Nhiều mặt bằng trung tâm TP.HCM vẫn ế chỏng chơ thời gian dài

Chuyển đổi sang kinh doanh online

Tại các tuyến đường trung tâm Quận 1, Quận 3 như đường Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai…, không khó để bắt gặp nhiều mặt bằng cho thuê đang đóng cửa bỏ trống. Phía ngoài, nhiều tờ giấy liên hệ cho thuê mặt bằng được dán chi chít gây mất mỹ quan. Cá biệt, có những mặt bằng tại Quận 1 suốt một năm trời không có người sử dụng nên xuống cấp, bụi bặm, nhếch nhác.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, hoạt động xây dựng trì trệ và sức mua suy giảm do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 là những yếu tố tác động làm cản trở sự tăng trưởng của nguồn cung mặt bằng bán lẻ. Đáng chú ý, trong năm 2022, công suất cho thuê giảm 2% do khách thuê kết thúc hợp đồng trước thời hạn tại các dự án ngoài khu vực trung tâm. Thống kê của Savills cho thấy, khách thuê thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24% diện tích trả mặt bằng, lĩnh vực ăn uống chiếm 22% và lĩnh vực giải trí, giáo dục chiếm 20%.

Theo ông Troy, dịch COVID-19 góp phần làm thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng, dần chuyển sang mua sắm online. Điều này cũng làm cho những người kinh doanh chuyển sang tiếp cận khách hàng trên các sàn thương mại điện tử ngày một nhiều hơn. Ông Nguyễn Hoàng (ngụ Quận 3) từng đi thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm TP.HCM nhưng sau dịch COVID-19 cũng lựa chọn hình thức kinh doanh mới.

“Tôi từng thuê mặt bằng trên đường Cách Mạng Tháng Tám với mức giá 60 triệu đồng/tháng. Nhưng kể từ giữa năm ngoái bán hàng ế ẩm, chủ nhà không chịu giảm giá nên tôi chuyển sang kinh doanh online. Thời gian gần đây chủ nhà có liên hệ trở lại, giảm 40% giá thuê nhưng tôi không đồng ý vì kinh doanh online cũng ổn”, ông Nguyễn Hoàng chia sẻ.

Xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm

Phân tích nguyên nhân, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, những mặt bằng nằm tại các tuyến đường có vị trí “vàng” phần lớn hướng tới đối tượng khách hàng là doanh nghiệp FDI và khách du lịch. Tuy nhiên, thời gian qua, dịch bệnh đã tác động mạnh đến du lịch, nhiều nước vẫn duy trì các biện pháp hạn chế, các doanh nghiệp nước ngoài cũng dè dặt hơn khi mở rộng thị trường. Còn những doanh nghiệp đang kinh doanh trong nước đang thay đổi chiến lược để tiếp tục duy trì hoạt động, thay vì đổ tiền vào mặt bằng tại những vị trí trung tâm.

“Họ chuyển sang các mô hình khác, hạn chế chuỗi của họ. Chỉ cần một vài tuyến phố chính, còn lại chuyển sang các quận huyện khác nơi cũng được xem là có tốc độ mua sắm tốt để giảm bớt chi phí mà các doanh nghiệp khó có thể gánh được”, ông Sử Ngọc Khương cho biết.

Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 của CBRE Việt Nam, dự báo nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong 2 năm tới đều nằm ở các khu vực ngoài trung tâm với diện tích khoảng 132.000 m2 sàn. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm có xu hướng tăng từ 1 đến 1,5% một năm. Do nguồn cung mới tại khu vực trung tâm hạn chế, CBRE Việt Nam nhận định, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn.

Bà Võ Thị Phương Mai, Trưởng bộ phận mặt bằng bán lẻ, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, mặt bằng trống ở khu vực trung tâm không chỉ giá cao mà còn có những vấn đề liên quan đến tính pháp lý. Đây là lý do quan trọng khiến nhiều nhà bán lẻ dè dặt, bởi sau khi dồn tiền đầu tư sẽ dễ gặp rủi ro, khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy...

Nhận định về xu hướng dịch chuyển thuê mặt bằng ra các quận xa trung tâm, bà Mai cho rằng, tình hình này sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới: “Ở đâu có dân, ở đâu mang tính thương mại thì họ mở. Ở đâu khó thì họ chuyển sang khu vực ít khó hơn. Khi họ có nhu cầu mở rộng mà trong trung tâm không mở được thì đương nhiên phải đi ra ngoài, những khu vực ngoài rìa trung tâm, vì có tính cạnh tranh cao, mặt bằng nhiều nên tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức 11%-12%”.

Chi phí mặt bằng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí kinh doanh, do đó, nếu không có sự san sẻ từ người chủ cho thuê thì những mặt bằng dù ở vị trí “vàng” cũng khó có sức hấp dẫn. Nhất là giai đoạn sau dịch, người dân và doanh nghiệp đều thắt chặt chi tiêu nên chắc chắn những mặt bằng phân khúc giá thấp sẽ được ưu tiên./.