Siết van tín dụng cho bất động sản: Nhiều ý kiến trái chiều

Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là 60% và xếp bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%. Sau khi Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, dòng tiền từ ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản rất nhiều, nhờ đó nhiều dự án bất động sản đã được khởi động, thậm chí hồi sinh, nhiều người được vay tiền để mua nhà.

Sau khoảng 1 năm, Ngân hàng Nhà nước đang dự định sửa đổi để giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 250%. 

Nhiều ý kiến cho rằng, không nên “phanh gấp” thị trường bất động sản bằng việc siết van tín dụng, và nếu thực hiện thì cần có lộ trình để các doanh nghiệp và kể cả ngân hàng có thời gian chuẩn bị. Thị trường bất động sản cũng vừa mới hồi phục, chưa xuất hiện “bong bóng” nên chưa cần thiết phải sửa đổi Thông tư.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, số lượng giao dịch trên thị trường bất động sản tăng cao nhưng giá cả khá ổn định và người mua chủ yếu để ở. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đang nằm trong giới hạn an toàn; các quy định sửa đổi, bổ sung trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản sẽ tăng cường kiểm soát, sàng lọc các dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng chưa nên sửa đổi Thông tư 36 vì sẽ gây tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản hiện nay.

“Nhu cầu về bất động sản của người dân đang rất lớn khi kinh tế phát triển, người dân tăng thu nhập - đây là nhu cầu chính đáng. Do đó, không có lý do gì để không đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời phát triển kinh tế, xã hội. Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có văn bản kiến nghị với Thủ tướng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng trước mắt chưa điều chỉnh hệ số an toàn cho các món vay bất động sản, giữ ổn định như hiện nay vì điều này là không cần thiết và có hại cho kinh tế đất nước”, ông Nam bày tỏ ý kiến.

Bên cạnh những ý kiến phản đối, cũng không ít chuyên gia và ngay cả doanh nghiệp bất động sản bày tỏ đồng tình với việc đã đến lúc siết van tín dụng cho bất động sản để thị trường này phát triển lành mạnh và bền vững.

Bởi lẽ, từ giữa 2015, số dự án nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo ngày càng ít đi, trong khi lại hình thành và phát triển hàng loạt dự án cao cấp, vượt trên sức mua và khả năng tiêu thụ của người dân có nhu cầu ở thực, nguy cơ sẽ tạo thành 1 thị trường “sốt” ảo, có khả năng tái diễn vỡ bong bóng bất động sản. Vì thế, việc ngân hàng điều chỉnh lại các tỷ lệ rủi ro cũng như hệ số cho vay như một cảnh báo, một “thẻ vàng” đối với thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, để nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, việc minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản là rất quan trọng. Do đó, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu ủng hộ việc sửa đổi Thông tư 36 và đề nghị áp dụng ngay trong thời điểm hiện nay.

“Việc sửa đổi Thông tư 36 dù có những tác động bất lợi cho người đi vay, cho ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản, nhưng nói chung lại có lợi cho nền kinh tế, đặc biệt làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong thời điểm này. Hai quy định này tuy có siết lại nhưng không đến nỗi làm “tắt thở” thị trường bất động sản hay làm cho các ngân hàng rơi vào tình trạng lao đao. Tôi nghĩ rằng, nếu tiếp để tình trạng bất động sản tiếp diễn trong năm nay, rồi thực hiện lộ trình 6 tháng, 1 năm mới áp dụng các biện pháp này, thì thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng hoặc là bong bóng bất động sản, hoặc là biến động mà về sau muốn điều chỉnh sẽ khó khăn hơn. Vì thế, tôi đề xuất nên áp dụng ngay trong lúc này”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đề xuất.

Đồng tình với việc sửa đổi Thông tư 36, song ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP HCM) cho rằng, sự điều chỉnh này sẽ chấn chỉnh kịp thời các chủ đầu tư cũng như khách hàng mua căn hộ cao cấp để buôn bán, đầu cơ nhưng cũng làm nghẽn mạch những dự án ở phân khúc dành cho người thu nhập trung bình, người nghèo.

Vì thế, ông Nguyễn Văn Đực đề nghị dự thảo sửa đổi Thông tư này vẫn giữ lại mức trần và tỷ lệ rủi ro cũ là 60% và 150% đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp dưới 1 tỷ đồng, còn sự điều chỉnh sẽ rơi vào phân khúc có giá cao hơn. Cụ thể là phân khúc căn hộ có giá từ 1 – 2 tỷ đồng sẽ chịu mức 50% và 200%, phân khúc căn hộ có giá bán từ 2 tỷ đồng trở lên chịu mức 40% và 250%.

“Vấn đề cần thiết là nên phân biệt dòng chảy. Nhà nước phải hướng dòng chảy nào cho người dân, hướng dòng chảy nào cho doanh nghiệp đầu tư những căn hộ có ích cho xã hội. Do đó nên chia ra làm 3 loại căn hộ có 3 tỷ lệ, hệ số rủi ro khác nhau để chính quyền hướng doanh nghiệp, hướng thị trường bất động sản vào những căn hộ trung bình, thậm chí những căn hộ rẻ cho người nghèo và người thu nhập trung bình”, ông Nguyễn Văn Đực cho biết.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chắc chắn có những lý do và mục đích để điều chỉnh các giới hạn, tỷ lệ liên quan đến việc cho vay đối với bất động sản. Không thể phủ nhận là thị trường bất động sản tuy đã phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố thiếu bền vững, cung – cầu vẫn chưa thực sự gặp nhau. Như vậy, sự can thiệp từ các chính sách tín dụng là cần thiết và phải kịp thời, hợp lý để thị trường bất động sản phát triển bền vững, góp phần phát triển nền kinh tế đất nước, nhất là trong bối cảnh hội nhập ngày càng sâu rộng hiện nay./.