Gỡ nút thắt để tiến tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

Nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện

Đầu tháng 4/2023, Chính phủ đã ban hành Quyết định phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Mục tiêu đề án đặt ra, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Đề án đề ra với mục tiêu đáp ứng nguồn cung NOXH đang thiếu nghiêm trọng, mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế của công nhân lao động.

Tuy nhiên, đến nay, mục tiêu đề ra mới chỉ hoàn thành một phần rất nhỏ, nguyên nhân do quá trình triển khai đề án còn gặp nhiều vướng mắc, chưa có cơ chế, chính sách rõ ràng, đặc biệt, thủ tục làm NOXH còn rất phức tạp, thường mất từ 3-5 năm mới hoàn thành cấp phép.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, quỹ đất cho NOXH thì nhiều nhưng quỹ đất sạch lại rất ít. Quỹ đất hiện nay chủ yếu nằm trên quy hoạch ở những khu vực chưa giải phóng mặt bằng hoặc là đất nghĩa trang. Đây là một trong những khó khăn làm tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án NOXH.

“Tại các địa phương, quỹ đất NOXH thì rất nhiều nhưng quỹ đất sạch lại rất ít, cho nên tôi đồng tình với quan điểm Bộ Xây dựng là quỹ đất NOXH phải độc lập, do chính quyền địa phương chủ động bố trí và phải sử dụng các nguồn lực đầu tư công để chi giải phóng mặt bằng, chi kết nối hạ tầng của khu đất đó với hạ tầng chung. Chính quyền địa phương phải chủ động tổ chức lựa chọn nhà đầu tư. Tôi cho rằng, để giải quyết bài toán NOXH thì việc đầu tiên phải là quỹ đất, là sự chủ động của chính quyền địa phương trong việc tạo quỹ đất sạch đó”, ông Đỉnh nói.

15 năm qua, trung bình 1 năm cả nước mới chỉ làm được  khoảng 13.000 căn NOXH. Theo đề án 1 triệu căn NOXH đến nay còn 7 năm, thì trung bình 1 năm phải thực hiện khoảng 110.000 căn, tức tốc độ xây dựng phải gấp gần 10 lần như hiện nay. Như vậy cần có những đột phá về thể chế thì mới có thể hoàn thành được mục tiêu đầy thử thách này.

Bên cạnh những khó khăn trên thì cơ chế vay vốn và lãi suất đang là một trong những trở lực lớn khiến việc phát triển NOXH chưa đạt được như kỳ vọng. Mức lãi suất và thời hạn hưởng lãi suất ưu đãi đang áp dụng từ chương trình 120.000 tỷ đồng chưa thực sự thu hút người vay.

Thực hiện giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, mới đây, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ngoài 4 ngân hàng thương mại nhà nước tham gia với mức 30.000 tỷ đồng/ngân hàng, gần đây có thêm Ngân hàng thương mại Cổ phần Tiên Phong (TPBank) tham gia với mức 5.000 tỷ đồng. Tổng quy mô gói tín dụng được nâng lên 125.000 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, việc giải ngân còn rất chậm. Đến nay, các ngân hàng cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền 7.000 tỷ đồng. Trong đó, 8 dự án NOXH tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng. Trong khi đó, người mua nhà mới được giải ngân 6 tỷ đồng.

Các chuyên gia cho rằng, ngoài nguồn vốn giải ngân chậm thì quy trình thực hiện dự án NOXH cần bài bản nhưng phải đơn giản hoá, rút ngắn các quy chuẩn, quy trình, thủ tục, định mức, đơn giá…

Gỡ nút thắt để vươn tới mục tiêu 1 triệu căn NOXH

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, có rất nhiều vấn đề khó khăn đang hiện hữu, đó là quy hoạch, là cơ chế chính sách, nguồn vốn. Việc xin phép xây dựng NOXH hiện nay còn phức tạp hơn cả xây dựng nhà ở thương mại. Trong khi đó nhà nước quản lý cả về giá cả, đầu ra, quản lý cả người được mua. Ngoài những khó khăn trên còn có khó khăn về thủ tục, đất đai, giải phóng mặt bằng và khả năng bán hàng của chủ đầu tư. Họ chỉ được bán theo giá của nhà nước và chỉ được bán cho đối tượng mà nhà nước phê duyệt.

Ông Thịnh cho rằng, để đạt đc mục tiêu 1 triệu căn NOXH là một bài toán khó. Chính quyền địa phương phải là người tích cực chủ động trong việc xác định dự án nào là dự án NOXH để ưu tiên giải phóng mặt bằng nhanh, cung cấp nguyên vật liệu phù hợp và đáp ứng các yêu cầu mà chủ đầu tư mong muốn.

“Điều quan trọng nhất của NOXH hiện nay là chất lượng của nhà ở. Quan điểm của chúng tôi là làm sao phải quy hoạch những khu vực mà NOXH được xây dựng phải là khu dân cư và phát triển thành khu dân cư. Có thể nội thất bên trong không quan trọng nhưng chất lượng của nhà ở thì phải đặt lên hàng đầu. Bởi thực tế nhiều NOXH hoặc nhà ở định cư hiện nay, chỉ 5-7 năm đã xuống cấp, hư hỏng rồi thì làm sao thu hút được người mua. Đây là bài toán khó mà chúng ta cần tính đến”, ông Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Ngoài ra, từ nhiều năm nay, nguồn vốn vẫn luôn là vấn đề khiến các chủ đầu tư “đau đầu” và quan tâm. Do vậy, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc vay vốn phát triển NOXH, mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nên hạ xuống mức dưới 6% đối với chủ đầu tư và mức dưới 4,5% đối với người mua nhà. Cùng với đó, các ngân hàng cần giảm thêm lãi vay cho người vay mua nhà và tăng cho vay với người mua nhà.

Song song với đó, thủ tục cho vay cần đơn giản hóa, không làm khó người vay mua NOXH. Khi đã có dự án, có quyết định giao đất, dự án có giấy phép là đủ điều kiện vay chứ không nên có thêm thủ tục trình các cấp, mất thời gian và gây tốn kém. Đối với chủ đầu tư thì phải rút ngắn thủ tục hành chính. Lợi nhuận mà NOXH mang lại đã không nhiều thì thủ tục hành chính phải ngắn gọn hơn, chi phí tuân thủ pháp luật phải ngắn gọn hơn thì chủ đầu tư mới mặn mà.

Trước hàng loạt những khó trên, GS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định, mục tiêu đạt 1 triệu căn NOXH là cực kỳ khó nếu chúng ta không có quyết tâm cao và không có sự thay đổi về tư duy cũng như các thủ tục hành chính. Các địa phương cần có cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính trong lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… Từ đó hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án NOXH, tạo nguồn cung cho thị trường.

Như vậy để chương trình 1 triệu căn NOXH không bị “lỡ hẹn” thì các vướng mắc, bất cập về pháp lý cần được sớm tháo gỡ, cùng với đó là khơi thông nguồn vốn cho việc phát triển NOXH được thuận lợi và đạt được mục tiêu Chính phủ đã đề ra.