Phân lô bán đất nền tràn lan - nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Để tháo gỡ khó khăn về nhà ở cho người dân, hạn chế việc xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp, UBND TP HCM Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 33, ngày 15/10/2014, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn thành phố theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai.

Quyết định này được xem là “thoáng” hơn rất nhiều so với những quy định trước đây. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, tổ chức đã lợi dụng kẽ hở, núp bóng người dân phân lô, bán nền tràn lan.

Thống kê chưa đầy đủ của Sở Tài nguyên và Môi trường, sau 18 tháng Quyết định 33 của UBND TP HCM có hiệu lực, toàn thành phố có hơn 4.100 trường hợp tách thửa và chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Việc này diễn ra ồ ạt ở những quận, huyện vùng ven, nhiều nhất là quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh. Do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể của các sở, ngành nên việc cho tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở mỗi quận, huyện được thực hiện khách nhau.  

Tại quận Thủ Đức, chỉ trong vòng hơn 1 năm nay, đã có 178 trường hợp tách thửa với tổng diên tích hơn 191.800m2. Trong đó, có 116 trường hợp tách thửa để hình thành khu dân cư mới. Theo tìm hiểu của phóng viên, đa số những nơi hình thành khu dân cư mới là do doanh nghiệp hoặc những người buôn bán đất đứng đằng sau. Họ chỉ làm đường đi trong khu đất đó, chôn vài cột điện để có “hạ tầng” được chấp thuận rồi phân lô, bán nền.

Tại Khu phố 4, phường Linh Đông, quận Thủ Đức, hơn 3.000 m2 đất trồng cây hàng năm được 3 cá nhân mua của người dân với giá 3 - 4 triệu đồng/m2 rồi chuyển mục đích sử dụng, sau đó phân ra làm nhiều nền với kích thước 4mx16m, 4mx17m và bán với giá 23-24 triệu đồng/m2. Nơi đây, những ngôi nhà mới đã mọc lên lô nhô, không theo một quy hoạch nào.

Bà Nguyễn Thị Bích Trân, người dân ở khu phố 4, phường Linh Đông, quận Thủ Đức cho biết, người dân không muốn bán đất để sống. Nhiều người mới về nên khu phố trở nên đông đúc nhưng cũng nảy sinh nhiều bất lợi. Ngay như con đường mới mở cũng là chủ đầu tư làm cao hơn so với quy định khiến những hộ gia đình cũ gặp khó khăn trong đi lại.

Không riêng gì phường Linh Đông, ở các phường khác của quận Thủ Đức như: Trường Thọ, Linh Trung, Bình Chiểu, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, tình trạng phân lô, bán nền cũng đang diễn ra tràn lan. Tình trạng này cũng diễn ra ở nhiều quận, huyện ngoại thành. Các chủ đất rao bán nhan nhản trên các trang mạng, tờ rơi, quảng cáo dán trên rào tôn dọc đường.

Theo Quyết định 33 của UBND TP HCM, chính quyền cấp quận, huyện sẽ giải quyết yêu cầu tách thửa theo đúng diện tích tối thiểu quy định của người dân mà không cần tìm hiểu mục đích. Quyết định 33 cũng không quy định người dân được phép tách thửa bao nhiêu lần, không khống chế diện tích như Quyết định 19 trước đây là khu dưới 2.000m2 được phép tách thửa, trên 2.000m2 phải lập dự án đầu tư.

Khi các doanh nghiệp hoặc cá nhân mua đất của dân, họ yêu cầu được ủy quyền để làm thủ tục tách sổ. Ở những thửa đất được tách để thành lập khu dân cư mới, chính quyền địa phương chỉ quy định phải có đường giao thông, điện, nước mà không có quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan.

Ông Trần Văn Bình, Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức chia sẻ khó khăn: “Quy định về việc làm hạ tầng giao thông chưa cụ thể, quận gặp khó khăn trong việc hướng dẫn người dân đầu tư thực hiện hạ tầng kỹ thuật đối với những trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông. Bên cạnh đó, hiện cũng chưa có hướng dẫn xử lý việc kinh doanh bất động sản không đúng quy định của pháp luật”.

Riêng đối với huyện Nhà Bè, nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất TP HCM, việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và chấp thuận cho người dân tách thửa được thực hiện rất thận trọng.

Quan điểm của huyện là làm sao vừa thực hiện đúng theo tinh thần của Quyết định 33, vừa đảm bảo phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch của huyện. Qua hơn 1 năm thực hiện quyết định này, huyện Nhà Bè mới chỉ chấp thuận cho 19 trường hợp với 97 thửa đất được tách. Trong đó, 64 thửa đã được cấp phép xây dựng nhà trong các khu dân cư hiện hữu.

Ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè cho biết, huyện chỉ khoanh vùng trong khu dân cư hiện hữu để tổ chức thực hiện Quyết định 33, không giải quyết quy hoạch tại những khu dân cư xây dựng mới vì sẽ phá vỡ hết quy hoạch của huyện Nhà Bè.

Trả lời câu hỏi, có hay không việc một số doanh nghiệp, cá nhân lợi dụng kẽ hở của Quyết định 33 để gom đất rồi phân lô, bán nền để trục lợi? Có hay không những cán bộ địa phương đứng sau những khu đất mới được phân lô và những khu đô thị đã và đang mọc lên? ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết:

“UBND TP HCM đã chỉ đạo thành lập một đoàn kiểm tra và các tổ kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường tại những địa bàn dân cư. Khi đó đoàn kiểm tra sẽ có kết luận có những trường hợp sai so với quy định hay không? Sai ở những điểm nào? Từ đó mình sẽ có những biện pháp giải quyết cụ thể và phù hợp hơn với điều kiện thực tế, đặc biệt là phải hợp với lòng dân”.

Những khu dân cư tự phát, không có hệ thống thoát nước, không có không gian công cộng và không kết nối được với hệ thống hạ tầng khu vực lân cận... đã và đang mọc lên tại TP HCM. Các chuyên gia quy hoạch cho rằng, nếu cứ phát triển đô thị theo kiểu tự phát như hiện nay, sẽ phá vỡ quy hoạch chung của thành phố./.