Có nên đấu giá nhà tái định cư để lấy tiền làm nhà ở xã hội?

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội và TP.HCM hiện có khoảng 14.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người ở. Riêng địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 4.000 căn chung cư bỏ hoang.

Một trong những nguyên nhân khiến nhiều người không mặn mà với nhà tái định cư là do cơ chế bất cập, quy hoạch thiếu thực tế, chất lượng xây dựng kém, thiếu tiện ích cơ bản; Cơ chế bồi thường tái định cư bất cập, quy hoạch chưa bám sát nhu cầu người dân; Phần lớn tòa tái định cư ở vị trí xa trung tâm, thiếu gắn kết với nơi đã giải phóng mặt bằng. Do đó, nhiều người bị thu hồi đất sẽ lấy tiền bồi thường thay vì chọn nhận nhà.

Trước thực trạng người dân thiếu nhà ở nhưng nhà tái định cư lại bị bỏ hoang quá nhiều, các chuyên gia cho rằng, cần thiết phải chuyển đổi nhà tái định cư sang NOXH, đây là một trong những cách có thể giải "cơn khát" nhà ở cho thị trường. 

Theo ông Phạm Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ Địa ốc Hà Nội StarLand (HNS Land), 14.000 căn nhà tái định cư bị bỏ hoang là con số cực kỳ lớn, gây lãng phí cho nguồn lực xã hội. Để chấm dứt sự lãng phí này, trong ngắn hạn, nhà nước có thể cân nhắc việc đưa vào sử dụng như: cho những người chưa mua được nhà có thu nhập thấp thuê với giá rẻ hoặc chuyển đổi sang nhà thu nhập thấp để người thu nhập thấp có thể tiếp cận mua nhà.

“Theo tôi, phương án chuyển đổi nhà tái định cư sang NOXH là phương án phù hợp do tính chất của nhà tái định cư phù hợp với nhu cầu của phần lớn người dân muốn mua nhà lần đầu. Đề xuất này là khả thi nhưng rất cần cơ chế tạo điều kiện của nhà nước để có thể phù hợp với luật định hiện nay. Trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm thì việc đưa vào sử dụng nhà tái định cư là việc cần được ưu tiên và làm ngay”, ông Ngọc cho hay.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng nhà tái định cư bỏ hoang, không được sử dụng là vô cùng lãng phí trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân lớn; thị trường khan hiếm nguồn cung, giá nhà đẩy lên cao.

Nhiều dự án sau khi vận hành chục năm đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng lại thiếu nguồn kinh phí để bảo trì. Vấn đề này ảnh hưởng đến sự an toàn của cư dân, làm giảm giá trị của các căn hộ.

“Nếu cứ làm nhà ở tái định cư theo kiểu tập trung và thu gom vào từng dự án thì gần như tính khả thi thấp, bởi người dân phải di dời để trả nhà cho các dự án phát triển thì đều muốn được lựa chọn nhà tại những khu vực phù hợp với sinh hoạt, đi lại, công việc của họ. Ngoài ra, điều kiện, chất lượng sống cũng phải phù hợp, nhưng nhiều khu tái định cư lại gần như không đáp ứng được yêu cầu ấy, do vậy hầu hết người dân thờ ơ với nhà tái định cư. Đây là hệ quả khiến các khu nhà tái định cư đang ế thừa”, ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Ông Đính cũng cho rằng, việc chuyển đổi hàng chục nghìn căn hộ tái định cư nhiều năm chưa có người sinh sống trở thành NOXH sẽ làm cho thị trường cân đối, ổn định hơn. Đây chính là một mũi tên trúng hai đích, vừa giải quyết nhu cầu nhà ở, vừa tránh lãng phí khi nhà bỏ hoang.

Cân nhắc việc đấu giá nhà tái định cư lấy tiền làm NOXH

Bên cạnh những đề xuất chuyển đổi nhà tái định cư sang NOXH, có nhiều ý kiến đề xuất nên đấu giá nhà tái định cư để lấy tiền làm NOXH.

Với đề xuất này, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nêu quan điểm, với nhà tái định cư nếu không sử dụng được thì có 2 phương án. Phương án thứ nhất có thể chuyển đổi làm NOXH, phương án thứ 2, có thể chuyển đổi công năng, tức cải tạo, sửa chữa trở thành công trình nhà ở cao cấp hơn. Nhà tái định cư là do vốn ngân sách nhà nước xây dựng nên, trước đó khi làm nhà tái định cư, chúng ta không nghĩ đến người ở mà chỉ nghĩ đến việc di dời cho nhanh người dân trong diện giải phóng mặt bằng đến nơi ở mới, dẫn đến nhiều yếu tố không phù hợp.

Do đó, trước khi làm nhà tái định cư, vấn đề hạ tầng văn hóa, hạ tầng kỹ thuật cần cần phải tính toán đến. Nếu không làm được việc này thì dù có bán đi hay chuyển đổi công năng cũng rất khó, vì người dân không thể sống chơ vơ tại một công trình không có kết nối giao thông, kết nối với trường học, bệnh viện, kết nối các điều kiện của con người.

Ông Tùng cho rằng, nếu đấu giá nhà tái định cư được thì nên đấu giá, tuy nhiên, đây không phải là phương án khả thi. Tiền bỏ ra để xây nhà tái định cư, khi đấu giá sẽ không đảm bảo được nguồn kinh phí của nhà nước, bởi nhà tái định cư là nhà được xây bằng ngân sách của nhà nước. Đây là bài toán kinh tế, chúng ta phải làm bằng trách nhiệm với nhà nước, với nhân dân.

Ông Tùng cũng khẳng định, việc đấu giá sẽ gặp phải những khó khăn nhất định, phụ thuộc vào các yếu tố như, vị trí nhà tái định cư đó nằm ở đâu; giá khởi điểm để đấu giá là bao nhiêu? Khi đấu giá rồi thì có được chuyển đổi mục đích sử dụng không? Kiến trúc hay công trình đó sau này có phải là nhà ở không hay họ phá đi để xây dựng 1 tòa chung cư, 1 tòa thương mại, điều này có phù hợp với quy hoạch không? Tất cả phải rõ ràng, chứ không phải cứ đấu giá là có người đến mua và sử dụng.

Để việc đấu giá có tính khả thi cao, ông Tùng cho rằng phải có nhiều biện pháp kèm theo bởi nhà tái định cư được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Ví dụ, bỏ ra 1 tỷ để xây nhà tái định cư rồi để lãng phí, sau đó lại mang ra đấu giá để thu về 300-500 triệu thì không thể được. Người chủ trương xây dựng nhà tái định cư đó phải chịu trách nhiệm trước đảng, trước nhà nước. Không thể để tình trạng lấy tiền nhà nước làm nhà, người dân không ở sau đó lại đi đấu giá rồi thu về số tiền nhỏ hơn số tiền bỏ ra.

Vấn đề này là vấn đề tư duy, khi làm nhà tái định cư thì phải xác định tại sao có nhà tái định cư, nhà tái định cư của ngân sách nhà nước là nhà xây dựng dùng để di dời những người dân có nhà trong diện phải giải phóng mặt bằng để phục vụ các dự án của nhà nước, như, mở đường hoặc làm công trình an ninh quốc phòng. Trong việc này người dân sẽ bị thiệt thòi, cho nên xây dựng nhà tái định cư phải đáp ứng được yêu cầu của người ở, phải có trường học cho con cái, tạo điều kiện dễ dàng cho họ làm việc, chứ không phải xây nhà tái định cư ở một nơi đồng không mông quạnh rồi đưa người sang đó ở và cho rằng đó là tái định cư. Tư duy ấy không đúng.

“Khi làm nhà tái định cư thì phải có ban quản lý dự án sử dụng tiền nhà nước, trách nhiệm của quy hoạch, của ban quản lý dự án là rất quan trọng. Đây là nguồn tiền của nhà nước, đấu giá cũng được nhưng khi thu về không được làm thất thoát tiền của của nhà nước. Đấu giá nhà tái định cư không đơn giản, ai quyết định chủ trương xây ở vị trí nào thì người đó phải chịu trách nhiệm với nguồn vốn đó. Tôi nhớ mãi ý kiến của Thủ tướng Phạm Minh Chính: nơi tái định cư cho dân phải tốt hơn nơi ở cũ”, KTS Phạm Thanh Tùng bày tỏ.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, nên cân nhắc phương án đấu giá công khai các dự án nhà tái định cư và dùng nguồn tiền đó để phát triển NOXH. Bởi, tiền thu được từ việc đấu giá sẽ cao hơn nhiều so với bán giá NOXH. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, phần lớn dự án tái định cư thuộc TP. Hà Nội hay Ban quản lý dự án, chứ không phải của doanh nghiệp như với NOXH. Cho nên, đó là tài sản công; nếu chuyển sang NOXH cần rất nhiều văn bản, thời gian để hợp thức hóa.