Luật cần quy định rõ trách nhiệm nhà đầu tư để bảo vệ người mua nhà

Theo dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở các ý kiến góp ý, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: "Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

Phương án 2: "Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này".

Góp ý về nội dung này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) cho biết hiện nay tình trạng dự án bất động sản hình thành trong tương lai phổ biến, nhưng hiện tượng người dân bị chậm, kéo dài khi chủ đầu tư không rõ lý do không làm sổ, chậm làm sổ chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cho người dân diễn ra phổ biến, gây phẫn nộ trong dư luận, khiếu kiện đông người.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện quy định chủ đầu tư được bán nhà hình thành trong tương lai, một mặt tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm đưa dự án vào kinh doanh, nhưng cũng đẩy nguy cơ về phía người mua khi chưa có sổ đỏ.

Vì vậy, theo Đại biểu Sơn, để bảo vệ người mua nhà đề nghị nên quy định chặt chẽ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Hoặc có thể quy định số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai khách hàng giữ lại để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Cũng về nội dung này, Đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông cho rằng, cần làm rõ cơ chế tài chính đối với các hợp đồng mua nhà hình thành tương lai khi khách hàng đã đóng phần lớn tiền cho chủ đầu tư mà không nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng hợp đồng hoặc cam kết giữa hai bên. Khi đó, phải có cơ chế xử lý như toà án nhằm hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Tuy nhiên, có đại biểu đưa ra nhiều ý kiến đồng tình phương án 2 của dự thảo về việc người mua thanh toán tối đa 95% giá trị sản phẩm, 5% còn lại gửi vào tài khoản ngân hàng của chủ đầu tư để chờ làm sổ đỏ. Có đại biểu thì đề nghị khoản tiền 5% này vẫn gửi vào tài khoản của chủ đầu tư để hoàn thiện dự án, nhưng nếu dự án chậm bàn giao sổ đỏ cho người dân, thì lợi tức số tiền 5% này sẽ thuộc về người mua.

Nêu ý kiến về nội dung này, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) chọn phương án 2, đồng thời đề nghị cần xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5%. Qua tham khảo ý kiến các Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ.

Đại biểu Phúc đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ".

Đại biểu Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các luật có liên quan.

Cũng đồng tình với phương án 2, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận cho rằng, mặc dù ưu điểm của phương án 1 là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua, nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay.

Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư.

Đồng thời, quy định như phương án 2 sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với Điều 23 của luật này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) cho rằng, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay.

“Việc đầu tư dự án cần kinh phí không hề nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng”, đại biểu Nga nói.

Theo bà Nga, mặc dù phương án này có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng. Tuy nhiên, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.

“Việc hạn chế rủi ro như phương án 1, chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đồng thời dường như đi ngược với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nói thêm.