Giá bán căn hộ giảm tới 50% so mức giá chào

Theo khảo sát của CBRE, nguồn cung căn hộ chào bán Quý 1/2013 giảm 22% so với Quý 4/2012 và tăng 9,6% so với Quý 1/2012. Một điểm đáng chú ý là sau Tết nguyên đán, thị trường đón nhận nhiều đợt chào bán ồ ạt, với số căn hộ được chào bán gần tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, nguồn cung chào bán quý 1/2013 đến từ 2 dự án trung cấp và 7 dự án bình dân, cho thấy các chủ đầu tư hiện nay đã thực tế hơn trong việc tung sản phẩm ra thị trường và nguồn cung chào bán đã bám sát nhu cầu hơn so với trước đây.

Tiếp nối xu hướng tăng năm 2012, quý 1/2013 tiếp tục chứng kiến chiều hướng đi xuống của giá chào bán trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

“Tại thị trường sơ cấp, 95% căn hộ chào bán mới có giá chào bán dưới 1.000 USD/m2, so với chỉ 26% số căn hộ chào bán dưới mức giá này trong quý 1/2012. Một số chủ đầu tư tiếp tục chào bán lại các căn còn tồn với mức giá được điều chỉnh xuống” – ông Rechard Leech – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết.

Theo ghi nhận của CBRE, giá chào bán sơ cấp tại một số dự án có thể đã giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu. Tại thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình giảm 2,8% so với quý 4/2012. Một số căn hộ được chào bán ở mức giá cắt lỗ sâu. Giá chào bán phân khúc cao cấp giảm mạnh nhất do phân khúc này thiếu tính thanh khoản.

Xét về nguồn cầu, CBRE cho rằng, nhu cầu người mua hiện nay vẫn dè dặt khi đưa ra quyết định mua nhà do chưa thấy triển vọng kinh tế có nhiều sáng sủa; Giá nhà và thu nhập hiện nay đang có sự chênh lệch quá lớn (tại Việt Nam, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần so với thu nhập, trong khi khoảng cách tương đương tại các nước châu Âu là 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần và Singapore là 5,2 lần). Ngoài ra, uy tín và cam kết của chủ đầu tư cũng tác động đáng kể tới quyết định mua nhà. “Người mua hiện nay không chỉ quan tâm tới giá bán, mà còn chú trọng về tiến độ xây dựng, tiện ích và cơ sở hạ tầng” – ông Leon – Phó Giám đốc phụ trách mảng thẩm định giá của CBRE nhận xét thêm.

Đại diện CBRE cũng nêu ra một số yếu tố ảnh hưởng tích cực tới quyết định mua nhà, trong đó có việc hạ trần lãi suất huy động xuống 7,5%. Theo đó, nhiều khả năng người dân sẽ chuyển hướng gửi tiền tiết kiệm sang các kênh đầu tư khác. Giá vàng giảm và tỷ giá ngoại tệ ổn định khiến việc giao dịch vàng và ngoại tệ trở nên kém thu được lợi nhuận hơn. Người mua có nhiều khả năng đàm phán hơn so với trước đây. Một điều quan trọng nữa là gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm do NHNN cung cấp cũng tạo một luồng gió mới cho thị trường.

Theo ước tính của CBRE, Hà Nội hiện nay có khoảng 21.600 căn hộ tồn kho, tăng 5% so với quý 4/2012 và tăng 21% so với quý 1/2012. Số lượng căn được bán trong quý 1/2013 vào khoảng 600 căn, trong đó phân khúc bình dân ghi nhận tốc độ bán cao nhất.

Xét về triển vọng, ông Leon cho rằng, số lượng người hỏi mua căn hộ sẽ dần hồi phục trong những quý tiếp theo. Giao dịch thành công sẽ chỉ diễn ra tại các dự án với giá chào bán hấp dẫn và cạnh tranh, tiến độ xây dựng tốt, tiện ích và cơ sở hạ tầng tương đối phát triển. Giá chào bán thứ cấp dự kiến sẽ tiếp tục giảm, tuy nhiên tốc độ giảm sẽ chậm lại (khoảng 1,5-2% theo quý). Một số chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, đặc biệt các chủ đầu tư nước ngoài, sẽ quan tâm hơn tới việc mua bán dự án.

Thị trường nhà đất đô thị tiếp tục giảm

Theo ông Leon, quý 1/2013 ghi nhận 250 căn được bàn giao từ hai dự án trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Hoài Đức. Quý 1 cũng chứng kiến dự án Khu đô thị The Manor Park City, quận Hoàng Mai, do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư, được đưa ra thị trường. Khi thị trường ngày càng đón nhận nhiều dự án hoàn thiện, việc các khu đô thị mới thiếu tiện ích và cơ sở vật chất tiếp tục là vấn đề thu hút sự chú ý, khiến người mua lo ngại và người ở không muốn chuyển về sinh sống. Trong số khoảng 9.000 căn hoàn thiện tại các khu đô thị trong vòng 3 năm trở lại đây, ước tính khoảng 60% chưa có người ở. Giá trị vốn hóa sẽ tiếp tục giảm, trừ phi diện tích được bổ sung kịp thời.

Giá chào bán thứ cấp bắt đầu ổn định tại một số quận sau 7 quý giảm liên tiếp. Theo đó, giá chào bán quý 1/2013 hoặc không đổi hoặc tăng nhẹ khoảng 5-7% so với quý trước. Tại một vài quận khác, giá chào bán giảm nhẹ từ 5-7% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, giá chào bán trung bình giảm khoảng 15-20% trên toàn thị trường.

Đại diện CBRE cũng nhận định, đầu tư hiện nay chủ yếu là dài hạn, do đó tiềm năng cho thuê là một yếu tố quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư. Xu hướng đầu cơ tuy đã giảm đáng kể nhưng thị trường vẫn khá nhạy cảm với hiện tượng này, đặc biệt khi các kênh đầu tư khác còn hạn chế. Chúng tôi tin rằng, việc đầu cơ sẽ không bị loại bỏ hoàn toàn và sẽ tiếp tục tồn tại ở những dự án kém minh bạch.

Người mua để ở vẫn không vội vàng đưa ra quyết định mua nhà vị họ có nhiều lựa chọn hiện tại cũng như trong tương lai khi có thêm nhiều dự án hoàn thành.  Nhu cầu thuê nhà sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt đối với những người trẻ bao gồm sinh viên, công chức và những gia đình trẻ.

CBRE cho rằng, các tiện nghi, bao gồm điện, nước, trường học, chợ, dịch vụ giải trí và tiện ích tương tự cần phải được bổ sung đầy đủ và kịp thời các khu đô thị, nếu không các dự án sẽ không bao giờ lấp đầy. Trong những quý tới, giá chào bán dự kiến sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm. Trong tương lai, chúng tin rằng nhu cầu về nhà cho thuê sẽ đóng một vai trò quan trọng hơn đối với thị trường nhà ở./.