Quốc hội thảo luận “có bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn hay không”

Buổi sáng 31/10, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành năm 2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự kiến sẽ được xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 này.

Theo quy định hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn. Trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Chính phủ đề xuất hai phương án là: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp 5 không đồng tình bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đồng thuận với quan điểm này, và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu cũng không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn, mà chỉ khuyến khích.

Cơ quan thường trực của Quốc hội giải thích, thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.

"Việc bắt buộc giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững", Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích.

Ngoài ra, để đảm bảo chặt chẽ, dự thảo Luật sẽ bổ sung Điều 59 về quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sẽ quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, thị trường bất động sản cấp tỉnh trong quản lý hoạt động các sàn.

Cũng theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các quy định về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) nhận được nhiều góp ý của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp 5.

Theo đó, về đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Có ý kiến đề nghị, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất và được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới được nhận tiền đặt cọc của người mua.

Hai phương án đặt cọc

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án. Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Cơ quan thường trực của Quốc hội cho đây là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản. Bởi, đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, như vậy sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp. Phương án này được Chính phủ và 38% ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Nhưng cách này cũng có hạn chế, là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.

Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Phương án này có điểm lợi là chủ đầu tư có thể huy động được vốn sớm, nhưng cũng rủi ro cho khách hàng vì phải nộp tiền khi công trình chưa khởi công xây dựng. Trường hợp các thủ tục cần thiết để công trình khởi công như giấy phép xây dựng, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công bị chậm trễ, kéo dài sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động với phương án này.

Trước ý kiến đề nghị không quy định kinh doanh bất động sản trên giấy, do gây ra nhiều hệ lụy, nhiễu loạn thị trường, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được kế thừa từ luật năm 2014. Các quy định tại dự thảo luật sửa đổi lần này cũng phù hợp với nguyên tắc, quy định chung của Bộ luật Dân sự về tài sản hình thành trong tương lai, quyền của tổ chức, cá nhân trong định đoạt, xác lập, thay đổi, chấm dứt giao dịch tài sản.

Việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án và kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là hai loại hình giao dịch khác nhau. Bộ luật Dân sự đã quy định về giao dịch tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, dự thảo luật quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng trên giấy nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch.

Hai phương án thanh toán

Liên quan tới thanh toán mua bán, thuê nhà ở, bất động sản trên giấy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề xuất hai phương án tại dự thảo luật.

Phương án 1, bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi các giấy chứng nhận được cơ quan có thẩm quyền cấp cho bên mua.

Phương án 2, bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý và chủ đầu tư không được dùng số tiền này. Các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, thuê.

Theo chương trình nghị sự, chiều 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về kinh tế xã hội 2023, dự kiến kế hoạch 2024; thực hiện Nghị quyết 43 về chương trình phục hồi kinh tế xã hội. Quốc hội cũng thảo luận về việc thực hiện một số cơ chế thí điểm của thành phố Đà Nẵng, cũng như kết quả rà soát văn bản quy phạm pháp luật.