Thế chấp nhiều lần 1 bất động sản: Lỗ hổng cơ chế quản lý

Những ngày qua, câu chuyện chung cư The Harmona, quận Tân Bình, TP HCM bị chủ đầu tư đem thế chấp nhiều lần toàn bộ khu đất và tài sản trên đất chưa bớt “nóng”, thì lại phát hiện thêm 2 chung cư cũng ở địa phương này rơi vào cảnh tương tự là RubyLand và Cao Ốc Xanh.

Sự việc trên không chỉ khiến người dân ở các chung cư này khốn đốn vì phải trả tiền thật để mua nhà cầm cố, mà còn khiến hàng nghìn người đang ở các chung cư trong cả nước lo lắng vì không biết là liệu chủ đầu tư có đem căn nhà của mình đi thế chấp ngân hàng hay không? Theo các chuyên gia, để xảy ra tình trạng này là do cơ chế quản lý, rà soát tài sản thế chấp ngân hàng hiện nay chưa hiệu quả.

Chỉ trong vài ngày, liên tiếp 3 chung cư ở TP HCM bị phát hiện đang được thế chấp nhiều lần ở các ngân hàng, đặt người dân đối diện với nguy cơ mất nhà, mất tiền. Nhiều người cho rằng, họ mua nhà trên giấy, ở vài năm rồi mới phát hiện nhà mình đã bị cầm cố, như thế chẳng khác nào bị lừa. Hàng nghìn người dân đang sống ở các chung cư trong cả nước mà chưa có sổ đỏ, hoặc đang góp tiền mua chung cư đều không khỏi hoang mang, lo lắng. Ý kiến của một số người dân cho biết.

“Khi tìm hiểu dự án, các chủ đầu tư đều tư vấn, quảng cáo rất tốt về dự án, không hề có sai phạm gì. Người mua cũng không biết phải hỏi ai hay tìm hiểu thông tin ở đâu. Sau vài năm mới biết nhà đã bị thế chấp thì thật không biết phải bấu víu vào đâu”.

“Người mua nhà rất mong các ban, ngành phải có những văn bản hoặc có xác nhận những công trình, dự án hợp pháp, không thuộc những trường hợp bị thế chấp để tránh những rủi ro sau này cho người dân”.

Theo quy định, một tài sản không thể đồng thời được giao dịch 2 lần, và tài sản thế chấp phải giải chấp mới được bán cho người khác. Thế nhưng, chủ đầu tư The Harmona đã giao dịch thế chấp đến 3 lần, thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn cho xây dựng dự án, dùng 41 căn hộ để bảo lãnh vay tiền ngân hàng và bảo đảm cho người mua nhà được thế chấp căn hộ để vay vốn ngân hàng.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Công ty Luật Hợp danh Hồng Bách và Cộng sự, đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục pháp lý khởi kiện để phát mại tài sản. Trong trường hợp này, quyền ưu tiên thanh toán thuộc về ngân hàng, và người mua nhà có thể rơi vào cảnh mất nhà, tiền thì không lấy lại được.

“Cần quy định tất cả các hệ thống tín dụng nên có sự phối hợp, hệ thống liên thông về thông tin để nếu mỗi chủ đầu tư đã cầm cố, thế chấp ở một ngân hàng nào đó, thì khi hồ sơ này mang tới 1 ngân hàng khác thì hệ thống này được cảnh báo ngay là đã thế chấp ở 1 ngân hàng khác và không được tiếp tục thế chấp ở 1 ngân hàng thứ 2”, Luật sư Nguyễn Hồng Bách chia sẻ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, chung cư bị thế chấp nhiều lần là hậu quả của lỗ hổng lớn trong kênh thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản. Lỗi trước hết thuộc về quản lý vì chưa có cơ chế rà soát thế chấp ngân hàng hiệu quả. Tiếp theo là lỗi thuộc về nghiệp vụ của các ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp và do việc công khai, minh bạch thông tin về các dự án phát triển nhà ở chưa tốt.

“Thị trường tài chính và thị trường bất động sản đều cần cơ chế minh bạch nhất để hạn chế rủi ro. Rủi ro thế chấp 2 lần hoặc thế chấp không đủ điều kiện là những rủi ro thực sự trong thị trường tài chính có liên quan đến đầu tư bất động sản. Cơ chế công khai minh bạch thông tin trong quản lý cũng như trong thị trường hiện nay của chúng ta đang rất yếu kém tạo nên độ rủi ro khá cao. Pháp luật quy định về công khai minh bạch khá tốt nhưng thực hiện công khai minh bạch ở các địa phương yếu. Chính quyền cấp tỉnh lúc này cần phải đưa ra cơ chế yêu cầu minh bạch đúng quy định của pháp luật đối với tất cả các dự án phát triển nhà ở”, Giáo sư Đặng Hùng Võ chỉ rõ.

GS Đặng Hùng Võ cũng cảnh báo, việc thế chấp nhiều lần cùng một bất động sản từng là nguyên nhân gây ra khủng hoảng bất động sản ở nhiều nước. Đây là nhược điểm lớn nhất trong phát triển thị trường bất động sản, nếu quản lý không tốt thì rất dễ dẫn đến sự suy sụp của thị trường tài chính thông qua khủng hoảng bất động sản.

Ở Việt Nam, với tình trạng gần như 100% chủ đầu tư dự án nhà ở đều phải vay tiền từ ngân hàng như hiện nay, thì các chung cư bị đem cầm cố 2 hay nhiều lần không thể kể ra được con số chính xác. Thực tế này đặt ra yêu cầu phải có ngay những giải pháp để quản lý chặt chẽ và rà soát việc thế chấp bất động sản.

Hiện việc mua nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phổ biến, nên để tránh rủi ro có thể xảy ra, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi giao dịch, tham khảo thông tin từ Sở Xây dựng để biết điều kiện dự án có được mở bán hay không, và thông tin từ phía ngân hàng để biết tài sản đó đã bị thế chấp hay chưa.../.