Bán bất động sản qua sàn làm tăng chi phí, tiềm ẩn nguy cơ độc quyền?

Bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn

Sáng 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều điểm mới.

Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay.

8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, Chính phủ cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết họp lưu trú...).

Mặt khác, không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Luật hiện hành cũng thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh…

Ngoài ra, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng bất cập, dẫn tới khó khăn trong quản lý, cũng như chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật. 

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bổ sung các quy định siết lại điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của người điều hành, tổ chức và cá nhân tham gia sàn.

Cũng theo dự thảo luật, Chính phủ dành một chương riêng quy định về điều tiết, bình ổn trong trường hợp thị trường bất động sản sốt nóng hoặc đóng băng.

Theo Chính phủ, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn tới thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Hiện chưa có cơ chế, quy định về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước.

Giá bất động sản, nhất là tại đô thị, cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, tốc độ phát triển kinh tế. Thị trường dư thừa phân khúc cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm trung bình và thấp.

"Tình trạng đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương", tờ trình Chính phủ nêu.

Vì thế, dự thảo sửa đổi bổ sung quy định, Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế...

Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản, gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.

Dự thảo luật sửa đổi cũng bổ sung quy định mới trong quản lý Nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, như quản lý hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch; bổ sung các quy định về xử lý vi phạm (tạm dừng giao dịch một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản, đình chỉ, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản) và làm rõ hơn trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương có liên quan.

Bán bất động sản qua sàn làm tăng chi phí, đội giá

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, thường trực Uỷ ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.

Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, vì vậy đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.

Cơ quan của Quốc hội cho rằng, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết. 

Theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Tuy nhiên, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Cùng đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.

Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%. 

Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản. Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cũng như đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng, bổ sung quy định xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.

Dự thảo Luật sửa đổi lần này, lần đầu Chính phủ đưa ra quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản. Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, có hai loại ý kiến của cơ quan thẩm tra về nội dung này.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với loại ý kiến đề nghị không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định, nếu thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết thị trường./.