Khơi thông điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" đặt mục tiêu cho giai đoạn 2021 - 2025 là hoàn thành khoảng 428.000 căn. Thế nhưng trong 3 năm qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38.128 căn, chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Những con số trên cho thấy, mục tiêu vẫn còn rất xa và hàng loạt rào cản cần được tháo gỡ.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, một trong những rào cản dẫn đến tốc độ phát triển NOXH chậm chạp là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, xác định điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn…  Mặt khác, những hạn chế về giới hạn tỷ suất lợi nhuận cũng khiến dự án nhà ở xã hội kém hấp dẫn hơn các loại hình nhà ở thương mại.

Cùng với đó, nhiều địa phương còn chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NOXH trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Ngoài quỹ đất 20% NOXH trong các dự án nhà ở thương mại thì hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NOXH độc lập…

Bên cạnh những rào cản từ pháp lý, thủ tục… thì vốn tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà cũng đang là rào cản lớn khiến việc phát triển NOXH chưa đạt được như kỳ vọng.

Thực hiện giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, mới đây, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, mức lãi suất và thời hạn hưởng lãi suất ưu đãi đang áp dụng từ chương trình này chưa thực sự thu hút người vay.  Điều này dẫn đến việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng rất chậm, hiện mới chỉ có 6 dự án NOXH được giải ngân với số vốn khoảng 531 tỷ đồng.

Giảm áp lực lãi suất ngân hàng

Những vướng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính, nguồn cung NOXH... đã được “lộ diện”. Tuy nhiên, để thúc đẩy phát triển NOXH thì việc giảm lãi suất ngân hàng, tăng khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi của người có thu nhập thấp là điều rất quan trọng và “điểm nghẽn” này cần được khơi thông.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai trong khoảng 10 năm, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho bình quân trung dài hạn. Định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại.

Kể từ khi triển khai Chương trình đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng giảm dần đối với chủ đầu tư và người mua nhà, lần lượt từ mức 8,5%/năm và 8%/năm (từ 1/4/2023) xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 1/7/2023); tiếp tục giảm xuống 8%/năm và 7,5%/năm từ 1/1/2024. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, đây vẫn là mức lãi suất cao, các doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH sẽ không có lãi. Còn người vay mua nhà sẽ không thể trả nổi khi “lãi mẹ đẻ lãi con”.

Nguyên nhân chính khiến việc giải ngân gói hỗ trợ chậm cả doanh nghiệp xây dựng lẫn người thuộc diện được mua NOXH đều đợi lãi suất cho vay giảm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia ngân hàng nhận định, gói 120.000 tỷ đồng sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp. Hơn nữa, sau 5 năm, lãi vay được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, đây là điều rất rủi ro đối với công nhân nên cần có hỗ trợ từ ngân sách.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc vay vốn phát triển NOXH, mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nên hạ xuống mức dưới 6% đối với chủ đầu tư và mức dưới 4,5% đối với người mua nhà. Cùng với đó, các ngân hàng cần giảm thêm lãi vay cho người vay mua nhà và tăng cho vay với người mua nhà.

Khơi thông điểm nghẽn, thúc đẩy việc giải ngân vốn

TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - xã hội Hà Nội bày tỏ quan điểm, chúng ta đang đứng trước một nghịch lý đó là nhu cầu xây dựng, mua NOXH rất lớn, tín dụng thì thiếu nhưng gói hỗ trợ 120.000 tỷ lại giải ngân rất chậm, chỉ 1%-2%.

Điều này cho thấy đang có những điểm nghẽn trong phát triển NOXH. Thứ nhất, tiêu chí cho vay đang còn nhiều bất cập khiến cả doanh nghiệp cũng như người dân đều không tiếp cận được nguồn vốn này, tiêu chí quá ngặt nghèo, quá bất hợp lý. Ví dụ, để vay được, người mua nhà cần chứng minh mình chưa có nhà hoặc phải có hộ khẩu thường trú trên địa bàn có nhà ở NOXH đó mới được mua. Chưa kể các lý do khác liên quan đến việc chứng minh thu nhập… gây nên sự phức tạp, khó khăn trong bối cảnh những người có nhu cầu NOXH ở thành phố phần lớn từ quê lên. Điều này tạo ra nghịch lý, có một số quỹ NOXH bị bỏ bê, không có người ở, không có người mua trong khi số người có nhu cầu mua NOXH thì quá lớn.

Thứ 2, quỹ nhà ở hiện còn rất thiếu; Thủ tục, thông tin, sản phẩm NOXH chưa thực sự phù hợp và không rõ ràng, khiến đối tượng cần mua không có khả năng tiếp cận. Ông Phong cho rằng, quỹ NOXH nên có sự điều chỉnh theo hướng đa dạng hóa các đối tượng tiếp cận, giảm thiểu bớt tiêu chí, điều kiện, thủ tục phức tạp. Quan trọng hơn là hỗ trợ phát triển NOXH cần đáp ứng nhiều sự lựa chọn. Ví dụ, NOXH mua trả góp, NOXH cho thuê, có loại nhà chỉ 10 mét, có loại 40-50 mét… phải hết sức đa dạng để đáp ứng nhu cầu của người dân cũng như đáp ứng được nhu cầu vay của nhà đầu tư muốn phát triển NOXH.

“Điều kiện tiếp cận NOXH cho các đối tượng cần phù hợp hơn với thực tế, đánh giá điều kiện hoàn cảnh của những người có nguyện vọng. Các tiêu chí cần phù hợp, còn tiêu chí áp đặt từ nhà nước thì không tới hoặc rất khó áp dụng vào thực tiễn. Do đó cần có sự phù hợp với các đối tượng. Thứ 2, cần tạo điều kiện để phát triển NOXH bằng quy hoạch, bằng chính sách đãi ngộ dành cho các nhà đầu tư. Gần đây, bộ Công an, lực lượng vũ trang, Tổng Liên đoàn lao động đã được khuyến khích tham gia trở thành nhà đầu tư NOXH, tạo điều kiện cho họ làm, vừa tăng quỹ NOXH, vừa giải ngân nhanh chóng các quỹ hỗ trợ phát triển NOXH”, TS. Nguyễn Minh Phong cho hay.

Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh chia sẻ: “Theo như nhiều công nhân phản ánh, họ chỉ thấy NOXH trên ti vi vì muốn tiếp cận NOXH thì cần rất nhiều thủ tục, giấy tờ và quá trình đó tốn nhiều thời gian, tiền bạc, do vậy rất khó để tiếp cận. Tôi nghĩ đó là các ý kiến rất chân thành, chúng ta cần ngồi lại với các công nhân để bàn bạc, có thể có những kiến nghị cụ thể như cho vay tín dụng như thế nào, xem xét lại các tiêu chí. Trên cơ sở đó sẽ đưa các nhà ở NOXH đã xây dựng nhưng chưa được sử dụng, bỏ phí trong thời gian qua đến với công nhân, người lao động”.

Cũng theo ông Lê Đăng Doanh, hiện nay, vốn vay đến tay công nhân rất ít, quá trình vay đòi hỏi quá nhiều giấy tờ, bên phía cho vay muốn an toàn, muốn bảo đảm chắc chắn trong khi đó chưa hướng dẫn cho người công nhân cần làm những thủ tục gì, quá trình làm như thế nào. Trong thời đại kinh tế số và Chính phủ điện tử, có thể dễ dàng hướng dẫn công nhân để họ có thể tiếp cận với quỹ nhà ở to lớn mà hiện nay đang bỏ không lãng phí, chưa đưa vào sử dụng.

Cơ quan có thẩm quyền cần đối thoại với người lao động, cơ quan công đoàn và với các chủ đầu tư. Hiện nay ngân hàng vừa là người cho vay để đầu tư vào xây nhà đồng thời cũng là người cho vay để cho công nhân có vốn để có thể mua nhà hoặc thuê nhà, vì vậy ngân hàng và các chuyên gia cần đối thoại với công nhân và nhà đầu tư để giải quyết nút thắt này.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, để thúc tiến độ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH, 2 nút thắt tín dụng cần được tháo gỡ. Một là, tiếp tục giảm thêm khoảng 1/2 lãi suất cho vay, hiện là 7,5%. Hai là, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất vay ưu đãi lên tương ứng 10 năm, 15 năm.