Tỷ giá biến động có gây “nhảy” giá nhà ở Việt Nam?

Sau đợt biến động mạnh của tỷ giá USD/VND gần đây, có nhiều dự báo cho rằng, dòng tiền sẽ “chảy” mạnh sang bất động sản hoặc có lo lắng sẽ tác động làm “nhảy” giá bất động sản ở Việt Nam. Còn theo đánh giá của Công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam: Giá bán bất động sản nhà ở ít chịu tác động yếu tố tỷ giá.

Giá bán nhà ít chịu tác động của biến động tiền tệ

Giải thích rõ hơn về nhận định này, bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam cho hay: Lần giảm giá vừa qua của Đồng Việt Nam do các nguyên nhân chính như: Nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước trong việc hỗ trợ cán cân thương mại hiện ghi nhận mức thâm hụt 3,52 tỷ USD. Các nước trong khu vực đã giảm giá đồng tiền mạnh mẽ trong 12 tháng qua (cao nhất tới 28%). Việc Trung Quốc phá giá đồng Nhân dân tệ đã làm gia tăng quan ngại của Việt Nam về việc mất vị thế cạnh tranh hàng xuất khẩu với Trung Quốc. Đồng USD đã mạnh lên so với các đồng tiền lớn khác trong khi Fed dự định tăng lãi suất trong năm nay.

Giá nhà của các dự án sẽ xây dựng trong tương lai có thể chịu áp lực tăng giá vì biến động tỷ giá (Ảnh minh họa: KT)

Trong bối cảnh này, giá bán bất động sản nhà ở ít chịu tác động yếu tố tỷ giá. Bởi vì thị trường BĐS nhà ở Việt Nam do nguồn cung trong nước chiếm phần lớn, với nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chỉ chiếm chưa đến 10%, do đó giá bán trung bình thị trường ít chịu tác động của biến động tiền tệ. Tuy nhiên, giá bán sẽ bị ảnh hưởng khi việc giảm giá đồng tiền làm lạm phát gia tăng.

Bà An cho hay, theo quan sát, giá bán bất động sản nhà ở trong thời gian qua chịu tác động bởi các yếu tố cung – cầu bất động sản nhiều hơn là chịu tác động của tỷ giá. Đồng Việt Nam giảm giá trung bình mỗi năm từ -0,9% đến 5,8% trong 5 năm qua, trong khi giá chung cư (tại Hà Nội) biến động từ -11% đến 13% mỗi năm trong vòng 5 năm qua.

Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý liên quan đến biến động tỷ giá là giá bán tại các dự án có nguyên vật liệu nhập khẩu có thể tăng. Vì các dự án đã và đang xây dựng có thể không chịu nhiều tác động của biến động tỷ giá do chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại các dự án này thường là chi phí đã xảy ra trong quá khứ. Song, các dự án trong tương lai phải nhập khẩu nguyên vật liệu sẽ chịu áp lực tăng giá bán do chi phí bằng tiền đồng sẽ cao hơn, nhất là khi chi phí tính bằng tiền USD.

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, bà An cho rằng, lợi nhuận mục tiêu thông thường được tính bằng tiền USD. Do đó, có thể có áp lực phải tăng giá bán bằng tiền đồng (mặc dù rủi ro biến động tỷ giá thường đã được tính tới khi lập kế hoạch tài chính cho dự án). Tuy nhiên, “điều này không ảnh hưởng nhiều đối với mặt bằng chung thị trường do tỷ lệ các dự án do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện là nhỏ so với tổng nguồn cung thị trường”- bà An nhấn mạnh.

Tăng nhu cầu từ các nhà đầu tư trong nước?

Với kinh nghiệm của CBRE nhiều năm nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, bất động sản vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác (như vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm), đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.

Các dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ đã làm tăng giá đồng USD và làm giảm tính hấp dẫn của vàng, giá vàng đã giảm đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm vào đầu tháng 8 vừa qua.

Vì thế, “các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động”- bà An dự báo.

Còn về phía người nước ngoài, CBRE nhận định: Có thể ít bị tác động bởi việc giảm giá đồng Việt Nam trong các quyết định đầu tư mua nhà, do từ trước khi đồng Việt Nam mất giá gần đây, BĐS Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn do giá thấp hơn và tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hong Kong.

Điểm đặc biệt đối với khách hàng là người nước ngoài tại thời điểm này, theo bà An, “họ quan tâm nhiều hơn đến các loại hình bất động sản được mua và cách thức quy trình để mua hơn là về giá cả, hai tháng kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi mới có hiệu lực”.

Hơn nữa, cho dù áp lực từ thị trường thế giới như Trung Quốc giảm giá Nhân dân tệ thêm nữa thì, theo CBRE, lĩnh vực bất động sản Việt Nam, có thể không có quá nhiều tác động do vốn đăng ký đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam là khoảng 8 tỷ USD, nhưng chủ yếu thuộc các lĩnh vực sản xuất, khai thác và hạ tầng./.