Cơ chế nào để cải tạo chung cư cũ ở TP HCM?

Tại TP HCM, hơn 400 chung cư có tuổi thọ từ 40 đến 70 năm đang xuống cấp nghiêm trọng. Mới đây, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy TP HCM Đinh La Thăng đã chỉ đạo các ngành chức năng và chính quyền địa phương phải khẩn trương cải tạo các chung cư cũ này để đảm bảo an toàn tính mạng cho hàng nghìn hộ dân.

Tuy nhiên, thành phố sẽ rất khó cải tạo các chung cư cũ khi chưa có cơ chế phù hợp để thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này. Nhiều hộ dân ở đây đang ở trong những căn hộ đã mua qua, bán lại nhiều lần, giấy tờ thiếu sót rất nhiều nên họ sợ di dời về đền bù. Một vấn đề nữa là họ yêu cầu là việc di dời đến những nơi ở mới là phải tốt hơn nơi ở cũ.

Chung cư cũ ở Quận 1, TP HCM

Người dân rất mong muốn Chính quyền cho biết cụ thể kế hoạch di dời, giải tỏa, kế hoạch đền bù, tái định cư và kế hoạch xử lý như thế nào để bà con yên tâm. Hiện nay, người dân ở cư xá Thanh Đa này nằm trong diện vừa di dời, vừa giải tỏa, không biết sẽ đi đâu hay ở lại nên đời sống rất khó khăn và tâm lý rất hoang mang.

Những ý kiến trên đây đã phản ánh tâm lý lo sợ, băn khoăn và mong muốn của người dân tại chung cư 47-57 Nguyễn Thái Bình (Quận 1) và khu cư xá Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh) mà phóng viên ghi nhận được.

Người dân sống trong những khu chung cư “chờ sập” đang khấp khởi khi biết thông tin, TP HCM đặt mục tiêu trong vòng 5 năm tới (2016-2020) sẽ xóa bỏ hoàn toàn chung cư cũ, xuống cấp, thay thế bằng các chung cư mới.

Tuy nhiên, công tác quản lý các khu chung cư cũ tại TP HCM hiện vẫn còn chồng chéo trong việc quản lý giữa chính quyền địa phương và các ngành chức năng. Chính quyền cấp phường thì chỉ quản lý về hành chính và an ninh trật tự và… sẵn sàng ứng cứu khi cần thiết.

Ông Nguyễn Chí Việt, Phó Chủ tịch UBND phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP HCM cho biết: UBND phường Nguyễn Thái Bình thường xuyên kiểm tra, rà soát những chung cư. Hiện nay, phường đã có báo cáo về những chung cư xuống cấp có tuổi thọ 30, 40 năm, 70 năm trở lên để có phương án đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản của nhân dân.

Tại Điều 7, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nêu rõ: Sau khi tổ chức kiểm định chất lượng nhà chung cư, Sở Xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên phạm vi địa bàn trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và công bố công khai trong thời gian tối thiểu là 30 ngày trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và tại trụ sở UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; đồng thời thông báo đến khu dân cư nơi có dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Với kinh nghiệm nhiều năm làm công tác quản lý chung cư ở TP HCM, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu cho rằng, có quá nhiều rào cản để một doanh nghiệp tiếp cận với một dự án cải tạo hoặc xây dựng mới chung cư cũ. 

Theo quy trình, sau 12 tháng khi Sở Xây dựng TP HCM đăng kết quả kiểm định các chung cư cần xây dựng lại, cư dân trong các khu chung cư đó tiến hành họp để lựa chọn nhà đầu tư. Phải có trên 51% các chủ sở hữu căn hộ đồng ý thì thỏa thuận giữa hai bên thì mới được tiến hành. Sau đó 12 tháng, chủ đầu tư không thỏa thuận được với các chủ sở hữu căn hộ thì Sở Xây dựng mới thay mặt cư dân để thẩm định năng lực của nhà đầu tư và cho phép chủ đầu tư tiến hành bước tiếp theo.

Như vậy, khâu tiếp cận của doanh nghiệp với dự án đã mất 2 năm. Đó là chưa kể những vướng mắc khác về giấy tờ nhà, giá đền bù và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khi tiến hành giải tỏa, đền bù.

Ông Nguyễn Duy Thành Chủ tịch Hội đồng quản trị, Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu cho biết: Việc hoán đổi giữa chủ căn hộ có diện tích nhỏ lấy căn hộ có diện tích lớn hơn thì rất nhiều cư dân gặp khó khăn vì họ không có khả năng về mặt tài chính. Vì vậy, cần một cơ chế của Nhà nước hỗ trợ cho người dân vay vốn với lãi suất ưu đãi và thủ tục vay vốn đơn giản hơn. Có như vậy, họ mới có thể mua được một căn hộ có diện tích lớn hơn, hoặc ít nhất cũng có được một căn hộ tái định cư bằng diện tích tối thiểu theo quy định của Bộ Xây dựng.

Trong 2 năm qua, TP HCM đã tháo dỡ, di dời 70 chung cư cũ với hơn 7.200 hộ dân. Hiện nay, thành phố đang xây mới hơn 60 lô chung cư cũ với quy mô hơn 9 ngàn 800 căn hộ. Tuy nhiên, con số này là quá ít so với yêu cầu cấp bách là phải cải tạo hàng trăm khu chung cư đang trong tình trạng lún, nứt, dột nát.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, TP HCM cần có chính sách thông thoáng hơn về quy hoạch chi tiết và các tiêu chí về xây dựng như: Tầng cao, mật độ xây dựng, mật độ dân số… để tăng sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp.

“Không thể nào trách doanh nghiệp thờ ơ với việc cải tạo chung cư cũ. Nếu Nhà nước cho phép xây dựng nhiều hơn, ví dụ như trước đây được xây dựng 20.000m2 thì chỉ cần Nhà nước cho xây đến 40.000m2 hay tăng số lượng căn hộ lên gấp đôi thì tôi tin là nhiều doanh nghiệp sẽ tham gia vào lĩnh vực này vì họ sẽ có lãi”- ông Nguyễn Văn Đực nói.

Để tháo gỡ khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ ở TP HCM hiện nay, cần có sự nỗ lực của cả chính quyền địa phương, người dân và doanh nghiệp. Thành phố cần phân định rõ vai trò, chức năng của các cơ quan quản lý nhà nước.

Chính quyền cấp quận, huyện phải là đơn vị chủ công, chủ động phối hợp với Sở Xây dựng thẩm định, đánh giá để nhanh chóng đưa các chung cư cũ vào danh mục ưu tiên cải tạo lại hoặc xây dựng mới. Đối với người dân, cần được ưu tiên tái định cư tại chỗ để cuộc sống của họ sớm ổn định./.