Thị trường nhà ở: Giảm tồn kho nhưng chưa vội mừng

Một ngày trước Hội nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 18/4), Ngân hàng Xây dựng và các ngân hàng thương mại cũng tổ chức cuộc họp lần thứ 2 tại Hà Nội để tiếp tục giới thiệu chương trình tín dụng thương mại 50.000 tỉ đồng, sau khi cuộc họp thứ nhất tại TP.HCM đưa ra nhiều thông tin gây tranh cãi. Cùng với đó là một loạt các kiến nghị và đề xuất liên quan đến thị trường bất động sản như nới lỏng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội…

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị Ban chỉ đạo quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 98 dự án xã hội, trong đó có 35 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân. Các địa phương và doanh nghiệp cũng đang tiếp tục triển khai 129 dự án nhà ở xã hội.

Có thể có nhiều cách tính, nhưng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, tồn kho bất động sản đã giảm khoảng 26%, và làn sóng giảm giá bất động sản đã chững lại. Cùng với đó, những khó khăn về vốn đối với hoạt động xây dựng được kỳ vọng sẽ phần nào được giải quyết thông qua mối liên kết giữa 4 nhà: ngân hàng - chủ đầu tư - nhà cung cấp vật liệu xây dựng - nhà thầu. Mối liên kết này được thể hiện qua chương trình tín dụng thương mại 50.000 tỉ đồng do Ngân hàng Xây dựng và một số ngân hàng thương mại khác triển khai.

Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Ngân hàng Xây dựng, cho biết: “Tính ưu việt của gói này là hạn chế sử dụng tiền mặt trong giao dịch và các ngân hàng cũng như doanh nghiệp vẫn có thể chủ động. Chuỗi liên kết “4 nhà” sẽ gắn trách nhiệm giữa các đối tượng tham gia. Trong đó, bản chất là ngân hàng đang quản lý dòng tiền đúng mục đích. Chủ đầu tư phải nộp tiền vào ngân hàng, các đơn vị cung ứng nếu không tuân thủ sẽ không đủ biên bản nghiệm thu và không thể giải ngân. Tất cả phải đảm bảo hoạt động nghiêm túc nếu không dòng tiền sẽ không đi đến đâu, thiệt hại là tất cả”.

Thế nhưng, ở góc nhìn của các chuyên gia, thực tế thị trường nhà ở chưa hẳn đã lạc quan như vậy. Bởi lẽ, theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, con số tồn kho mà Bộ Xây dựng đưa ra “chưa sát thực tế”, bởi hiện nay đang có một số lượng rất lớn dạng “tồn kho thứ cấp”, đó là hàng nghìn căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề trị giá hàng chục nghìn tỉ đồng do các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhưng không bán được.

Trong khi đó, khả năng tiếp cận nhà ở của những người đang gặp khó khăn về nhà ở thực sự vẫn đang rất hạn chế, bất luận có thêm chương trình tín dụng như “gói” 50.000 tỉ đồng. Phân khúc nhà ở xã hội dù đang được nhiều ưu đãi, nhưng giá bán lại không hề rẻ hơn giá bán một số dự án nhà ở thương mại. Ví dụ như dự án nhà ở xã hội trên đường Phạm Văn Đồng, Hà Nội là 14,8 - 14,9 triệu đồng/m2, trong khi chung cư thương mại Viện 103 Văn Phú gần đó giá cũng chỉ 14,5 triệu đồng/m2.

Theo tiến sĩ Lê Thẩm Dương (Đại học Ngân hàng TP. HCM), cách thức xây dựng giá bất động sản dựa trên mong muốn của chủ đầu tư đã khiến giá nhà ở của Việt Nam không tiệm cận với thu nhập bình quân của người lao động. “Nguyên nhân là giá nhà không được xây dựng trên cơ sở thực tế như thu nhập bình quân của người lao động hay giá trị thực tế mà được xây dựng trên cơ sở mong muốn của chủ đầu tư, đầu cơ” - TS Lê Thẩm Dương phân tích.

Để tháo gỡ khó khăn về thị trường nhà ở, Bộ Xây dựng kiến nghị lên Chính phủ hàng loạt giải pháp như cho phép điều chỉnh sửa đổi một số quy định có liên quan đến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỉ đồng theo hướng: kéo dài thời hạn trả nợ, mở rộng đối tượng vay vốn; dừng cấp mới dự án trong năm 2014... Tuy nhiên, việc triển khai các chương trình nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là ở các đô thị lớn, vẫn rất chậm chạp. Nếu không triển khai được những dự án nhà ở xã hội cho thuê theo tiêu chí giá cả hợp lý, hạ tầng đầy đủ và thời hạn cho thuê lâu dài, vẫn khó giải được bài toán đảm bảo nguồn cung nhà ở cho người có nhu cầu thực sự./.