Mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ: Tiềm năng lớn nhưng rủi ro tiềm ẩn

Mô hình đầu tư mới hấp dẫn nhà đầu tư

Thực tế, mô hình “mua chung” bất động sản trên nền tảng công nghệ đã xuất hiện ở Việt Nam nhưng hoạt động không hiệu quả và đã dừng hoạt động. Nhưng gần đây, Công ty cổ phần F-nest tiếp tục đưa ra mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ thông qua ứng dụng SmartOne của Công ty chứng khoán VPS. Theo đó, bất động sản được định giá và quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư bằng đơn vị là Fnest, với 1 Fnest tương đương 10.000 đồng. Ví dụ, một biệt thự được định giá 25 tỷ đồng, tương đương với 2,5 triệu Fnest.

Theo giới thiệu của VPS, khi đầu tư vào sản phẩm này, lợi nhuận hàng tháng đến từ việc vận hành cho thuê bất động sản và nhà đầu tư có thể rút tiền trong tài khoản bất cứ lúc nào. Các bất động sản sẽ được định giá lại 3 tháng/lần bởi một công ty định giá độc lập. Khi tài sản được định giá cao hơn thì giá trị của số phần Fnest nhà đầu tư đang sở hữu cũng sẽ tăng. Khi bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ được chia đều lại cho các nhà đầu tư dựa theo số lượng phần Fnest nắm giữ.

Phân tích kỹ hơn về hình thức đầu tư này, một chuyên gia cho biết, đầu tư chia nhỏ bất động sản là một phương thức đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, trong đó nhà đầu tư quyết định mua một phần nhỏ của một tài sản bất động sản thay vì mua toàn bộ tài sản đó. Việc chia nhỏ thường được thực hiện thông qua các công ty hoặc nền tảng đầu tư bất động sản trực tuyến.

Để triển khai hình thức kinh doanh này, các công ty và nền tảng đầu tư sẽ mua một tài sản bất động sản lớn như một căn nhà, tòa nhà hoặc dự án phát triển. Sau đó, họ sẽ chia nhỏ tài sản đó thành các phần nhỏ hơn chẳng hạn như cổ phần hoặc đơn vị đầu tư, mỗi đơn vị đầu tư đại diện cho một phần trăm sở hữu của tài sản. Từ đó, nhà đầu tư có thể mua và sở hữu một phần nhỏ bất động sản mà không cần đầu tư một số vốn lớn để mua toàn bộ tài sản.

Như vậy, về bản chất, mô hình đầu tư này là một phương thức huy động vốn hiệu quả từ các nhà đầu tư, đặc biệt hữu ích trong bối cảnh thị trường bất động sản và nền kinh tế gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Việc chia nhỏ bất động sản thành các cổ phần giúp giảm thiểu rào cản tài chính, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường vốn trước đây chỉ dành cho những người có tài sản lớn.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, trong bối cảnh thị trường đang “khát vốn” đây là hình thức đầy triển vọng để thay thế các phương pháp truyền thống đã dần lỗi thời. Ưu điểm của hình thức này là các chủ đầu tư thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, thì sẽ dễ dàng huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư F0 cả lớn và nhỏ để hoàn tất việc xây dựng dự án.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, những ưu điểm của hình thức mua chung là rất rõ ràng nhưng bài toán đặt ra là làm sao hoàn thiện các cơ sở pháp lý, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Việc sở hữu chung một tài sản đang được pháp luật thừa nhận, song với một loại hình mới như “chẻ nhỏ” bất động sản, rủi ro vẫn luôn tiềm tàng.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng đánh giá, rủi ro lớn nhất của hình thức đầu tư này sẽ thuộc về khách hàng bởi chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Người mua chỉ có thể sở hữu một phần giá trị bất động sản, không có quyền xây dựng, sử dụng hay chuyển nhượng, dẫn tới nguy cơ “kẹt vốn”.

Liên quan tới mô hình đầu tư bất động sản được chứng khoán hóa này, ông Bùi Hoàng Hải, Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết: “Ở nước ngoài có quy định kiểm soát, hạn chế rủi ro đối với mô hình này, nhưng Việt Nam chưa có quy định, nên tham gia đầu tư chứng chỉ này, chúng tôi xác định tương đối rủi ro. Khi nhận phản ánh việc VPS hỗ trợ bán – giao dịch chứng chỉ này, Ủy ban chứng khoán đã làm việc với VPS và yêu cầu ngừng ngay hoạt động phân phối chứng chỉ gọi là chia nhỏ bất động sản này”.

Hiện nay, Luật Chứng khoán chưa xác định loại hình chia nhỏ bất động sản là một loại chứng khoán, và ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường chứng khoán, Ủy ban chứng khoán phải giám sát chặt chẽ hoạt động cung cấp dịch vụ của các Công ty chứng khoán.

“Việc cung cấp dịch vụ của công ty chứng khoán phải nằm trong ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh đã được Uỷ ban Chứng khoán cấp phép và giám sát, nếu không có thì phải dừng lại. Theo đó, phải có đánh giá toàn diện việc này, Bộ Tài chính sẽ xem xét, báo cáo cấp có thẩm quyền, bởi thực tế sẽ có phát sinh và phải xem xét đánh giá trên góc độ quản lý Nhà nước của Bộ Tài chính và Uỷ ban Chứng khoán”, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi nêu quan điểm.

Các chuyên gia kinh tế cũng cảnh báo, với việc huy động vốn đầu tư vào tài sản bất động sản qua nền tảng công nghệ, nếu chủ đầu tư chỉ chứng thực sở hữu "cổ phần", chứng chỉ cho nhà đầu tư, mà không chuyển tên, thì thực tế nhà đầu tư chỉ sở hữu ảo trên ứng dụng. Để mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ phát triển đúng và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia, đòi hỏi sự công nhận và bảo vệ của pháp luật, độ mạnh về công nghệ, dữ liệu và hệ thống chấm điểm tín nhiệm uy tín... Trong khi đó, đây là những điều kiện chưa được đáp ứng ở thị trường tài chính Việt Nam, do đó, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi đầu tư.