Nên định giá đất theo phương pháp thu nhập

Với bản dự thảo về Luật Đất đai được đưa ra tại hội nghị, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, chúng ta cần phải nhìn nhận lại một số vấn đề nhằm phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước hiện nay.

Bản dự thảo cho biết, đã có những thay đổi quy định nguyên tắc định giá đất. Theo đó “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” để thuận lợi hơn cho việc triển khai công tác định giá đất.

Về khung giá các loại đất sẽ do Chính phủ quy định. Khi giá đất trên thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất chuẩn của vùng giá trị thuộc thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

Khi giá đất trên thị trường có sự thay đổi lớn thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để áp dụng.

Đối với giá đất ở khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo hướng giao cho cơ quan có trách nhiệm xây dựng khung giá đất nhằm khắc phục bất cập về chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh hiện nay.

Trên cơ sở bản dự thảo, ông Nguyễn Ngọc Tuấn – Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá Việt Nam nêu: Giá đất là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, liên quan đến hàng triệu người dân. Theo bản dự thảo định giá đất phù hợp với thị trường chưa thực tế, thiếu rõ ràng. Giá thị trường là biến số luôn thay đổi, hơn thế nữa có những nơi, đất đai được chưa định giá thị trường, ví dụ như đất nông nghiệp.

Theo ông Tuấn, để định giá đất cụ thể, chúng ta cần thực hiện dựa trên phương pháp thu nhập. “Với mảnh đất đó, trong thời gian sở hữu, họ có thu nhập bao nhiêu thì trên cơ sở đó định giá đất”, ông Tuấn nói.

Về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cũng phân tích: Có khung giá đất của Chính phủ hay không có khung giá không quan trọng. Giá đất của Nhà nước áp dụng vào đâu, điều đó mới là quan trọng.

GS Võ nói: “Về nguyên tắc, bảng giá của Nhà nước luôn thấp hơn thị trường, kể cả ở những nước phát triển. Như Đài Loan (Trung Quốc) cũng rất quan tâm đến vấn đề định giá đất nhưng cũng chỉ đạt ở mức 70-80%. Giá đất của Nhà nước không thể để gây thiệt hại cho quyền lợi của người sử dụng đất. Đây là nguyên tắc cần xác định rõ. Nếu chúng ta áp dụng mức giá thấp hơn thị trường sẽ là nguyên nhân gây nên tham nhũng, khiếu kiện về đất đai”.

Đối với cơ chế tự thỏa thuận về giá đất, GS Võ đưa ra một ngữ cảnh, vào khoảng thời gian năm 1998 – 2003, khi đó nhà đầu tư khát khao được nhận chuyển nhượng trực tiếp sở hữu đất từ cá nhân và cá nhân sở hữu cũng rất có mong muốn này.

Rất tiếc khi chúng ta mở cơ chế thỏa thuận từ Luật đất đai 2003, cơ chế này lại phát sinh tắc. Người sử dụng đất quá tham lam đòi giá đất rất cao.

“Theo kinh nghiệm của Hàn Quốc, đồng thuận của cộng đồng dựa trên quyết định của 2/3 ý kiến. Như vậy cơ chế tự thỏa thuận sẽ rất trôi chảy”.

Đối với tình trạng thu hồi đất, ông Vũ Xuân Tiến - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty tư vấn VFAM Việt Nam cho rằng, chúng ta nên thực hiện trưng mua quyền sử dụng đất nhằm xóa bỏ tâm lý bị tước đoạt./.