đưa vào nề nếp. Đến Luật đất đai năm 1993 mới đưa vào quản lý. Cho nên, từ năm 1996, tại Hà Nội triển khai thí điểm và làm đồng loạt cấp giấy sở hữu đất. Trong quá trình đô thị hóa, tốc độ phát sinh của các hồ sơ là rất lớn. Chúng ta cũng phải nhìn nhận góc độ nữa là khối lượng công việc của cán bộ địa chính cấp xã phường và cơ quan chuyên môn là cũng nhiều. Cho nên, có việc ngại và chây ỳ.

** Thế còn về phía Tổng cục quản lý đất đai, theo ông, điểm mấu chốt Hà Nội đưa ra như thế, Tổng cục sẽ có lưu ý gì?

Ông Trần Hùng Phi: Những nội dung chúng ta đưa ra, ví dụ như dạng tranh chấp khiếu kiện là một trong những khó khăn vướng mắc. Bộ TNMT và trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai cũng có những chỉ đạo rất sát. Vì ngoài vướng mắc, nó còn rất nhiều dạng, nó không phải liên quan mỗi Bộ TNMT mà nó còn liên quan đến các Bộ khác.

Ví dụ như quyết định của các tỉnh thành hiện rất vướng. TP Hà Nội có nằm trong kháng nghị 01, kháng nghị 712; hoặc nằm trong các quyết định thanh tra yêu cầu thu hồi đất nhưng đến thời điểm không thu hồi được… Rất nhiều tình trạng như thế thì chúng ta phải giải quyết như thế nào.

Vướng quy hoạch thì các hộ dân không có giấy chứng nhận, không phù hợp quy hoạch mà các hộ đã sử dụng ổn định bao nhiêu năm nay thì sẽ cấp thế nào. Theo quy định thì không đủ điều kiện xét cấp. Vừa qua, Thành phố Hà Nội cũng đã tổng hợp và xin ý kiến bộ. Đến thời điểm này thì Bộ cũng như Tổng cục quản lý đất đai thì cũng đã tháo gỡ được một khó khăn và đã báo cáo với Thủ tướng. Ví dụ như dự án phát triển nhà ở, khu đô thị cũng vướng rất lớn; số lượng không phải nhỏ nhưng tỷ lệ cấp giấy tại rất thấp. Vì rất vướng trong quá trình triển khai thực hiện.

Các dự án triển khai nhiều năm, khi trình thủ tục về hồ sơ pháp lý cũng như quá trình đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư, của người dân cũng không tuân thủ. Khi cơ quan tài nguyên-môi trường vào xem xét thì cũng không thể cấp được, gây ra bức xúc.

Đối với khái niệm khiếu nại, tranh chấp thì UBND Thành phố cũng đã có chỉ đạo chi tiết cho từng quận huyện là phải phân loại ra. Những trường hợp đơn thư quá 2 năm mà không còn khiếu kiện thì ra quyết định chấm dứt nội dung và cấp giấy bình thường. Còn trong các trường hợp có thể hòa giải thì yêu cầu phường xã mời các bên liên quan lên để giải quyết vướng mắc.

** Đó là những vướng mắc của những người trực tiếp làm, vậy những nhà quản lý như Tổng cục quản lý đất đai thì sẽ có những động thái như thế nào để sửa đổi với 8% của HN mà phải kéo dài lâu như thế?

Ông Trần Hùng Phi: Vướng mắc ở Hà Nội là khó nhất vì Hà Nội vi phạm quá nhiều, vi phạm chồng lên vi phạm. Khi xử lý, giải quyết vấn đề vi phạm hiện tại vướng đến những phần trước đó. Tất nhiên, không có gì là không giải quyết được cả. Chỉ có điều, để giải quyết vấn đề này không phải ngày 1 ngày 2. Số vụ hiện nay đang vướng không thể cấp được khoảng trên dưới 200.000 vụ, mà số này tương đương với vài tỷ. Tôi cho đây là gánh nặng rất lớn đối với Hà Nội để giải quyết vấn đề này.

Năm ngoái kiểm tra cấp giấy nhà chung cư, kiểm tra 10 thì 8 dự án sai phạm. Sai phạm về xây dựng, về đất đai, giấy tờ chưa làm thủ tục, chưa có đủ cơ sở pháp lý đã mua bán xong. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư chưa làm nghĩa vụ tài chính đã giải thể rồi. Điều này buộc phải chờ sửa đổi chính sách mới khắc phục được.

Chúng tôi cũng đã cùng Bộ Tài chính và các Bộ liên quan, thảo luận và đưa ra phương án giải quyết những vấn đề bức xúc nhất; để thảo gỡ, đảm bảo quyền lợi hợp pháp người mua nhà đã bỏ tiền ra mua. Trong sai phạm đó, một phần trách nhiệm cũng từ phía cơ quan nhà nước bởi không kiểm soát chặt chẽ quá trình thực hiện dự án, để xảy ra tình trạng chưa làm xong thủ tục chuyển mục đích, giấy tờ về quyền sử dụng đất đã xây dựng rồi.

Thực tế, có rất nhiều trường hợp đã kiểm tra nhưng không xử lý dứt điểm. Đó là hạn chế nhất của HN trong quá trình quản lý các dự án phát triển nhà.

** Thưa Luật sư Nguyễn Đăng Quang, là trực tiếp ông làm công tác tư vấn hằng ngày thì những người tìm đến ông để nhờ ông tư vấn khi xảy ra tranh chấp hoặc chỉ đơn giản là đến để tìm hiểu thêm về pháp luật? Xin ông nói rõ hơn ý kiến mà ông Thanh Nam đưa ra rằng, người dân biết nhưng vẫn làm?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: 

Việc người dân biết nhưng vẫn làm theo như ông Nam nói tôi cho rằng không phải lỗi của người dân mà. Về mặt pháp lý cũng quy định chưa được chặt chẽ, chưa hợp lý còn có những kẽ hở và người ta lợi dụng vào đó để làm những việc có lợi cho người ta.

Trên thực tế, lỗi là về phía cơ quan nhà nước. Hệ thống cơ quan pháp luật, cơ quan kiểm soát pháp luật từ chính quyền cơ sở cho đến cấp huyện, cấp thành phố làm đầu mối. Khâu cốt yếu hết sức quan trọng đó là cấp phường xã, là đầu mối để nắm tình hình để xử lý kịp thời những sự việc phát sinh ngay mới bắt đầu hoặc chuẩn bị phát sinh.

Nếu như chính quyền cơ sở cấp xã mà làm tốt thì cái này cũng được ngăn chặn, và nếu làm quyết liệt từ đầu thì tình trạng vi phạm không như hiện nay.

Trên thực tế rất nhiều vụ việc khi xây dựng, chuyển từ đất ruộng sang làm nhà ở thì chính quyền đều biết cả. Vì chưa có trường hợp nào người ta xây nhà mà phường không đến phạt cả, trường hợp nào cũng biết hết. Vấn đề là có quyết tâm ngăn chặn để xử lý triệt để trường hợp này không hay chỉ phạt, thu tiền xong rồi làm ngơ cho tiếp tục xây dựng.

Tôi cho là phải phổ biến pháp luật và tập trung vào quản lý chặt chẽ, phân cấp như thế nào để bảo đảm xử lý nghiêm theo pháp luật trong việc chuyển đổi mục đích ruộng đất, nếu vi phạm. Đó là yếu tố hết sức quan trọng để đảm bảo quyền sử dụng đất mà chúng ta đang xây dựng tới năm 2030 và có thể kiểm soát được tình hình ruộng đất, nhất là bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đất trồng lúa nước.

** Trường hợp như ông Quang vừa nói, trong nhiều trường hợp cơ quan của phường, xã đến xử phạt hành chính về vi phạm trong xây dựng, phạt xong rồi thì người dân trong khu vực ấy rất bức xúc. Như vậy người ta có thể khiếu kiện như thế nào? Và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ chậm thì ai là người chịu trách nhiệm, thưa ông Trần Hùng Phi?

Ông Trần Hùng Phi: Trong việc cấp giấy nhận hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu người dân phát hiện được hoặc quyền lợi mà mình được hưởng theo pháp luật đất đai thì người dân có quyền gửi đơn khiếu nại các cơ quan chức năng của nhà nước, chủ yếu là cơ quan cấp huyện thì có thể gửi đơn khiếu nại, đơn tố cáo với cơ quan nhà nước để xem xét việc này.

Tất nhiên, trong trách nhiệm của hệ thống cơ quan nhà nước để xảy ra tình trạng vi phạm hoặc chậm trễ trong việc cấp giấy nhận thì trước hết thuộc về cấp thẩm quyền giải quyết các thủ tục cấp giấy, giao đất và giữ đất, cấp thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong thẩm quyền này, hệ thống cơ quan gắn trách nhiệm nhiều nhất đó là hệ thống cơ quan về quản lý đô thị, quản lý đất đai, quản lý xây dựng. Những cơ quan đó chịu trách nhiệm trước hết. Tất nhiên, không loại trừ một số cơ quan khác có liên quan trách nhiệm trong vấn đề này.

Ví dụ, cơ quan tài chính, cơ quan tư pháp… là những cơ quan giúp cho chính quyền để giải quyết những vướng mắc về thủ tục tài chính. Nếu như toàn bộ hệ thống các cơ quan đó phối hợp chặt chẽ hỗ trợ cho chính quyền giải quyết tốt các vấn đề đó, tôi cho rằng sẽ tháo gỡ rất tốt những vướng mắc hiện nay. Kể cả phía cơ quan thanh tra, nếu theo đúng pháp luật, chúng ta tích cực kiểm tra, thanh tra thì phải xử phạt nghiêm túc và buộc phải giữ nguyên hiện trạng hoặc tháo dỡ thì đương nhiên sẽ giảm vi phạm đi rất nhiều.

** Thế còn ông Nam, ông có bổ sung ý kiến gì?

Ông Lê Thanh Nam: Theo ý kiến của anh Phi, tôi có thể giải thích thêm cho anh Quang là như thế này. Cũng như anh Phi nói, tôi bổ sung ý kiến là các phường xã cũng chưa làm hết trách nhiệm. Còn giải thích thêm cho anh Quang là đối với các hành lang pháp lý và quy định của Uỷ ban Thành phố cũng như của Luật thì các vi phạm này nếu được ngăn chặn ngay từ đầu.

Trong khung hành lang pháp lý có hết, các quy định cụ thể, không được sử dụng, không được thực hiện các nội dung đó nên người ta mới cố tình thực hiện và có những phần lơ là của công an các quận, huyện, phường xã thì mới xảy ra các vi phạm.

Đến thời điểm này, số liệu về vi phạm cần phải xử lý của Hà Nội tương đối nhiều như anh Phi đã nêu ra. Ngoài số 8% là những trường hợp vi phạm, chúng ta phải giải quyết như tranh chấp, tự chuyển mục đích, sai phép quy định, trái pháp luật rồi rất nhiều nội dung khác liên quan với số lượng tương đối lớn.

** Vậy theo ông, ở đây có phải là công tác phổ biến kiến thức pháp luật cho đội ngũ cán bộ địa chính liên quan đến đất đai ở địa phương mình làm vẫn chưa triệt để, vẫn chưa tốt?

Ông Lê Thanh Nam: Những năm trước, từ khi Luật đất đai 1993 trờ về đây, chúng tôi liên tục thực hiện tất cả các nội dung tập huấn, cán bộ điều chỉnh. Tuy nhiên, cán bộ địa chính cấp xã trực thuộc UBND cấp xã thì có thể hôm nay là đồng chí ấy làm nhưng ngày mai hay một thời gian sau lại chuyển công tác. Quá trình luân chuyển hồ sơ, bàn giao sang người mới không đầy đủ, không hoàn thiện nên có chuyện thất lạc hồ sơ.

** Thưa luật sư Nguyễn Đăng Quang, trong trường hợp người dân đến nộp hồ sơ mà không được giải quyết một cách thỏa đáng thì người ta có thể khởi kiện và tìm đến cơ quan nào để khởi kiện?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: Việc người dân nộp giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất thì lâu nay cũng ít có khiếu kiện đến các cơ quan tài phán là tòa án.

Bởi vì khi họ đi làm thủ tục thì bộ phận một cửa họ nộp nên mặc dù có những hành vi của một số không ít cán bộ hành chính nhũng nhiễu cửa quyền, nhưng họ rất ngại nói ra vì họ sợ nói ra thì không được việc chứ không nói gì là đến việc khởi kiện vụ án hành chính.

Họ coi hành vi đó là thói quen cũ từ lâu rồi và bản thân người đi làm nộp hồ sơ người ta cũng nhẫn nhịn, nó cũng thành thói quen cố hữu rồi, cho nên tất cả hành vi bất bình thường của một số cán bộ hành chính thì họ cũng cho là bình thường.

Nếu bây giờ mà có một số trường hợp mà họ nộp đầy đủ hồ sơ hành chính theo quy định rồi mà lại bị cán bộ một cửa của UBND cấp quận, nơi mà có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trả lại thì đấy là hành vi hành chính, họ có thể khởi kiện ra tòa đối với hành vi hành chính đó.

Cụ thể là theo Nghị quyết 02 năm 2011 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn một số điều của Luật tố tụng Hành chính quy định thì đối tượng khởi án hành chính là những văn bản dưới dạng quyết định hoặc các hình thức khác như thông báo, kết luận, công văn do các cơ quan hành chính nhà nước, hoặc những người có thẩm quyền trong cơ quan đó ban hành.

Các văn bản hành chính đó sẽ bị khởi kiện khi chứa đựng các nội dung quyết định hành chính được áp dụng một lần, về một vấn đề cụ thể, đối với một đối tượng cụ thể trong hoạt động hành chính. Khi đó, các cán bộ của cơ quan hành chính phải làm theo quy định của pháp luật, đặc biệt là các cán bộ đó trả lại hồ sơ cách trái phép thì đó chính là hành vi hành chính.

Nhưng hành vi hành chính của cán bộ nhận hồ sơ đó là không phải hành vi của riêng cán bộ đó mà đó chính là hành vi của UBND cấp quận huyện, nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thì người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện hành vi hành chính đó.

Hành vi hành chính đó của UBND cấp quận nếu phải ra tòa, người ra tòa là chủ tịch UBND cấp quận, huyện là người đại diện theo pháp luật của cơ quan hành chính đó. Đại diện  này ra tòa để giải quyết các vụ việc, hành vi của các cá nhân, nhân viên của mình có các hành vi hành chính gây ra khó khăn cho người dân.

** Vậy ở Hà Nội đã xử vụ nào theo thủ tục nào theo luật sư đưa ra chưa?

Ông Lê Thanh Nam:  Một trong những nội dung theo thủ tục xử lý hành chính quy định, khi có những phát sinh vướng mắc mà người dân kiện ra tòa hành chính thì nội dung ban đầu kê khai không được tiếp nhận quy trình một nội dung.

Đối với Hà Nội thì UBTP Hà Nội cũng đã thực hiện, đại diện theo tòa hành chính đối với những trường hợp do Ủy ban Thành phố trước đã ký và Ủy ban cấp quận huyện sẽ là người đại diện ký giấy nhận không phân cấp sẽ phải ra tòa hành chính. Đối với Hà Nội, cũng có rất nhiều trường hợp chúng ta cũng đã phải ra tòa để xử lý những khiếu nại liên quan đến thủ tục hành chính.

** Trong quá trình diễn ra cuộc toạ đàm, chúng tôi cũng nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến quy định tại Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không nhỏ hơn 30 m2.

Về các trường hợp này, ông Trần Hùng Phi- Cục trưởng Cục Đăng ký và Thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) và ông Lê Thanh Nam- Trưởng phòng Đăng ký và Thống kê đất đai, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đều khẳng định: Quy định trên chỉ áp dụng đối với việc tách thửa đất và các thửa đất hình thành sau ngày 9/4/2009 là ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành.

Theo các quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND thì nếu thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày 9/4/2003 (*Lưu ý: Trừ trường hợp thửa đất tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định (nhỏ hơn 30m2), đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chương trình nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến vấn đề cấp sổ đỏ, tuy nhiên do thời gian có hạn, chúng tôi sẽ chuyển câu hỏi tới chuyên gia và trả lời bạn trong thời gian sớm nhất.

Báo Điện tử VOV xin cảm ơn sự cộng tác của ông Trần Hùng Phi- Cục trưởng Cục Đăng ký và Thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường); ông Lê Thanh Nam- Trưởng phòng Đăng ký và Thống kê đất đai, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội và Luật sư Nguyễn Đăng Quang- Trưởng văn phòng Luật sư Đăng Quang và cộng sự../.