Bất động sản năm 2018: Sẽ có đợt giảm giá căn hộ?

Thứ Năm, 12:00, 18/01/2018

VOV.VN - VEPR cho rằng, với nguồn cung căn hộ dồi dào cùng với tín dụng dồi dào và chính sách tiền tệ thận trọng hơn thì có thể sắp có đợt giảm giá căn hộ.

Thị trường bất động sản tấp nập về cuối năm

Theo báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), với nguồn cung dồi dào như hiện nay trên phân khúc thị trường căn hộ, đi liền với lượng tín dụng tương đối dồi dào, cân lưu ý nguy cơ có một đợt giảm giá trong thời gian tới khi chính sách tiền tệ được điều chỉnh trở nên thận trọng hơn.

Căn hộ được cải thiện thiết kế, cung cấp đầy đủ tiện nghi tiện ích cho cư dân ngày càng hút khách mua (Ảnh minh họa: KT)

Phân tích cụ thể, VEPR cho rằng, thị trường căn hộ trong quý cuối năm 2017 đã diễn ra sôi động ở cả hai thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tăng mạnh về lượng ở cả lượng mở bán mới và lượng bán ra. Trên cả hai thị trường, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn chiếm chủ yếu trong các giao dịch mua bán.

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ để bán mới trong quý 4 năm 2017 đạt 9.400 căn, tăng tới 56,7% so với quý trước. Trong đó, căn hộ bình dân và trung cấp chiếm 80,4%. Bên cạnh đó, lượng căn hộ bán ra cũng tăng mạnh từ 6.500 căn trong quý trước lên 9.800 căn Quý 4, tăng tới 50,8% theo quý.

Tương tự, tại TPHCM, lượng mở bán mới và giao dịch thành công cũng gia tăng mạnh lần lượt đạt 15.193 căn (tăng 29,4% theo quý và tăng 71,2% theo năm) và 16.181 căn (tăng 25,2% theo quý và tăng 78,0% theo năm). Trong số các căn hộ được bán, căn hộ trung cấp đạt 6.847 căn, chiếm tới 42,3% giao dịch ở thị trường này.

Hơn nữa, nhu cầu thị trường về phân khúc bình dân và trung cấp ở mức cao góp phần làm tăng giá ở thị trường căn hộ sơ cấp, trung bình 2-3% so với Quý 3. Trong khi đó, thị trường căn hộ thứ cấp lại chứng kiến sự sụt giảm giá 0,5% trong Quý 4 do nguồn cung dồi dào.

Nguồn cung dồi dào, cạnh tranh mạnh về chất lượng sản phẩm

Công ty CBRE cũng đánh giá năm 2017 khép lại với một quý sôi động trên thị trường căn hộ để bán. Mức mở bán mới căn hộ ở quý 4/2017 cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mới đến từ khắp các quận huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội. Một điểm đáng lưu ý là cùng với việc cơ sở hạ tầng cải thiện và xu hướng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm. Phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với tổng cộng 80% nguồn cung mới trong năm 2017.

Theo VEPR, thị trường BĐS vẫn là lĩnh vực thu hút được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài - Bộ KH&ĐT cho thấy, tính chung cả năm 2017, lượng vốn đăng ký mới vào lĩnh vực này đạt 2,239 tỷ USD và chiếm 10,5% tổng vốn đăng ký mới, đứng thứ ba sau nhóm ngành công nghiệp chế biến chế tạo và nhóm sản xuất , phân phối điện, khí, nước, điều hoà.

Khảo sát của CBRE cũng đưa ra đánh giá một điểm đáng lưu ý là một số dự án dù không nằm tại vị trí đắc địa nhưng được đầu tư đúng mức về phát triển sản phẩm, cải thiện thiết kế cũng như cung cấp đầy đủ tiện nghi tiện ích cho cư dân đạt được tỷ lệ bán tốt (trên 70% trong quý đầu mở bán).

"Điều này cũng cho thấy phần nào người mua càng ngày càng chú trọng hơn và đòi hỏi cao hơn về chất lượng sản phẩm" - bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá Và Quản lý Tài sản của CBRE, đánh giá.

Còn tại thị trường TPHCM, năm 2017 tổng nguồn cung giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016. Đây là giai đoạn các sản phẩm được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Chiến lược bán hàng và tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, tại TPHCM, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% trong năm 2015) cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững.

Theo bà Nguyễn Hoài An, do nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào cũng như việc chuyển dịch của thị trường về phân khúc trung cấp bình dân, nhìn chung mặt bằng giá sơ cấp ít tăng. Kết thúc năm 2017, mức giá sơ cấp trung bình thị trường Hà Nội ở mức 1.344 USD/m2 giảm 2,4% theo năm. Tại TPHCM, giá bán trung bình ở thị trường sơ cấp trong Quý 4/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng.

CBRE dự báo năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng thấp hơn là 1,5%.

Trong các năm sắp tới, theo dự báo của CBRE, "nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường nhà ở nói chung cũng như thị trường căn hộ chung cư. Cùng với sự phát triển của thị trường và nguồn cung tương lai đến từ hầu khắp các khu vực trong thành phố, chủ đầu tư sẽ đứng trước áp lực phải chuyên nghiệp hóa đội ngũ bán hàng và hoàn thiện các hoạt động marketing để cạnh tranh và nâng cao doanh số. Năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, với các dự án cao cấp xuất hiện tại các vị trí gần nội đô, trong khi chủ đầu tư các phân khúc thấp hơn sẽ phải cải thiện hơn nữa về mặt sản phẩm trước áp lực cạnh tranh"./.