Ai kiểm chứng những “báo cáo thị trường” bất động sản?

Những con số gây sốc liên tục được lặp lại

Tháng 11/2024, trong bối cảnh nền kinh tế vừa phục hồi sau đại dịch COVID-19, nhiều căn nhà tại TP.HCM phải rao bán cắt lỗ, không ít dự án rơi vào tình trạng thanh khoản khó khăn, trên truyền thông bất ngờ xuất hiện hàng loạt báo cáo thị trường của DKRA. Doanh nghiệp tư nhân này cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có nơi lên tới 493 triệu đồng/m²; giá biệt thự cao nhất khoảng 700 tỷ đồng/căn. Đến quý I/2026, DKRA tiếp tục thống kê 105 dự án căn hộ với 14.156 căn sơ cấp, trong đó lượng tiêu thụ đạt 7.158 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 51%. Mức giá cao nhất tiếp tục được nêu ở ngưỡng gần 500 triệu đồng/m².

Đối với phân khúc biệt thự, thị trường TP.HCM vẫn xuất hiện mức giá lên tới 700 tỷ đồng/căn. Dù không biết năng lực của công ty này tới đâu, có bao nhiêu chuyên gia, và được khảo sát theo hình thức nào. Vậy nhưng những con số trong thứ gọi là "báo cáo thị trường" của doanh nghiệp đã ngay lập tức gây chú ý, khiến không ít môi giới và người dân hoang mang về mặt bằng giá thực của thị trường bất động sản.

Mới đây, Cushman & Wakefield cũng đưa lên truyền thông báo cáo thị trường quý I/2026 với dòng tít: “Giá căn hộ TP.HCM lập đỉnh gần 200 triệu đồng/m²”.Theo doanh nghiệp này, khu vực “lõi TP.HCM” ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình tăng lên gần 7.300 USD/m², tương đương khoảng 190 triệu đồng/m², tăng 53% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế của phóng viên, tại nhiều dự án chưa bàn giao, chủ đầu tư đang đưa ra mức giá chào bán rất cao để thăm dò hoặc tạo mặt bằng thị trường (giá rumo). Đến thời điểm ký hợp đồng, giá thực tế có thể giảm từ 10-30% thông qua các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, quà tặng hoặc ưu đãi thanh toán.

Thậm chí, mức giá cao nhất đôi khi chỉ áp dụng đối với một hoặc một vài căn hộ đặc biệt, có vị trí đẹp, tầm nhìn tốt, gần thang máy hoặc được bàn giao kèm gói nội thất có giá trị cao. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, nhiều chủ sở hữu đang phải rao bán cắt lỗ từ 1-2 tỷ đồng. Một số dự án có vị trí thuận lợi, giá chào bán dao động khoảng 100-120 triệu đồng/m² nhưng vẫn khó tìm được người mua.

Bày tỏ bức xúc trước những thông tin giá bất động sản gây sốc do một số doanh nghiệp tư nhân công bố, chị Trần Linh Chi, ngụ TP.HCM, đặt vấn đề: “Điều cần làm rõ không phải là thị trường có tồn tại một vài sản phẩm đặc biệt ở mức giá đó hay không, mà là có bao nhiêu căn được chào bán, bao nhiêu căn đã giao dịch thành công. Con số được công bố là giá niêm yết, giá ghi trong hợp đồng hay giá thực thu sau khi trừ chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, quà tặng và ưu đãi thanh toán? Một căn hộ gần 500 triệu đồng/m² không thể đại diện cho hàng chục nghìn căn hộ. Một căn biệt thự được chào giá 700 tỷ đồng càng không thể trở thành thước đo cho toàn bộ thị trường”.

Anh Trần Văn Tuấn, một môi giới bất động sản tại khu vực Bình Dương cũ, cho rằng những con số thiếu bối cảnh có thể gây nhiễu loạn kỳ vọng của cả người mua lẫn người bán. “Khi một mức giá cao được công bố như giá chung của thị trường, nhiều chủ nhà lập tức nâng giá rao bán, trong khi khách mua lại trở nên dè dặt hoặc rút lui. Môi giới phải mất thêm thời gian giải thích, đối chiếu từng dự án, còn người mua có thể đưa ra quyết định đầu tư dựa trên những thông tin chưa phản ánh đầy đủ thanh khoản thực tế. Hệ quả là thị trường xuất hiện tâm lý hoang mang, giá rao tăng nhưng giao dịch thực lại khó phát sinh”, anh Tuấn nói.

Ai đứng sau các báo cáo?

Dữ liệu công khai cho thấy công ty DKRA không chỉ thực hiện nghiên cứu thị trường mà còn tham gia tư vấn phát triển dự án, tiếp thị, phân phối và quản lý bất động sản. Tương tự, một số đơn vị công bố báo cáo nghiên cứu có quan hệ cùng hệ sinh thái với các doanh nghiệp tư vấn, môi giới hoặc phân phối nhà ở. Như công ty CBRE và Savills cũng đồng thời cung cấp nhiều dịch vụ như nghiên cứu, định giá, môi giới, tiếp thị, quản lý tài sản và tư vấn cho chủ đầu tư. Mô hình hoạt động đa chức năng này không trái pháp luật, nhưng đặt ra yêu cầu phải công khai rõ các quan hệ lợi ích khi doanh nghiệp phát hành báo cáo có khả năng tác động đến kỳ vọng và mặt bằng giá trên thị trường.

Như vậy cơ quan chức năng cần xác định, đơn vị phát hành báo cáo đang tư vấn cho dự án nào? Đang phân phối sản phẩm nào? Những dự án đó có nằm trong mẫu khảo sát hay không? Doanh nghiệp có nhận tài trợ để thực hiện báo cáo không? Dữ liệu do một nhóm nghiên cứu độc lập thu thập hay do chính bộ phận kinh doanh cung cấp?

Nhiều báo cáo thị trường hiện nay chỉ công bố kết quả cuối cùng, trong khi dữ liệu gốc, quy mô mẫu, danh sách dự án, phương pháp tính và quy trình kiểm chứng gần như nằm sau một “tấm rèm”. Công chúng không biết nhóm nghiên cứu gồm bao nhiêu người, ai chịu trách nhiệm chuyên môn, trình độ về kinh tế, thống kê hay bất động sản ra sao. Người đọc cũng không có đủ dữ liệu để tái lập phép tính và kiểm chứng kết quả.

Trái ngược với sự mờ nhạt của phương pháp nghiên cứu, một số lãnh đạo hoặc nhân viên doanh nghiệp lại thường xuyên xuất hiện trên truyền thông với danh xưng “chuyên gia bất động sản”. Danh xưng nghe đầy trọng lượng, nhưng hồ sơ chuyên môn, năng lực nghiên cứu và mức độ độc lập của họ hiếm khi được công khai tương xứng. Chỉ cần một phông nền hội thảo, một chức danh đủ dài và vài con số đủ gây sốc, nhận định của doanh nghiệp rất dễ được tiếp nhận như kết luận khách quan về thị trường.

Điều đáng nói là không rõ ai đặt hàng, ai tài trợ và ai chịu trách nhiệm cuối cùng đối với những báo cáo ấy, nhưng các “chuyên gia” vẫn đều đặn xuất hiện tại hội thảo, diễn đàn và chương trình truyền thông để dự báo giá tăng, dòng tiền dịch chuyển và cơ hội đầu tư. Những phát biểu này sau đó được báo chí, mạng xã hội và các kênh môi giới lặp lại. Khi một nhận định chưa được kiểm chứng được nhắc đủ nhiều, nó có thể dần biến từ quan điểm của một doanh nghiệp thành “mặt bằng giá” trong tâm lý người mua, người bán và môi giới.

Trường hợp CBRE Việt Nam là một ví dụ đáng chú ý. Qua rà soát các báo cáo công khai, phóng viên chưa có căn cứ để kết luận số liệu do doanh nghiệp công bố là sai. Tuy nhiên, nhiều chỉ số quan trọng chỉ được dẫn nguồn chung bằng cụm từ “CBRE Research”, trong khi danh sách dự án, quy mô mẫu, dữ liệu đầu vào, cách tính bình quân, bằng chứng giao dịch và các quan hệ lợi ích liên quan chưa được công khai đầy đủ.

Đáng chú ý hơn, trong phần lưu ý, chính doanh nghiệp cho biết một số thông tin được tổng hợp từ những nguồn mà CBRE cho là đáng tin cậy nhưng chưa được kiểm chứng độc lập, đồng thời đề nghị người đọc tự đánh giá độ chính xác và mức độ phù hợp của dữ liệu.

Nghịch lý nằm ở chỗ: doanh nghiệp công bố số liệu để thị trường tham khảo, đại diện doanh nghiệp sử dụng chính số liệu đó để phân tích và dự báo tại các hội thảo lớn, nhưng khi truy đến cùng căn cứ và trách nhiệm, người sử dụng lại được yêu cầu tự kiểm tra. Những con số như vậy chỉ nên được xem là dữ liệu tham khảo của một doanh nghiệp đang cung cấp nhiều dịch vụ bất động sản, không thể mặc nhiên khoác lên chiếc áo “dữ liệu độc lập” đại diện cho toàn thị trường.

Trớ trêu hơn, dưới ánh đèn sân khấu, đi kèm chức danh và danh xưng “chuyên gia”, một nhận định chưa được công khai đầy đủ phương pháp rất dễ được công chúng tiếp nhận như kết luận đã qua kiểm chứng. Chính khoảng cách giữa vẻ ngoài chuyên môn và mức độ minh bạch thực tế là điều cần được báo chí và cơ quan quản lý đặt câu hỏi.

Không thể để doanh nghiệp "vừa đá bóng vừa thổi còi"

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Tiếng nói Việt Nam, luật sư Trần Tuấn Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định trách nhiệm công bố thông tin chính thức về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng trên phạm vi cả nước và UBND cấp tỉnh tại địa phương. Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối khi được UBND giao nhiệm vụ.

“Vì vậy, các báo cáo do doanh nghiệp tư vấn, môi giới hoặc phân phối bất động sản tự phát hành chỉ là dữ liệu tư nhân, không thể mặc nhiên được xem là số liệu chính thức đại diện cho thị trường. Đáng lo là trong khi cơ quan quản lý chậm cung cấp các chỉ số có thể kiểm chứng, khoảng trống thông tin lại được lấp đầy bởi chính những doanh nghiệp vừa kinh doanh, vừa tự xác lập và truyền thông mặt bằng giá”, luật sư Tuấn Anh nhận định.

Ông cho rằng pháp luật không cấm doanh nghiệp nghiên cứu và công bố báo cáo thị trường, nhưng quyền nghiên cứu không đồng nghĩa với quyền cung cấp thông tin thiếu căn cứ, sai lệch hoặc gây nhầm lẫn cho người mua nhà. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu thông tin phải công khai, minh bạch, đầy đủ, trung thực và chính xác; đồng thời nghiêm cấm hành vi cố ý làm sai lệch thông tin, gian lận hoặc lừa dối trong kinh doanh.

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 cũng nghiêm cấm việc cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ hoặc gây nhầm lẫn. Bên thứ ba truyền tải thông tin, trong đó có đơn vị truyền thông, phải kiểm tra và yêu cầu tài liệu chứng minh; trường hợp đăng tải thông tin không chính xác, không đầy đủ, có thể phải chịu trách nhiệm liên đới.

Bất động sản giảm giá, vì sao người mua vẫn chưa xuống tiền?

VOV.VN - Giá bất động sản tại nhiều khu vực đang có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng, song thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Dù chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi, mặt bằng giá điều chỉnh song người mua vẫn chưa vội xuống tiền.