Để thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cần hóa giải nhiều thách thức

Để tiến tới mục tiêu đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, Chính phủ đã đề ra nhiệm vụ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nỗ lực phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ trong năm 2024. Để hiện thực hóa mục tiêu này, mới đây, Bộ Xây dựng đã gửi văn bản đến 63 tỉnh, thành, đôn đốc và giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương. Các địa phương được giao nhiệm vụ hoàn thành trên dưới 10.000 căn hộ trong năm nay là Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Đồng Nai và TP.HCM.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở xã hội là vấn đề “nóng” và bức thiết, bởi đây là phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì các sản phẩm phục vụ đầu tư, đầu cơ.

Những khó khăn, vướng mắc cản trở Đề án phát triển nhà ở xã hội hiện nay là quỹ đất sạch; nguồn vốn ưu đãi và thể chế, chính sách.

Vướng mắc đầu tiên là quỹ đất, muốn phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có kết nối đồng bộ hạ tầng tại khu vực có đủ tiện ích cũng như cơ hội việc làm cho người dân.

Quỹ đất nhà ở xã hội hiện tại chủ yếu là "quỹ đất 20%" trong các dự án nhà ở thương mại mà trong nhiều trường hợp, quỹ đất này chỉ nằm "trên giấy". Một số ít dự án nhà ở thương mại có "quỹ đất 20%" sạch nhưng chủ đầu tư không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước.

Vấn đề thứ 2 là nguồn vốn vay ưu đãi, các chuyên gia thừa nhận, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội là quá chậm, mới chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội được giải ngân với số vốn khoảng 531 tỷ đồng.

Vấn đề bức thiết thứ 3 là thể chế, chính sách. Thủ tục pháp lý đầu tư nhà ở xã hội hiện nay phức tạp, rối rắm hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công, đặc biệt là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có từ 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên. Trong khi đó, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội rất khó khăn do không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu cho rằng, trước một loạt các khó khăn hiện hữu, để thực hiện được mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023, thì nguồn vốn để tài trợ cho dự án này phải là nguồn vốn dài hạn. Hiện nay, phần lớn nguồn vốn huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, nếu chỉ có vốn ngắn hạn thì không thể cho vay với lãi suất dài hạn được, vì vậy, vấn đề đầu tiên của hệ thống tài chính ngân hàng Việt Nam là phải có nguồn vốn dài hạn.

Theo ông Hiếu, tại các nước tiên tiến, nguồn vốn dài hạn đến từ các quỹ hưu trí, còn ở Việt Nam, hệ thống quỹ hưu trí vẫn rất hạn chế, mới chỉ có các quỹ hưu trí công, còn quỹ hưu trí do các doanh nghiệp hoặc tư nhân thành lập nên thì chưa có.

“Để thực hiện mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội thì vấn đề đầu tiên là phải thành lập các quỹ hưu trí tư nhân của các doanh nghiệp. Các quỹ hưu trí đó là tiền hưu trí của người lao động, từ đó tạo ra dòng tiền dài hạn, nếu cả xã hội thực hiện được việc này thì sẽ có dòng tiền rất lớn, cung cấp dòng tiền đó thông qua hệ thống ngân hàng để có thể hỗ trợ 1 triệu căn nhà với lãi suất thấp và thời hạn dài”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Vị chuyên gia này đề xuất, các ngân hàng phải thay đổi phương pháp trả nợ, phải có  phương pháp trả nợ như ở các nước tiên tiến, trả nợ trong thời gian dài hạn, lãi suất cố định. Điều quan trọng nữa là Chính phủ phải có chương trình ưu đãi, chẳng hạn, cách đây hơn 10 năm có gói tín dụng 30.000 tỷ của NHNN giao cho các ngân hàng. Ngân hàng cho vay với lãi suất rất thấp là 5%, còn các ngân hàng vay lại của NHNN là 3%, được hưởng chênh lệch 2%. Từ những chương trình tương tự như vậy, chương trình của Chính phủ rồi các chương trình trả nợ phù hợp của ngân hàng đến nguồn vốn dài hạn, nếu có các chương trình như vậy thì có thể thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà xã hội đến năm 2030.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để thực hiện được mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2024, tiến tới đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2024, các địa phương phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách để cho thuê; Các địa phương cũng cần chủ động tạo quỹ đất nhà ở xã hội độc lập do Nhà nước tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng và lựa chọn nhà đầu tư, tránh lệ thuộc hoàn toàn vào "quỹ đất 20%".

Ngoài ra, muốn triển khai chính sách nhà ở xã hội cũng như mọi chính sách an sinh xã hội hiệu quả thì cần đến sự tham gia chủ động, quyết liệt hơn từ Nhà nước, trong vấn đề cho vay ưu đãi, việc dùng ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất cho ngân hàng là cơ chế cần được tính đến.