Sôi động bất động sản trong các khu công nghiệp

• Tạo nguồn vốn hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp 
• Bất động sản phía Nam sẽ hút khách
• Bán nhà nguy hiểm cho dân

Các khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) có các chính sách ưu đãi và cơ sở hạ tầng có chất lượng từ lâu đã hấp dẫn nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Chính phủ đã xác định việc phát triển các KCN là động lực chính của tăng trưởng công nghiệp và đưa ra nhiều ưu đãi đáng kể dành cho các doanh nghiệp hoạt động trong KCN. Các công ty này hưởng lợi từ chính sách thuế ưu đãi, thủ tục đầu tư đơn giản, hỗ trợ trong việc cung cấp lao động và các nguồn lực khác.

Giá tăng vững chắc

Tại Hà Nội, trong giai đoạn 5 năm (từ 2001-2005) đã có 1.377 dự án trong KCN và KCX với tổng vốn đầu tư đạt 8,08 tỷ USD, so với chỉ 155 dự án và 1,55 tỷ USD vốn trong các năm 1996-2000.

Năm năm tiếp theo, từ 2006-2010 cho thấy mức tăng ấn tượng trong cả số lượng các dự án FDI mới là 2.309 dự án và tổng vốn đầu tư là 42 tỷ USD. Cho tới tháng 9/2010, đã có 3.841 dự án FDI và 4.617 dự án đầu tư trong nước đã được thực hiện tại các KCN và KCX Việt Nam với hơn 17 tỷ USD và 130.000 tỷ đồng vốn giải ngân, chiếm tới 33% và 43% tổng vốn đăng ký tương ứng.

“Các số liệu trên đây thể hiện rõ sức sống mạnh mẽ của lĩnh vực này theo thời gian” – ông Dane Moodie, Giám đốc Marketing và Phát triển Kinh doanh – Công ty dịch vụ bất động sản Colliers International bình luận.

Khu công nghiệp Thăng Long

Cũng theo ông Dane Moodie, suy thoái kinh tế trong giai đoạn 2007-2009 dường như không làm ảnh hưởng đến giá thuê tại các KCN ở các tỉnh phía Bắc. “Dữ liệu của chúng tôi cho thấy giá thuê trung bình năm 2010 đã tăng lên đến 58USD/m2/thời hạn hoạt động còn lại, so với 41,3USD/m2 trong năm 2008. Lạm phát phi mã trong chi phí vật liệu xây dựng và giá dầu chiếm phần lớn trong mức tăng này, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy trung bình lại giảm vừa phải, từ 69% xuống 54% trong cùng kỳ.

Các KCN hoạt động tốt nhất tiếp tục thu hút khách hàng với giá thuê cao, trong khi nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo vẫn đang xuất hiện, điều này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với tăng trưởng công nghiệp ngắn và trung hạn. Trên thực tế, theo ông Dane Moodie, sự chú ý đã chuyển dịch sang các khách thuê trong nước với khả năng tích cực thúc đẩy cơ sở sản xuất, hơn là chỉ tập trung vào các nhà đầu tư nước ngoài bởi những khách thuê này nhạy cảm hơn đối với cuộc khủng hoảng toàn cầu.

Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc) sẽ tiếp tục là trung tâm thu hút các nhà đầu tư, cùng với Thái Nguyên và Hưng Yên đang trở nên ngày càng hấp dẫn do có vị trí chiến lược gần với cảng biển, sân bay và biên giới với Trung Quốc, cơ sở hạ tầng tốt và nền kinh tế mạnh. Theo khảo sát của Colliers International, hiện tại, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, tuy vậy Hà Nội vẫn là địa điểm được tìm kiếm nhiều nhất đối với các nhà đầu tư. Trước khi mở rộng, các KCN tại Hà Nội luôn trong tình trạng lấp đầy toàn bộ, tuy vậy sau khi sáp nhập, tình thế đã thay đổi do có nhiều diện tích từ tỉnh Hà Tây và các KCN mới.

“Tuy nhiên, các chính sách hiện hành vẫn phát sinh những vấn đề nhất định. Việc thiếu nguồn lao động có tay nghề, lương tăng, các vấn đề với việc phát triển cơ sở hạ tầng phù hợp, cảng biển kém phát triển và sự phức tạp của khuôn khổ pháp lý và thuế hiện tại là một vài trong số những tác nhân khiến nhà đầu tư phải cẩn thận xem xét vị trí nào phù hợp nhất tại Việt Nam dành cho loại hình kinh doanh của họ” – ông Dane Moodie nói.

Còn theo bà Anna Lomas, Giám đốc Nghiên cứu thị trường và Định giá của Colliers International thì khách thuê và nhà đầu tư thường thỏa thuận diện tích thuê thông qua quyền sử dụng đất cho thời hạn hoạt động còn lại của KCN, trên đó cơ sở của nhà đầu tư được xây dựng với vốn tự có. Những quyền sử dụng đất (QSDĐ) này có giá dao động vào khoảng 20-200USD/m2 cho khoảng thời gian bằng với thời hạn hoạt động còn lại của KCN. Theo luật, thời hạn ban đầu luôn là 50 năm, nhưng thông thường thời hạn thực bị giảm bởi một khoảng thời gian giải phóng mặt bằng và san lấp nền.

Cũng theo bà Anna Lomas: “Chúng tôi bắt đầu thấy số lượng ngày càng tăng của các khách mong muốn thuê diện tích với thời hạn linh động hơn và thuê các cơ sở đã xây dựng sẵn hoặc xây theo yêu cầu. Điều này phần lớn nhằm  đáp ứng các khoản đầu tư tài chính cao và các rủi ro liên quan tới sở hữu QSDĐ. Đáp lại nhu cầu này, chúng tôi cũng thấy nhiều nhà đầu tư KCN xây dựng trước hoặc cung cấp đa dạng hơn các gói nhà xưởng xây sẵn. Giá thuê hàng tháng có thể dao động từ 3- 6USD/m2/tháng, phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, vị trí và dịch vụ cung cấp. Chúng tôi dự đoán rằng loại hình này sẽ phát triển nhanh chóng trong vòng ba đến bốn năm tới”.

Và sẽ tiếp tục tăng cao

Theo nhận định của các nhà kinh tế, những năm tới sẽ là một thời kỳ vô cùng quan trọng đối với ngành công nghiệp tại Việt Nam.

Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ đầu năm đến 22/3/2011 đạt 2,533 tỷ USD, tăng 12,9% so với cùng kỳ năm 2010. Số vốn đầu tư này tương đương với 12,765% tổng FDI dự kiến (20 tỷ USD) của năm 2011. FDI vào lĩnh vực bất động sản chiếm 25% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngòai, chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Tổng vốn FDI thực hiện ước đạt 2,54 tỷ USD, tăng 1,6% so với Quý 1/2010.

Trong ba tháng đầu năm 2011, Hà Nội đón nhận 427,7 triệu USD vốn FDI, tăng tới 19,7 lần so với Quý 1/2010. Vốn đăng ký được cấp phép mới của 47 dự án đạt 28,93 triệu USD, trong khi đó vốn đăng ký bổ sung của 10 dự án được cấp phép từ các năm trước đạt tới 400 triệu USD.

Từ những con số này, “Chúng tôi dự đoán rằng giá thuê đất sẽ tiếp tục tăng cao, trong mối tương quan chặt chẽ với nhu cầu và lạm phát. Tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng ở mức vừa phải, thúc đẩy bởi sự hồi phục của ngành sản xuất công nghiệp. Nhiều địa điểm mới vẫn chưa đủ sức cạnh tranh so với những khu vực hiện đang thu hút nhiều chú ý nhất nhờ có những lợi thế lớn về vị trí, cơ sở hạ tầng và kinh tế” - Dane Moodie khẳng định.

Khu công nghiệp Từ Sơn - Bắc Ninh

Tuy nhiên, với nhu cầu và giá cả tăng cao như vậy cũng chưa hẳn là tín hiệu đáng mừng. Theo GS Đặng Hùng Võ, chúng ta cần cân nhắc kỹ khi phát triển các KCN, KCX. “Hiện nay, tỉnh nào cũng muốn phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế để đưa tỷ lệ công nghiệp hóa tỉnh mình lên cao nhất. Các tỉnh cạnh tranh nhau bằng giải pháp ưu đãi đầu tư, tạo lợi ích kinh tế cao nhất cho các nhà đầu tư. Đôi khi còn bỏ qua mọi vấn đề để níu kéo nhà đầu tư”.

Trên thế giới, theo dẫn chứng của GS Đặng Hùng Võ, người ta thường tìm ra chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) để tạo môi trường đầu tư thuận lợi nhất, từ đó níu kéo được nhà đầu tư. Trong các chỉ số PCI, không hề có chỉ số ưu đãi về việc dễ lấy đất nông nghiệp cho đầu tư.

“Vấn đề bao trùm hơn ở đây là quy hoạch phát triển bền vững cấp tỉnh phải được đặt dưới quy hoạch phát triển bền vững của cả nước. Cụ thể hơn, những tỉnh có thế mạnh về nông nghiệp sẽ có cách phát triển công nghiệp riêng, không phải tỉnh nào cũng phát triển tràn lan công nghiệp, bất kỳ thể loại nào miễn là nhà đầu tư đề xuất” – ông Đặng Hùng Võ cảnh báo./.