Nợ xấu bất động sản tăng

• Thị trường bất động sản chờ đợi quy hoạch phân khu
• TPHCM: Bất động sản đóng băng do thắt chặt tín dụng
• Thị trường nhà đất ở Hà Nội tiếp tục trầm lắng

Nợ xấu tập trung ở các ngân hàng nhỏ

Giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam tăng 3 - 4 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP. Vì vậy, tốc độ dao động về giá cả rất lớn, có khi hàng chục phần trăm, thậm chí 100%.

Hệ thống ngân hàng đang chịu áp lực lớn từ tài sản thế chấp là các dự án BĐS không có giao dịch

Sự biến động của giá cả không chỉ phụ thuộc vào nguồn cung, cầu mà phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch, hạ tầng cơ sở, thậm chí phụ thuộc vào cả tin đồn. Ví dụ như đất ở phía Tây Hà Nội tăng giá thì lập tức vài ba ngày sau giá đất phía Đông tăng và phía Tây lại giảm. Tính không minh bạch của thị trường dẫn tới việc đầu cơ lũng đoạn thị trường đã gây lãng phí rất lớn trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, khiến thị trường có sự rủi ro rất lớn.

Khảo sát về tín dụng BĐS cho thấy, dư nợ BĐS đến tháng 6/2011 là 245.000 tỷ đồng, tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ. Nợ xấu chiếm khoảng 3%, trong đó nợ thuộc nhóm 5 (nợ có nguy cơ mất vốn) chiếm khoảng 40% tổng số nợ xấu BĐS. Đặc biệt, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu bất động sản tăng 37% (tương ứng 1.766 nghìn tỷ đồng) so với 31/12/2010. TP HCM chiếm 45% trong tổng dư nợ tín dụng BĐS, trong khi đó Hà Nội chỉ chiếm khoảng 18%. Điều đó chứng tỏ có sự mất cân xứng trong thị trường BĐS của 2 thành phố lớn này.

Nợ xấu BĐS hiện tập trung ở một số ngân hàng nhỏ, một số công ty tài chính. Nhiều ngân hàng nhỏ có tín dụng BĐS khoảng 30 - 40% tổng tín dụng và thậm chí là cao hơn. Đây chính là vấn đề có thể dẫn tới những rủi ro cho nền kinh tế. Những ngân hàng nhỏ thường cho vay nội bộ, đây là rủi ro lớn nhất, tức là các cổ đông lớn của ngân hàng thương mại thường là chủ của dự án BĐS và họ thường sử dụng vốn tín dụng của ngân hàng mình hoặc ngân hàng bạn làm nguồn đầu tư chủ yếu cho dự án của mình.

Ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS của Việt Nam có những đặc thù khác biệt so với thị trường BĐS khác. Việt Nam là nước mới phát triển nên tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo lượng nhập cư lớn, nhất là ở Hà Nội và TP HCM. Đất đai lại được quản lý tập trung nên việc cấp phép, quy hoạch và những thủ tục về đất đai nhìn chung không minh bạch, gây cho thị trường BĐS những khó khăn và rủi ro lớn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận xét, bong bóng BĐS không thể vỡ, cũng như nợ xấu BĐS chưa đến mức đáng lo ngại. Nhưng ông thừa nhận nợ xấu BĐS tại các ngân hàng thương mại (NHTM) đang có xu hướng tăng lên.

Các biện pháp quản lý rủi ro

Lý giải cho hiện tượng nợ xấu gia tăng, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định: “Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam chính là tính công khai, minh bạch không rõ ràng. Đơn cử như vấn đề quy hoạch như thế nào thì ít người biết. Hiện nay, Nhà nước quy định, quy hoạch phải được công bố công khai nhưng đó là quy định, còn việc công khai bằng cách nào, đăng báo, làm biển hay làm mô hình trưng bày..., kinh phí lấy đâu để thực hiện thì vẫn chưa có quy định cụ thể. Điểm nữa là, Nhà nước muốn điều hành thị trường BĐS nhưng nhiều khi vẫn theo kiểu cảm tính, báo chí thì bảo thị trường “sốt”, chuyên gia bảo “bong bóng”... nhưng không có căn cứ. Trên thực tế, chúng ta vẫn chưa có công cụ nào kiểm soát được vấn đề này do quá thiếu thông tin dẫn đến tính rủi ro cao của thị trường BĐS. Hệ thống NH đang gánh chịu áp lực lớn từ tài sản thế chấp là các dự án BĐS bị tồn đọng, không có giao dịch”.

Theo các chuyên gia, để quản lý rủi ro, các NHTM nên áp dụng các biện pháp như thẩm định dự án, quản lý tín dụng..., đây là những biện pháp phòng ngừa hữu hiệu trong giai đoạn này. Tuy nhiên, để làm lành mạnh thị trường BĐS, cần có giải pháp khơi thông nguồn cung, hỗ trợ cầu và các kiến nghị chính sách khác.

Việc đấu thầu các dự án BĐS phải công khai, minh bạch và nhanh chóng thuận lợi cho các nhà đầu tư. Việc cải thiện các thủ tục cấp phép là cần thiết bởi hiện nay việc cấp phép đang rất phức tạp do vấn đề lập quy hoạch dự án vẫn còn nhiều tranh cãi.

Một vấn đề nữa là phải minh bạch hóa thuế, đặc biệt là những chính sách có liên quan đến giá tính thuế. Thực tế, có doanh nghiệp lên cơ quan quản lý đề nghị nộp thuế thì được hỏi “thích giá nào để nộp thuế?”. Đồng thời cần xem lại thuật ngữ "tín dụng phi sản xuất". Khái niệm "phi sản xuất" gây rất nhiều khó khăn cho các nhà quản lý. Việc buộc các NHTM ngồi xem lĩnh vực nào là "phi sản xuất" và lĩnh vực nào không thuộc "phi sản xuất" để thẩm định cho vay thì quá phức tạp./.