3 năm, không có thêm căn hộ bình dân nào

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội sẽ duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư vẫn tăng, cùng với đó là tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hoá cao.

Dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157 nghìn hộ gia đình.

Tuy nhiên nguồn cung nhà ở tương lai chỉ bao gồm 59 nghìn căn hộ các hạng, 9 nghìn nhà ở thấp tầng và 18,7 nghìn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Tồn tại sự thiếu hụt là khoảng hơn 70 nghìn nhà ở.

Ông Lê Hoàng Hoán, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: "Bây giờ đang thiếu là hiển nhiên rồi, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội luôn rất thiếu và thiếu trầm trọng. Các sinh viên khi mới ra trường không đủ điều kiện thuê nhà, hoặc người công nhân họ không thể đủ tiền để mua nhà ở thương mại được".

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không có dự án mới. Tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ giá thấp vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu của phân khúc này chiếm tới 70 - 80%.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ giá rẻ đang thiếu hụt rất sâu:

"Sự phát triển của chung cư mini thể hiện sự thất bại của việc phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp tại các thành phố lớn. Chính vì không có nguồn cung thay thế, không có sản phẩm phù hợp với thu nhập của người dân mà chung cư mini phát triển đã được đón nhận.

Hiện nguồn cung rất ít, nhà ở xã hội gần như không đáng kể; nhà ở cho thuê thì gần như không có một dự án nào, không có thị trường nhà ở cho thuê một cách bài bản, chuyên nghiệp".

Từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, trong tổng số hơn 14 nghìn căn nhà được bán ra, không hề có một căn hộ bình dân nào. Còn trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023, thị trường hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Tình trạng lệch pha cung-cầu đã diễn ra nhiều năm nay trên thị trường bất động sản, do thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá bình dân để người dân có thu nhập thấp và trung bình  có thể mua hoặc thuê ở.

Nghiên cứu về vấn đề này, PGS - TS. Nguyễn Đức Lộc, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đời sống xã hội cho rằng, người dân di cư về các đô thị lớn luôn có mong muốn sở hữu nhà ở. Tốc độ đô thị hóa không ngừng tăng khiến cho nhu cầu về nhà ở tăng theo, đặc biệt là nhà ở bình dân. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở đang khan hiếm mà giá bán thì vẫn giữ ở mức quá cao so với thu nhập của những người thực sự có nhu cầu:

"Sau một giai đoạn chúng ta phát triển các khu kinh tế trọng điểm, hút một lượng người đổ về rất đông, trong khi các hạ tầng xã hội rất khó đáp ứng được.

Trong khi người dân đến các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, họ mong muốn được tiếp cận nhà ở. Xét về cung cầu thì người dân đang rất khó, không có lựa chọn nào khác".

Tỉ lệ di cư tới các đô thị tăng nhanh cộng với mức tăng dân số và tỉ lệ đô thị hóa duy trì ở mức cao, đặt ra áp lực rất lớn cho việc đáp ứng nhu cầu nhà ở. Bối cảnh đó buộc nhiều người lựa chọn việc mua hoặc đi thuê các “căn hộ dịch vụ” cỡ nhỏ từ 20 – 45m2 trong chính các công trình nhà ở riêng lẻ, thay vì mua các căn hộ có diện tích lớn với giá thành cao.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần sớm có lời giải cho bài toán thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân để đáp ứng nhu cầu chính đáng của người lao động:

"Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là nhu cầu thực tế mà xã hội đang rất cần và đang rất thiếu. Trong thực tế chúng ta đã triển khai việc xây nhà ở xã hội nhưng còn gặp nhiều khó khăn.

Đây là vấn đề phải tiếp tục để phát triển nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ để phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng nhu cầu thực sự của phần đông người dân lao động".

Nhiều chuyên gia có chung nhận định, giá nhà ở, đất ở liên tục tăng và quá cao hơn so thu nhập của người lao động, khiến người dân, nhất là người thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Đồng thời áp lực thiếu nhà ở ngày càng gia tăng ở các đô thị lớn. Không chỉ giá nhà quá cao, việc thiếu hụt phân khúc cho thuê cũng khiến lao động khó tiếp cận chỗ ở với giá rẻ. Do đó, chung cư mini đang là sự lựa chọn của nhiều người có thu nhập trung bình và thấp; các căn hộ chung cư mini luôn có tỷ lệ lấp đầy cao từ 90-100%. Bởi “không chọn chung cư mi ni, người thu nhập thấp sẽ ở đâu?”