Vấn đề giá cả đền bù trong dự thảo Luật Đất đai mới

Đất đai là tài sản quý đối với mỗi gia đình, song qua thời gian thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cho thấy vẫn chưa có sự thỏa đáng về lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước về giá cả đền bù và giải phóng mặt bằng. Từ đó dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai hết sức phức tạp trong thời gian qua. Chính vì vậy, việc xác định giá trong dự thảo Luật Đất đai mới đã và đang được sự quan tâm rất lớn của người dân cả nước.

Tại Bình Dương, có những khu dân cư đã được phê duyệt từ cách đây gần 10 năm, song hiện nay vẫn là những bãi đất hoang với cỏ mọc um tùm. Lý do thì có nhiều, song các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản cho rằng công tác đền bù và giải phóng mặt bằng chưa thể tiến hành nên không thể triển khai thi công. Giá đất đền bù và giải phóng mặt bằng được các doanh nghiệp dựa vào bảng giá đất hàng năm của tỉnh ban hành để bồi thường cho người dân, song giá đất mà Nhà nước và doanh nghiệp đưa ra lại thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do đó nhiều người không chấp nhận phương án mà chủ đầu tư đưa ra.

Đất nền của một dự án ở tp Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương (ảnh minh họa, nguồn: internet)

Có ý kiến cho rằng: việc đưa ra bảng giá đất hàng năm là cơ sở để tính giá đền bù trở thành vấn đề quan trọng, song chỉ nên áp dụng cho các dự án xây dựng các công trình công ích do Nhà nước đầu tư; còn đối với các dự án do doanh nghiệp thu hồi để triển khai cần phải được thực hiện một cách linh hoạt nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân có đất và nhà đầu tư, do đó cơ chế tự thỏa thuận đền bù là mắt xích quan trọng để đảm bảo lợi ích của người dân. Song đôi khi cơ chế này lại làm khó cho những nhà đầu tư, khi một bộ phận người dân đang có những đòi hỏi quá đáng.

Vì vậy trong Luật Đất đai sửa đổi, cần phải đề cao vai trò của đơn vị tư vấn độc lập, trong quá trình xác định giá đất phù hợp với người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, còn Nhà nước chỉ là người đứng ở vai trò trung gian để đảm bảo quyền lợi của người dân và nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Thạnh, ở phường Đông Hòa, Dĩ An, Bình Dương kiến nghị: “Theo tôi, tới đây, nếu có điều kiện thì nên có một ban tư vấn riêng cho phù hợp để nghiên cứu vận dụng giá đất xung quanh, lân cận của tỉnh, của nơi mà mình quy hoạch để kết hợp thì mới phù hợp. Chứ còn mình chủ quan đặt ra thì nhất định sẽ còn sinh ra những khó khăn giữa Nhà nước với nhân dân”.

Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật đất đai là nguyên tắc định giá đất, theo đó: “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường", thay vì "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường". Tuy nhiên việc xác định giá đất sát với giá thị trường như hiện nay là rất khó do thị trường luôn biến động. Vì thế để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi cũng như đảm bảo việc đền bù giải phóng mặt bằng được thuận lợi, nhiều ý kiến cho rằng cần quy định rõ cơ chế xác định giá thị trường của đất bị thu hồi để đền bù giải phóng mặt bằng cho người sử dụng đất.

Cụ thể là cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định giá hoặc dựa trên giá chuyển nhượng cùng loại đất, cùng vị trí một khoảng thời gian xác định. Ngoài ra, Luật  cũng nên quy định cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất cũng như thủ tục thực hiện thỏa thuận. Cơ chế này có thể giảm bớt thủ tục hành chính cũng như giúp đơn giản hóa thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng trong những trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể đạt được thỏa thuận riêng.

“Chúng ta xác định giá như thế nào để người dân cảm thấy họ được đối xử công bằng và những đơn vị tham gia phát triển bất động sản hoặc có giao dịch đất đai cũng cảm thấy chi phí họ bỏ ra là hợp lý, không làm cho chi phí cuối cùng đối với người sử dụng bất động sản lên quá cao, vượt khỏi khả năng chi của người ta. Mục đích của chúng ta là làm sao tất cả những người lao động bình thường cũng có khả năng có nhà riêng được. Chúng ta giải quyết vấn đề này như thế nào với Luật đất đai, đó là vấn đề mấu chốt. Còn những điểm khác về thủ tục hành chính, thuế và những nghĩa vụ phải thực hiện với Nhà nước.v.v.và quyền của người có đất và người phát triển bất động sản cần phải được nhìn nhận rõ ràng và triển khai trong thực tế như thế nào cũng là những vấn đề lớn mà dự luật này phải giải quyết” - ông Mai Hữu Tín, đại biểu Quốc hội khóa 13 tỉnh Bình Dương nói.

Việc xác định được giá đất đền bù và giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ góp phần đảm bảo được lợi ích của người dân và doanh nghiệp trong quá trình triển khai các dự án, đồng thời ổn định xã hội và phát huy được nguồn lực của đất đai trong sự phát triển kinh tế của đất nước. Do đó, hy vọng với việc đóng góp một cách tâm huyết và trí tuệ của mọi tầng lớp nhân dân đối với dự thảo Luật đất đai mới sẽ khắc phục được những hạn chế trong thời gian qua./.