Dự án bất động sản xuất hiện giá chênh tới hàng trăm triệu đồng

Khảo sát của phóng viên cho thấy, trong hơn nửa tháng 1/2015 và 2 tháng cuối năm 2014, tại khu Đông Tp.HCM, nhiều trường hợp mua bán nhà đất xuất hiện giá chênh lệch (khoản tiền người mua thứ cấp sang tay không thuộc hợp đồng) đã tái diễn. Tương tự, tình trạng này cũng xảy ra ở khu Nam Sài Gòn, chủ yếu rơi vào các dự án cao - trung cấp có uy tín, thương hiệu. Mức chênh giá cao nhất lên tới vài trăm triệu đồng, thấp nhất 50 triệu đồng một sản phẩm, mỗi m2 tăng từ vài trăm nghìn đồng tới một triệu đồng.

Đơn cử, các căn nhỏ một phòng ngủ tại Dự án Vinhomes, quận Bình Thạnh tương đối thu hút bởi số lượng ít và giá thấp nhất so với những sản phẩm còn lại trong dự án. Các nhà đầu tư gom loại hàng hiếm này, sau vài tuần giữ đã sang tay lãi một triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, đối với các căn hộ diện tích lớn tại dự án này, tình trạng mua bán chênh lệch không phổ biến.

Hay Dự án căn hộ Ascent và Masteri (đều nằm trong phường Thảo Điền, quận 2) sau khi được công bố chào bán khoảng một tháng nay, hiện đã có giao dịch chênh lệch 50-70 triệu đồng một căn hộ vị trí đẹp, 1-2 phòng ngủ, diện tích 60-70m2.

Tại quận 9 (Tp.HCM), vài dự án đất nền cũng tăng giá cục bộ, giao dịch chênh lệch một triệu đồng mỗi m2, tăng 200-300 triệu đối với những sản phẩm giới hạn số lượng như căn góc có nhiều cảnh quan, biệt thự bờ hồ. Nhưng loại đất nền thương mại thông thường của các dự án tại quận này lại đi ngang, trừ những dự án có chủ đầu tư uy tín tiến, độ làm hạ tầng nhanh thì giá nhích nhẹ dưới 500.000 đồng mỗi m2.

Nhiều dự án có thương hiệu uy tín, vị trí đẹp đang giao dịch với giá chênh lệch
từ vài chục triệu tới hàng trăm triệu đồng một sản phẩm (ảnh: Vũ Lê)

Tương tự, khu Phú Mỹ Hưng Scenic Valley đã có giao dịch chênh lệch 50-120 triệu đồng một căn hộ, tùy vị trí. Trên thị trường thứ cấp, Panorama tăng giá từ 150 tới 300 triệu đồng một sản phẩm. Đối với những sản phẩm thông thoáng và có hướng nhìn đẹp tại Dự án Hưng Gia, Hưng Phước xuất hiện mua bán giá chênh 200-600 triệu đồng.

Tại Hà Nội, tình trạng mua bán giá chênh cũng xuất hiện. Chị Thanh (Nghĩa Tân, Cầu Giấy) cách đây 2 tháng đã đăng ký mua một căn hộ ở một dự án trên đường Phạm Văn Đồng. Đơn giá ghi trong hợp đồng cho thấy, khoảng gần 22 triệu đồng mỗi m2 căn hộ. Nhưng trên thực tế, đơn vị môi giới lại thu mỗi m2 khoảng 25 triệu đồng, ngoài hợp đồng, căn hộ 70m2 chênh lên 220 triệu đồng.

Chị Thanh nói: "Tôi thắc mắc thì được nhân viên tại đây lý giải đây là chi phí tư vấn dịch vụ và quảng cáo, marketing cho đơn vị môi giới. Tuy nhiên, trên thực tế, khoản tiền chênh này không hề có hóa đơn hay giấy tờ ký nhận".

Theo lý giải của nhân viên đơn vị môi giới, sàn phải mua lại từ chủ đầu tư với giá gốc rồi bán lại cho khách hàng. Nhưng sàn cũng phải chịu rủi ro đối với căn, các tầng khó bán. Nhân viên này nói: "Thêm vào đó, khi phân phối lại cho các sàn nhỏ khác thì chúng tôi cũng phải trích một khoản chi phí marketing quảng cáo cho họ".

Gần đây, khách hàng mua nhà ở dự án trên đường Trung Kính, Cầu Giấy cũng phải chi khoản chênh từ 50 tới 200 triệu đồng mỗi căn hộ. Các sàn đang bán ra nhiều căn tại dự án này với mức giá 26-29 triệu đồng mỗi m2, giá chênh từ 120-220 triệu đồng.

Căn hộ tại nhiều dự án ở Hà Nội được rao bán dưới dạng "suất ngoại giao" trên các website với mức giá chênh vài chục đến vài trăm triệu đồng. Theo lãnh đạo một sàn bất động sản, hiện nay, để bán một dự án thực tế đơn vị phân phối mất rất nhiều chi phí marketing, quảng cáo, hoa hồng cho nhân viên môi giới... Ngoài ra, còn những khoản ngoài để được quyền phân phối dự án. Ông này cho biết: “Ở thời điểm thị trường có thanh khoản tốt hơn thì việc giành quyền bán một dự án tốt không hề đơn giản nên chi phí này rất lớn”.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho hay, trong nửa cuối năm 2014, nhiều khách hàng đã trả mức chênh ngoài hợp đồng cao hơn từ 100-300 triệu một căn hộ. Lý giải về tình trạng này, bà Hằng nhận định, giới đầu cơ "tái xuất" với số lượng lớn hơn vì thị trường có thanh khoản tốt. Nhưng chuyên gia này cũng tỏ ra lo ngại nếu tình trạng trên bị đẩy đi quá xa.

Khách hàng gần đây không tiếp cận trực tiếp được với chủ đầu tư mà thường phải thông qua môi giới hoặc sàn và trả tiền chênh. Đối với những tình huống này, sự ràng buộc pháp lý không lớn nên khi xảy ra sự cố người mua sẽ là bên chịu thiệt. Bà Hằng cảnh báo: "Điều này có nguy cơ đẩy thị trường vào tình trạng bong bóng như trước đây".

Ông Lê Quốc Duy, Phó tổng giám đốc Công ty nhà Hòa Bình đánh giá, thanh khoản thị trường bất động sản cải thiện đã kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường làm giá bắt đầu nhích lên. Nhưng sự xuất hiện của giới đầu tư đã có nhiều sự khác biệt so với trước kia. Ông nói: "Nhà đầu tư không còn chuộng dòng sản phẩm diện tích quá lớn hoặc giá trị cao nữa. Họ chuyên buôn loại nhà đất chất lượng nhưng vừa túi tiền, sắp hoặc đang hoàn thiện. Tỷ lệ chênh lệch giá phổ biến là 3-7%".

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, muốn tìm kiếm lợi ích trên thị trường bất động sản hiện nay, nhà đầu tư phải thay đổi và có sự khôn ngoan trong lựa chọn thời gian đầu tư, phân khúc chứ không đơn thuần là năng lực tài chính như trước đây. Ông cũng cho biết, cơ quan quản lý không nên để tình trạng giá chênh đi quá xa bởi đó chính là nguy cơ làm xuất hiện "bong bóng" bất động sản. /.