Mức giá thực tế của nhà đất phố cổ Hà Nội đắt gấp 6 lần khung giá đất

Về việc ban hành giá các loại đất áp dụng trong 5 năm từ 2015 đến hết 2019, UBND TP. Hà Nội đã có tờ trình lên Hội đồng nhân dân thành phố. Theo đó, mức giá đất ở cao nhất thuộc về đất ở thuộc quận Hoàn Kiếm với giá 162 triệu đồng/m2. So với mức giá tối đa hiện hành mức giá này cao gấp đôi và nếu so với mức giá tối đa theo quy định của Chính phủ ngang bằng. Tuy nhiên, đây vẫn là một mức quá thấp so với giá rao bán và giao dịch thực tế.

Một cửa hàng diện tích 50m2 có mặt tiền là phố Nhà Thờ (quận Hoàn Kiếm) vừa được đăng rao bán với giá 55 tỷ đồng, tính ra trung bình vào khoảng 1,1 tỷ cho mỗi m2. Anh Chung, chủ cửa hàng, cho biết, cửa hàng hiện vẫn buôn bán khá đông khách. Mức giá "cắt cổ" này theo chủ nhà là đã dựa trên sự tham khảo ý kiến của dân trong nghề và giá nhà đất thực tế trong khu vực phố cổ. Tuy nhiên cũng không có nhiều người hỏi mua do anh mới đăng tin rao bán.

Một căn nhà khác diện tích 100 m2, có mặt phố Hàng Bài (Hoàn Kiếm) được anh Tuấn chủ nhà đăng tin rao bán với giá 100 tỷ đồng. Theo đó, giá của mỗi m2 sẽ tương đương với số tiền khoảng một tỷ đồng. Nhưng sau hơn 2 tháng rao bán cho đến nay, tuy có vài người gọi điện hỏi thông tin căn nhà vẫn chưa bán được.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, ở một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Bài, Hàng Bồ, Nhà Thờ...., nhà đất mặt tiền được rao bán với mức giá phổ biến từ 500 đến 600 triệu đồng mỗi m2.

Thậm chí, có một số ít bất động sản khác được rao với giá từ 800 đến 1,1 tỷ đồng một m2, một mức giá có thể gây choáng với nhiều người. Giám đốc sàn bất động sản Nhà đất Hạnh Phúc (Láng Hạ, Ba Đình), một đơn vị chuyên môi giới các loại nhà đất khu vực phố cổ, ông Nguyễn Đăng Thắng nhận định, mức giá so với mặt bằng thị trường hiện nay là quá cao.

Cũng theo ông Thắng, hiện ở phố cổ, mức giá giao dịch cao nhất của là nhà mặt tiền trên các tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ, Hàng Bài... mức giá của các căn nhà mặt tiền ở đây vào khoảng trên 600 triệu đồng/m2. Dĩ nhiên, để có thể rao bán với mức giá này thì đây phải là những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền rộng, diện tích vừa phải, tầm khoảng dưới 100m2. Với những lô không đạt được các tiêu chí trên thì chỉ có giá khoảng 450 đến 500 triệu đồng một m2.

Ông Thắng cho biết, hiện có có hai kiểu rao giá trên thị trường hiện nay. Thứ nhất là những người rao giá để bán, mức giá này khá sát với thực tế và có thể giao dịch được. Thứ 2 là những người rao bán chỉ để thăm dò và để quyết định hạ giá bán thì phải mất khoảng vài tháng đến một năm.

Giao dịch nhà đất trong khu vực phố cổ theo ông Thắng đánh giá là tuy có nhỉnh hơn so với năm ngoái nhưng vẫn rất chậm, tầm 2-3 tháng mới có một thương vụ giao dịch thành công. Cũng vì giá đắt nên BĐS khu vực này rất kén khách. Mặt khác, việc xin giấy phép xây dựng ở khu vực phố cổ khá là gắt gao, chặt chẽ. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư có thể chọn những quận trung tâm khác như Đống Đa, Hai Bà Trưng vẫn cũng mức giá mà khả năng sinh lời lại tốt hơn.

Một môi giới chuyên nghiệp khu vực này, anh Trường, cũng cho biết, phân khúc giao dịch thành công cao nhất ở phố cổ hiện rơi vào mức giá khoảng 650-700 triệu đồng một m2 tùy vị trí, diện tích và chất lượng xây dựng của ngôi nhà. Có đến hàng chục căn nhà mặt tiền phố cổ nhưng mỗi năm chỉ giao dịch được 3 đến 5 căn vì phân khúc này có giá trị lớn nên khá kén khách, anh Trường cho biết thêm.

Khi được hỏi về khung giá đất thì các đơn vị môi giới đều nhận định đó không phải là vấn đề quan tâm của cả bên mua và bên bán. Theo anh Trường, khung giá đất chỉ là bảng để tham chiếu tính thuế khi chuyển nhượng. Do giá chuyển nhượng lớn nên với những khu đất trong phố cổ, bên mua thậm chí còn thấy mừng vì số thuế phải nộp giảm đáng kể do khung giá thấp hơn thực tế.

Vị lãnh đạo đại diện Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Bộ Tài nguyên Môi trường cũng thừa nhận, nếu so sánh với diễn biến thực tế thì khung giá đất chưa bao giờ theo kịp. Nếu so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành thường chỉ bằng 20-60%.

Vì thế, khung giá đất khi đi vào thực tiễn chỉ còn lại 1 chức năng là sử dụng khi tính thuế chuyển nhượng hoặc tính mức giá đền bù giải phóng mặt bằng. Nhưng cũng vì chênh lệch với thực tế nên nếu giải phóng mặt bằng mà áp bảng giá này thì sẽ nảy sinh tình trạng khiếu kiện vì quá thấp. Vị này cũng cho rằng, ể khắc phục những bất cập đó thì nên có nhiều bảng giá đất cho nhiều mục đích khác nhau, ngoài ra thời hạn điều chỉnh bảng giá đất cần rút ngắn lại vì chu kỳ 5 năm mới đổi một lần là quá dài và không phù hợp với thực tế./.