Vì sao giá chung cư trung, cao cấp không giảm ngay cả trong thời kỳ trầm lắng nhất?

Đây là nhận định được đưa ra tại Tọa đàm thường niên đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) tổ chức sáng nay 12/4.

Lực cầu BĐS căn hộ phân khúc trung - cao cấp lớn

TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đánh giá, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này. Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu đang hình thành hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026. Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, nghĩa là bằng dân số Hàn Quốc ngày nay. Hàn Quốc chính là quốc gia điển hình khi biết khai thác lợi thế và tạo động lực thúc đẩy tầng lớp trung lưu phát triển trong dài hạn.

Thực tế, nguồn cung căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp mở mới tại Hà Nội trong quý 4/2022 lần lượt giảm 40% và 72% so với quý trước. Những khó khăn về pháp lý và nguồn vốn là 2 nguyên nhân chính dẫn tới nguồn cung căn hộ trong những tháng cuối năm 2022 tiếp tục khan hiếm.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung – cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, một thực tế cho thấy là phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường.

Dưới góc nhìn pháp lý, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quỹ đất của Hà Nội ngày càng khan hiếm. Vì vậy, việc sàng lọc, lựa chọn các dự án BĐS lại càng gay gắt và chặt chẽ. Các dự án BĐS nói chung và các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp nói riêng có đầy đủ tính pháp lý sẽ thể hiện được sự nổi trội dễ tiếp cận được đất đai để triển khai thực hiện.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, tỷ lệ tầng lớp trung lưu ở Hà Nội ngày càng gia tăng nên cho dù thị trường BĐS hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài. Dó đó, cần có cái nhìn tích cực về thời kỳ khó khăn này của thị trường BĐS ở khía cạnh đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư BĐS thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản để sàng lọc, đào thải làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thực chất, bền vững hơn trong thời gian tới.

“Dù hiện tại thị trường BĐS gặp khó khăn nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai; bởi nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đánh giá.

Xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp năm 2023

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate, số lượng hộ gia đình trung lưu tại Hà Nội tăng 9%/năm. Đa số gia đình có mức thu nhập tầm trung mua chung cư để ở với mong muốn nâng tầm chất lượng sống. Khi mua chung cư để ở, gia đình trung lưu Hà Nội quan tâm nhiều hơn đến tổng giá trị căn hộ. Phần lớn các hộ gia đình trung lưu nhận hỗ trợ tài chính khi quyết định mua chung cư. Căn hộ 2 phòng ngủ có khoảng giá từ 2,2-5,4 tỷ đồng thường được những gia đình Hà Nội trung lưu ưu tiên lựa chọn. Khoảng 45% quan tâm đến danh tiếng của chủ đầu tư khi mua nhà. Vị trí thuận tiện cho công việc, học tập, thiết kế tổng thể hài hoà và đầy đủ tiện ích cũng là những yếu tố quan trọng khác khi chọn mua căn hộ của những gia đình có mức thu nhập tầm trung.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhận định, nhiều xu hướng mới của đô thị hoá cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung, cao cấp Hà Nội. Động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hoá sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường. Cụ thể là: xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn; xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô; xu hướng thuê nhà của nhóm chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc; xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê.

Báo cáo của VIRES đã đưa ra khuyến nghị cụ thể cho các nhà đầu tư trong bối cảnh trên. Cụ thể: thị trường BĐS đã trải qua thời kỳ thanh khoản khá trầm lắng và dự báo trong khoảng quý 3 đến quý 4/2023, thị trường sẽ ấm dần lên, tâm lý tích cực sẽ trở lại.Trong phân khúc chung cư trung và cao cấp, nhiều dự án và khu vực giá không giảm ngay cả trong thời kỳ trầm lắng nhất. Khi những tín hiệu tích cực trở lại, nhất là chính sách tín dụng (lãi suất giảm), kỳ vọng giá chung cư sẽ tăng dần. Do đó, đây là thời điểm khá hấp dẫn để mua chung cư trung và cao cấp tại những dự án đáp ứng được những tiêu chí trên.

Đưa ra khuyến nghị cho khách hàng, nhà đầu tư vào phân khúc chung cư trung, cao cấp trong bối cảnh hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường lưu ý, nên lựa chọn vị trí phù hợp với nhu cầu, khả năng kết nối giao thông của gia đình, bản thân sao cho phù hợp với công việc của người lớn và nơi học hành của trẻ em. Khả năng cung ứng dịch vụ, tiện ích của khu chung cư, đặc biệt là hệ thống giáo dục, y tế, chăm sóc sức khoẻ và các thiết chế văn hoá.

“Đây là thời điểm hợp lý để mua nhà ở một số dự án tốt, bởi trong bối cảnh thiếu cung, nhu cầu ở vẫn tăng. Khi có tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt thêm... thì giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt”, GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm./.