Giá nhà tăng, chưa có dấu hiệu “bong bóng” bất động sản

Thời gian gần đây, nhiều thông tin cho thấy thị trường bất động sản tại Việt Nam đang ấm lên thông qua giá nhà tăng và giao dịch tăng ở các phân khúc. Hơn nữa, báo giới liên tục thông tin về việc trên thị trường xuất hiện tình trạng nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội và TP HCM đều có mức chênh giá khá cao, thậm chí đến cả nhà ở xã hội cũng có thông tin về tình trạng chênh giá căn hộ. Thực tế này khiến nhiều người lo ngại tái diễn bóng bóng bất động sản tại Việt Nam.

Hiện tại không lo có bong bóng bất động sản

Tại Diễn đàn Đầu tư Toàn cầu vừa diễn ra tại Hà Nội, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, chưa có căn cứ để nói thị trường có bong bóng. Nhắc lại câu chuyện bong bóng bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2007-2010, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bong bóng bất động sản khi đó xảy ra thể hiện rõ nhất là giá nhà đất tăng chóng mặt từng ngày, lượng cung rất ít trong khi nhu cầu lớn.

Thị trường nhà đất đang sôi động dần (Ảnh minh họa: KT)

Nhưng với thực tế diễn biến thị trường như hiện nay, ông Phấn khẳng định, cho có dấu hiệu nói thị trường bong bóng. Vì “thị trường bất động sản hiện nay đang tăng trưởng đều đặn, lượng giao dịch tăng mạnh nhưng nguồn cung lớn đáp ứng đa dạng nhu cầu. Giá bất động sản giữ ổn định, chỉ tăng 3-5% ở những dự án tốt”.

Mặc dù vậy, ông Phấn cũng cảnh báo: “Bong bóng có thể xuất hiện nếu thị trường tăng trưởng nóng và giá tiếp tục gia tăng liên tục,… Điều này cũng giống các thị trường khác có lúc thăng lúc trầm chứ không riêng gì ở Việt Nam”.

Ông Richard Leech, Giám đốc của CBRE Việt Nam, cho rằng chưa có dấu hiệu đáng lo việc tái hiện bong bóng bất động sản ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung. Bởi theo ông Richard Leech, do thị trường thời điểm này cơ bản khác với lần phát sinh bong bóng bất động sản trước đây. Trước đây, người mua chủ yếu là giới đầu cơ, còn hiện tại, người mua thực chiếm số đông do nhu cầu mua để ở, rồi cả mua để cho thuê và mua để tìm cơ hội kiếm lời từ bất động sản.

Một lý do khác để đánh giá không lo thị trường có bong bóng, theo ông Richard Leech, là chủ đầu tư hiện đã làm các bước nghiên cứu thị trường rất kỹ nhu cầu của thị trường, vị trí dự án cụ thể họ sẽ xác định phân khúc nào sẽ phù hợp, đảm bảo bán được hàng thông qua chiến lược kinh doanh cụ thể. Đồng thời, môi trường vĩ mô hiện tại cũng khác khi mặt bằng chỉ số giá tiêu dùng có bước phát triển, mức lạm phát hiện tại thấp, trong khi lãi suất được kiềm chế.

Giá nhà tăng khoảng 7%, các sàn bất động sản cạnh tranh khốc liệt

Cũng theo khảo sát của CBRE, thị trường Hà Nội trong quý 3/2015 diễn biến tích cực, thúc đẩy lượng tiền đổ vào từ người mua nhà. Ước tính có khoảng 6.880 căn được giao dịch trong quý, tăng 154% so với quý 3/2014.

Tiếp tục xu hướng từ quý trước, căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong số căn hộ được giao dịch. Tính trong 9 tháng đầu năm, lượng bán phân khúc cao cấp chiếm 29%, tăng so với mức 25% trong 6 tháng đầu năm.

Về giá cả, theo CBRE, giá thứ cấp bình quân tính theo USD giảm nhẹ 0,2% nhưng tăng 2% theo quý. Tuy nhiên, tính theo năm, giá thứ cấp bình quân tăng tăng 1,4% theo USD, 7% theo VND. Các dự án mới và đang xây dựng có mức tăng giá cao hơn so với các dự án đã hoàn thiện trước đây. Giá sơ cấp bình quân tiếp tục tăng, với mức 5%-7% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc biệt thự, liền kề, trong quý 3 thị trường Hà Nội ghi nhận nhiều dự án rầm rộ mở bán mới như: Evelyne Garden (Park City giai đoạn 2, chủ đầu tư Perdana), Starlake (Tây Hồ Tây, chủ đầu tư Daewoo E&C), Khu Ngoại giao đoàn (chủ đầu tư Công ty Xây dựng Hà Nội), Gamuda giai đoạn 2 (chủ đầu tư Gamuda Land) và Aquabay Ecopark (chủ đầu tư Vihajico)…. Các dự án trên đã bổ sung 1.000 căn nhà, lô đất mới cho thị trường biệt thự, liền kề.

Sau nhiều quý tăng giá, giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề, biệt thự đã giảm nhẹ 0,1% so với quý trước. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá thứ cấp tại thời điểm hiện tại vẫn cao hơn 2% (tính theo giá trị tiền đồng Việt Nam). Các quận Tây Hồ, Hà Đông, Thanh Trì và Từ Liêm là những quận được ghi nhận có mức giá tăng, từ 1,2% đến 4,6% so với quý trước.

Mặc dù giá thứ cấp hiện nay chỉ bằng 60% so với thời kỳ đỉnh điểm quý 2/2011 nhưng thị trường đã trở nên ổn định hơn kể từ năm 2014 với mức biến động không còn lớn như trước. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở ngày càng trở nên đa dạng hơn và chủ đầu tư rất quan tâm tới các yếu tố chủ chốt của các căn nhà, bao gồm thiết kế, cơ sở hạ tầng, tiện ích, vận hành cũng như yếu tố tài chính.

Theo nhận định, mức giá thứ cấp của nhà liền kề, biệt thự trên thị trường Hà Nội được kì vọng sẽ tiếp tục được duy trì ổn định trong một vài quý tới.

Ông Richard Leech còn cho biết, có nhiều thông tin nghi vấn có tình trạng các sàn bất động sản bắt tay nhau “làm giá” bất động sản, nhưng CBRE chưa nhận thấy điều đó. Song, hiện nay số lượng các sàn bất động sản và nhân viên của các sàn đã tăng lên rất nhiều và tham gia vào thị trường. Các sàn có sự cạnh tranh nhau khốc liệt, các nhân viên tăng tần suất gọi điện, nhắn tin qua điện thoại, facebook quảng cáo các dự án đến khách hàng…./.