ĐBQH tranh luận về phương pháp thặng dư trong định giá đất

Phát biểu đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Yến (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư thống nhất với các quy định của dự thảo luật. Đại biểu cũng đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ quy định về xác định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Về phương pháp định giá đất tại Điều 159, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể và bỏ điểm b tại khoản 5 Điều 159 và điểm c khoản 6 Điều 159 về phương pháp thặng dư. Đại biểu nêu rõ, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.

"Thực tế, phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau", đại biểu nhấn mạnh.

Do đó, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này…

Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn Đà Nẵng) cho rằng, dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp, do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện những dự án không thể áp dụng phương pháp khác.

Cũng nêu ý kiến tranh luận về phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, theo quy quy định, đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Theo đại biểu, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi: "Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. Chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi".

Đại biểu cũng phân tích, khó khăn trong việc xác định hệ số sử dụng đất cao nhất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, khó khăn trong việc giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác. 

Trong khi đó, nêu thực tế đã xảy ra những tố tụng đáng tiếc tại một số địa phương thời gian vừa qua liên quan đến việc tính toán xác định giá những khu đất vàng chưa phù hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, đại biểu Trần Thị Vân (Đoàn Bắc Ninh) đã đề nghị cân nhắc bổ sung vào dự thảo luật trường hợp giá trị của khu đất tính theo bảng giá có giá trị lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Đặc biệt, trong trường hợp khi giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu như các trường hợp giao đất thuộc các dự án đầu tư công hay dự án đầu tư PPP, dự án lấn biển và một số trường hợp khác được quy định tại Điều 125 của dự thảo luật thì cần có cơ chế kiểm soát ngay từ ban đầu với sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước có chuyên môn sâu như Bộ Tài chính hay Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đề xuất phương án giá đất để đảm bảo không gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, chứ không đợi đến khi hậu kiểm.