Thị trường căn hộ dịch vụ và văn phòng cho thuê: Cung vượt cầu

Sắp đón nhận nguồn cung lớn từ các tổ hợp dự án

Ông Mac Townsend, Tổng giám đốc Công ty TNHH CB Richad Ellis (CBRE) Việt Nam cho rằng: Các dự án khu tổ hợp đa chức năng quy mô lớn là Grand Plaza (Charmvit) và Crown Plaza dự kiến đưa hạng mục hơn 200 căn hộ cho thuê phục vụ thị trường phía tây, dọc đường Phạm Hùng; nguồn cung lớn từ tổ hợp dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower; một dự án căn hộ cho thuê quy mô nhỏ khác với 15 căn hộ tại quận Hoàn Kiếm cũng đang trong giai đoạn hoàn tất… dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong năm nay cùng với nhiều cá nhân mua căn hộ rồi cho thuê sẽ tạo áp lực cho chủ đầu tư cũng như các nhà tiếp thị cho dự án trong thời gian tới.

Theo khảo sát của CBRE, quý II/2010, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội không có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ căn hộ trống giữ ở mức 5%. Giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường khá ổn định, chỉ tăng nhẹ 0,4% so với quý trước, đạt mức 30,38 USD/m².
Trong đó, các dự án do nước ngoài quản lý có kết quả tốt hơn các dự án tự quản lý nhờ số lượng khách ở ngắn hạn và ở theo ngày lớn. Tỷ lệ trống được cải thiện, lần lượt ở mức 1% và 7,5%.

Trong quý 2, phần lớn là khách đến từ châu Âu với yêu cầu thuê các biệt  thự quanh Hồ Tây và Hồ Trúc Bạch.

Theo ông Mac Townsend, do chịu sự canh trạnh từ một lượng lớn các căn biệt thự và nhà liền kề, các căn hộ dịch vụ cho thuê từ ba phòng ngủ trở lên chiếm tới 70% số căn hộ cho thuê trống.

Ông Mac Townsend dự đoán, trong tương lai thị trường căn hộ cho thuê sẽ chịu sự cạnh tranh đáng kể khi nguồn cung tăng từ những dự án lớn và sự xuất hiện từ thị trường sản phẩm thay thế như biệt thự, căn hộ tiêu chuẩn. Sự cạnh tranh này sẽ ổn định khi giá cho thuê giảm ở nhiều dự án, đặc biệt là các dự án có các dịch vụ kèm theo hạn chế.

Giá thuê văn phòng hạng A giảm sâu nhất trong 3 năm

CBRE cho rằng trong quý 2 thị trường văn phòng Hà Nội có xu hướng giảm cả về giá và tỷ lệ lấp đầy.
Giá thuê văn phòng hạng A  ở mức 39,66USD/m2/tháng, giảm 5,9% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên kể từ quý 3/2007, giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A ở mức dưới 40USD/m2.

Trong khi đó, các toà nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại là 26,42 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 87%.

Trong khi đó, ở phân khúc hạng A, do không có nguồn cung mới trong  quý 2 nên tỷ lệ trống tại các tòa nhà cũng đã được cải thiện, giảm 1 ,75% so với quý trước, đạt mức 7,51% trống của toàn phân khúc.

Đối với phân khúc hạng B, dù đã giảm được 3,32% nhưng tỷ lệ trống của phân khúc này vẫn tương đối cao, ở mức 18,24%.

Tỷ lệ trống giảm nhưng diện tích cho thuê mới vẫn đạt mức cao của các toà nhà hạng B chủ yếu do toà nhà Hanoitourist Building gia nhập thị trường với tỷ lệ lấp đầy gần 100%. Toà nhà 11 tầng này nằm ngay vị trí trung tâm trên phố Lý Thường Kiệt - quận Hoàn Kiếm đã tiếp thêm cho thị trường nguồn cung lớn với 7.600 m² diện tích văn phòng hạng B.

Theo CBRE, nhu cầu mạnh từ các công ty trong nước và các hợp đồng thuê dài hạn tiếp tục là xu hướng nổi bật trên thị trường văn phòng và dự kiến vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao trong vài quý tới dù nguồn cung cao hơn nhu cầu.

CBRE dự kiến không có nhiều thay đổi về giá thuê trong một vài quý tới do những công ty mới thành lập sẽ yêu cầu diện tích văn phòng chất lượng cao và các toà nhà đã hoạt động ổn định ít khi có biến động lớn về giá thuê.

Tuy nhiên, theo ông Mac Townsend, thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ gặp áp lực trong việc tìm khách cho thuê khi khách thuê ở Hà Nội bắt đầu thay đổi thói quen với nhiều lựa chọn, có ưu thế trong việc đàm phán giá... nên họ sẽ chọn văn phòng nào rẻ nhất, dịch vụ tốt nhất.

Ông Mac Townsend cho biết: “Qua thăm dò của CBRE, nhiều chủ đầu tư cho biết đã hiểu được khó khăn thế nào để có được khách thuê trong bối cảnh hiện nay. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ là người chủ động trong việc đàm phán thuê văn phòng”.

“Để lấp đầy khoảng 100.000 m2 văn phòng cho thuê ở các hạng vào lúc này không phải là chuyện dễ”- ông Mac Townsend khẳng định.
Theo thống kê của CBRE, trong quý II, còn khoảng 70.000m2 diện tích trống ở 2 phân khúc A và B.

Bên cạnh đó, từ nay đến cuối năm, một số dự án văn phòng sẽ được hoàn thành và được đưa vào khai thác như Hanoi Grand Plaza, Royal City, Pico Mall... sẽ càng tạo áp lực cho các chủ đầu tư trong việc tìm khách cho thuê./.